Brak eksmisji w pandemii: orzecznictwo i linia sądowa

Wprowadzenie stanu epidemii w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 wymusiło na polskim ustawodawcy podjęcie nadzwyczajnych kroków prawnych. Jedną z najbardziej kontrowersyjnych i daleko idących regulacji było czasowe wstrzymanie wykonywania wyroków eksmisyjnych. Przepis ten, wprowadzony w ramach tzw. tarczy antykryzysowej, miał na celu ochronę zdrowia publicznego oraz zapobieganie bezdomności w okresie kryzysu sanitarnego. Jednak dla wielu właścicieli nieruchomości stał się on źródłem poważnych problemów finansowych i prawnych, ograniczając ich konstytucyjne prawo do rozporządzania własnością. Niniejsza analiza szczegółowo omawia ewolucję przepisów, linię orzeczniczą sądów powszechnych oraz praktyczne konsekwencje tych regulacji dla rynku nieruchomości.

Geneza i cel wprowadzenia zakazu eksmisji w pandemii

Wiosną 2020 roku polskie społeczeństwo i gospodarka stanęły przed bezprecedensowym wyzwaniem. Wprowadzenie rygorystycznych obostrzeń, nakazów izolacji oraz ograniczeń w przemieszczaniu się sprawiło, że dom stał się głównym schronieniem i podstawowym narzędziem walki z rozprzestrzenianiem się wirusa. W tym kontekście ustawodawca uznał, że przeprowadzanie eksmisji – czyli pozbawianie ludzi dachu nad głową i potencjalne powiększanie grupy osób bezdomnych – stanowiłoby bezpośrednie zagrożenie dla bezpieczeństwa sanitarnego całego kraju.

Głównym celem wprowadzenia zakazu było zatem zapewnienie stabilności mieszkaniowej wszystkim obywatelom, niezależnie od ich sytuacji materialnej czy statusu prawnego względem zajmowanego lokalu. Ochrona życia i zdrowia publicznego została postawiona wyżej niż indywidualne interesy ekonomiczne właścicieli nieruchomości. Choć intencja ta była zrozumiała z punktu widzenia polityki społecznej, to sposób jej realizacji wywołał głębokie poczucie niesprawiedliwości wśród wynajmujących, którzy zostali obarczeni kosztami tej ochrony bez systemowych rekompensat ze strony państwa.

Podstawa prawna: Art. 15zzu ustawy antykryzysowej

Kluczowym przepisem regulującym tę kwestię był art. 15zzu ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych. Zgodnie z jego brzmieniem, w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonywało się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego.

Przepis ten odnosił się bezpośrednio do fazy egzekucyjnej. Kluczowe znaczenie miało sformułowanie „nie wykonuje się”. Ustawodawca nie zakazał bowiem sądom procedowania spraw o eksmisję ani wydawania wyroków nakazujących opróżnienie lokalu. Zablokowana została jedynie możliwość fizycznego usunięcia lokatora przez komornika sądowego. Taka konstrukcja prawna wywołała szereg wątpliwości interpretacyjnych, które musiały zostać rozstrzygnięte przez sądy i doktrynę prawniczą.

Sądowe orzekanie a egzekucja komornicza – linia orzecznicza

Jednym z pierwszych problemów, z jakimi musiały zmierzyć się sądy powszechne, było ustalenie, czy w czasie obowiązywania art. 15zzu dopuszczalne jest w ogóle prowadzenie postępowań o eksmisję i wydawanie wyroków nakazujących opróżnienie lokalu. Część pozwanych lokatorów podnosiła argument, że skoro eksmisja jest niedopuszczalna, to sądy powinny oddalać powództwa jako przedwczesne lub bezprzedmiotowe.

Linia orzecznicza sądów szybko się jednak ujednoliciła. Sądy słusznie wskazały na fundamentalne rozróżnienie pomiędzy postępowaniem rozpoznawczym (procesem przed sądem) a postępowaniem egzekucyjnym (działaniami komornika). Art. 15zzu ustawy antykryzysowej dotyczył wyłącznie etapu egzekucji. W związku z tym sądy powszechne stały na stanowisku, że brak możliwości wykonania wyroku nie stanowi przeszkody do jego wydania. Właściciel nieruchomości miał pełne prawo wytoczyć powództwo, wykazać brak tytułu prawnego lokatora do zajmowania lokalu i uzyskać prawomocny wyrok eksmisyjny. Wyrok ten jednak, po zaopatrzeniu w klauzulę wykonalności, stawał się „uśpionym” tytułem wykonawczym, którego realizacja była odraczana do czasu zniesienia stanu epidemii lub stanu zagrożenia epidemicznego.

W orzecznictwie pojawiały się również próby powoływania się przez lokatorów na art. 5 Kodeksu cywilnego (zasady współżycia społecznego) w celu oddalenia powództwa o eksmisję. Sądy podchodziły do tego bardzo ostrożnie. Wskazywano, że sam fakt trwania pandemii nie może automatycznie legalizować bezprawnego zajmowania cudzej własności, zwłaszcza gdy lokator rażąco naruszał swoje obowiązki, np. nie płacąc czynszu przez wiele miesięcy przed wybuchem pandemii. Sądy podkreślały, że ochrona lokatora wynikająca z przepisów pandemicznych i tak jest bardzo szeroka, więc dodatkowe stosowanie art. 5 K.c. na korzyść dłużnika rzadko znajdowało uzasadnienie.

Wyjątki od zakazu eksmisji – kogo ochrona nie dotyczyła?

Choć zakaz eksmisji sformułowany był bardzo szeroko, ustawodawca z czasem zorientował się, że całkowita blokada egzekucji prowadzi do patologii i zagraża bezpieczeństwu innych obywateli. W związku z tym wprowadzono istotne wyjątki od ogólnej zasady braku eksmisji. Ochrona pandemiczna nie miała zastosowania w następujących przypadkach:

Przemoc domowa: Zakaz nie dotyczył orzeczeń wydawanych na podstawie przepisów o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie. Jeśli lokator stosował przemoc wobec najbliższych, sąd lub policja mogły nakazać mu natychmiastowe opuszczenie lokalu, a komornik mógł taki nakaz wykonać bez względu na pandemię.
Wyroki karne: Eksmisję można było przeprowadzić, jeśli nakaz opróżnienia lokalu wynikał z wyroku skazującego w postępowaniu karnym (np. w związku z popełnieniem określonych przestępstw przeciwko wolności czy rodzinie).
Inwestycje publiczne: Wyłączeniu podlegały również egzekucje realizowane na podstawie tzw. specustaw drogowych, kolejowych czy lotniskowych, gdzie opóźnienie inwestycji publicznej niosłoby za sobą zbyt wysokie koszty społeczne.
Wskazanie innego lokalu przez dłużnika: Jeśli lokator posiadał tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego, w którym mógł zamieszkać, zakaz eksmisji nie miał zastosowania, pod warunkiem wykazania tej okoliczności przed komornikiem.

Powyższe wyjątki miały kluczowe znaczenie dla ochrony podstawowych praw współmieszkańców oraz realizacji ważnych celów publicznych. Niemniej jednak, dla przeciętnego właściciela, którego lokator po prostu przestał płacić czynsz i odmawiał wyprowadzki, wyjątki te były nieprzydatne.

Sytuacja prawna właścicieli nieruchomości a ochrona własności

Wprowadzenie bezterminowego (uzależnionego od rozwoju pandemii) zakazu eksmisji postawiło właścicieli nieruchomości w niezwykle trudnej sytuacji. Wielu z nich spłacało kredyty hipoteczne zaciągnięte na zakup wynajmowanych mieszkań. Brak wpływów z czynszu przy jednoczesnym obowiązku opłacania czynszu administracyjnego i mediów (które lokatorzy zużywali bez ograniczeń) doprowadził wielu wynajmujących do kryzysu finansowego.

W debacie publicznej i prawnej podnoszono zarzuty o niezgodności art. 15zzu z Konstytucją RP, w szczególności z art. 64, który gwarantuje ochronę prawa własności. Wskazywano, że państwo przerzuciło ciężar realizacji zadań z zakresu pomocy społecznej (walki z bezdomnością) na barki prywatnych obywateli. Choć sprawa ta nie doczekała się jednoznacznego rozstrzygnięcia przez Trybunał Konstytucyjny przed uchyleniem przepisów, w doktrynie ugruntowało się stanowisko, że tak głęboka ingerencja w prawo własności, pozbawiona jakichkolwiek mechanizmów kompensacyjnych dla właścicieli, naruszała zasadę proporcjonalności.

Właściciele próbowali dochodzić odszkodowań od gmin za niedostarczenie lokali socjalnych (na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów). Jednak sądy w tych sprawach również napotykały na trudności interpretacyjne, jako że to nie opieszałość gminy, lecz bezpośredni zakaz ustawowy uniemożliwiał przeprowadzenie eksmisji. Mimo to, ukształtowała się linia pozwalająca na dochodzenie roszczeń odszkodowawczych od gmin za okresy, w których gmina nie przedstawiła oferty lokalu socjalnego, o ile właściciel wykazał, że podjął wszelkie możliwe kroki prawne.

Najem okazjonalny i instytucjonalny w dobie pandemii

Przed pandemią najem okazjonalny oraz najem instytucjonalny były promowane jako najbezpieczniejsze formy zabezpieczenia interesów właściciela. Kluczowym elementem tych umów jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i wskazaniu lokalu zastępczego, do którego przeprowadzi się w razie eksmisji. Właściciele wierzyli, że posiadanie takiego dokumentu pozwoli im na szybkie odzyskanie nieruchomości.

Pandemia brutalnie zweryfikowała te założenia. Ponieważ art. 15zzu zakazywał wykonywania wszelkich tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego, zakaz ten objął również akty notarialne sporządzone przy umowach najmu okazjonalnego. Komornicy odmawiali wszczynania postępowań egzekucyjnych na podstawie tych dokumentów. Wywołało to ogromne rozczarowanie na rynku najmu i doprowadziło do czasowego spadku zaufania do tej instytucji prawnej. Dopiero późniejsze analizy i orzeczenia potwierdziły, że choć najem okazjonalny nie chronił przed samym zakazem w trakcie pandemii, to po jego zniesieniu pozwolił na znacznie szybsze przeprowadzenie procedury egzekucyjnej niż w przypadku standardowych umów najmu.

Procedura postępowania właściciela w czasie pandemii – krok po kroku

Wbrew obiegowej opinii, właściciele nieruchomości nie byli całkowicie pozbawieni możliwości działania. Choć fizyczna eksmisja była zablokowana, podjęcie odpowiednich kroków prawnych było kluczowe dla zabezpieczenia roszczeń na przyszłość. Procedura ta wyglądała następująco:

Wezwanie do zapłaty: W przypadku zaległości czynszowych, właściciel musiał wysłać pisemne wezwanie do zapłaty z wyznaczeniem dodatkowego, miesięcznego terminu (zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów).
Skuteczne wypowiedzenie umowy: Po bezskutecznym upływie terminu, należało złożyć pisemne oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu ze wskazaniem przyczyny.
Wytoczenie powództwa o eksmisję: Właściciele wnosili pozwy do sądów rejonowych. Procesy te toczyły się, choć często w trybie spowolnionym przez obostrzenia sanitarne i pracę zdalną sądów.
Uzyskanie wyroku i klauzuli wykonalności: Po wygraniu sprawy i uprawomocnieniu się wyroku, właściciel występował o nadanie klauzuli wykonalności.
Złożenie wniosku do komornika: Wniosek o wszczęcie egzekucji należało złożyć, aby komornik zarejestrował sprawę. Choć czynności były wstrzymane, ustalano kolejność spraw, co miało znaczenie po zniesieniu zakazu.
Dokumentowanie szkody: Właściciele skrupulatnie zbierali dokumenty potwierdzające brak wpłat, koszty utrzymania lokalu oraz dowody na to, że lokator odmawia współpracy. Dokumenty te były niezbędne do późniejszych spraw o zapłatę lub odszkodowanie.

Najczęstsze błędy popełniane przez właścicieli i lokatorów

Niezrozumienie przepisów pandemicznych oraz ogromne emocje towarzyszące sporom mieszkaniowym prowadziły do popełniania poważnych błędów przez obie strony konfliktu.

Właściciele, zdesperowani brakiem dochodów i niemożnością odzyskania swojej własności, nierzadko decydowali się na tzw. rozwiązania siłowe. Do najczęstszych błędów należało odcinanie mediów (prądu, gazu, wody), wymienianie zamków w drzwiach pod nieobecność lokatora czy nękanie go wizytami. Działania takie wyczerpywały znamiona przestępstwa z art. 191a Kodeksu karnego (uporczywe utrudnianie korzystania z lokalu mieszkalnego) i mogły skutkować odpowiedzialnością karną właściciela, a także sprawami cywilnymi o przywrócenie posiadania. W efekcie, zamiast odzyskać lokal, właściciele sami stawali się oskarżonymi.

Z kolei lokatorzy często błędnie interpretowali zakaz eksmisji jako przyzwolenie na darmowe mieszkanie. Uważali, że skoro komornik nie może ich usunąć, to nie muszą płacić czynszu ani opłat eksploatacyjnych. Był to kardynalny błąd. Zakaz eksmisji nie znosił obowiązku zapłaty. Długi lokatorów rosły z każdym miesiącem, a właściciele uzyskiwali wyroki zasądzające zaległy czynsz wraz z odsetkami. Egzekucja tych należności (np. z wynagrodzenia za pracę, rachunków bankowych czy innych składników majątku dłużnika) mogła być i była prowadzona przez komorników przez cały okres pandemii. Zakaz dotyczył bowiem wyłącznie opróżnienia lokalu, a nie egzekucji długów pieniężnych.

Praktyczny przykład (Case Study)

Aby lepiej zobrazować mechanizm działania przepisów w praktyce, warto przeanalizować przypadek pani Heleny, właścicielki dwupokojowego mieszkania w Gdańsku. W sierpniu 2019 roku wynajęła ona lokal młodemu małżeństwu. Do marca 2020 roku najemcy płacili regularnie. W kwietniu 2020 roku, w związku z lockdownem, oboje stracili pracę w branży gastronomicznej i całkowicie zaprzestali płatności, odmawiając jednocześnie opuszczenia lokalu i powołując się na wprowadzone właśnie przepisy antykryzysowe.

Pani Helena, po konsultacji z prawnikiem, nie zdecydowała się na bezprawne działania. W maju 2020 roku wysłała wezwanie do zapłaty, a w lipcu wypowiedziała umowę. We wrześniu 2020 roku złożyła pozew o eksmisję do Sądu Rejonowego w Gdańsku. Sąd, mimo pandemii, wyznaczył rozprawę online i w marcu 2021 roku wydał wyrok nakazujący opróżnienie lokalu, nie przyznając lokatorom prawa do lokalu socjalnego z zasobów gminy. Wyrok uprawomocnił się w maju 2021 roku. Pani Helena uzyskała klauzulę wykonalności i złożyła wniosek do komornika. Komornik wszczął postępowanie, ale natychmiast je zawiesił na podstawie art. 15zzu ustawy antykryzysowej.

Przełom nastąpił w kwietniu 2022 roku, kiedy ustawodawca zdecydował o uchyleniu zakazu eksmisji. Komornik pani Heleny, mając już wcześniej przygotowane dokumenty i ustaloną kolejność, niezwłocznie podjął zawieszone postępowanie. W czerwcu 2022 roku, po uprzednim wezwaniu dłużników do dobrowolnego opuszczenia lokalu, przeprowadził skuteczną eksmisję. Choć pani Helena odzyskała mieszkanie po ponad dwóch latach, zgromadzone dokumenty pozwoliły jej na wszczęcie egzekucji zaległego czynszu (ponad 30 tysięcy złotych) z nowego wynagrodzenia za pracę, które dłużnicy zaczęli otrzymywać pod koniec 2021 roku.

Uchylenie zakazu eksmisji i powrót do normalności

Pandemiczny zakaz eksmisji został ostatecznie zniesiony na mocy ustawy z dnia 8 kwietnia 2022 r. o zmianie ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa oraz niektórych innych ustaw. Przepis ten wszedł w życie 15 kwietnia 2022 roku, co oznaczało natychmiastowe odblokowanie postępowań egzekucyjnych.

Dla kancelarii komorniczych i sądów był to moment ogromnego obciążenia pracą. Wiele spraw, które czekały w zawieszeniu przez blisko dwa lata, ruszyło jednocześnie. Powstały kolejki egzekucyjne, a czas oczekiwania na fizyczne opróżnienie lokalu w niektórych miastach wydłużył się o kolejne miesiące. Niemniej jednak, rynek nieruchomości odetchnął z ulgą, a właściciele odzyskali realne narzędzia ochrony swoich praw.

Podsumowanie i wnioski na przyszłość

Okres pandemii COVID-19 i związany z nim brak eksmisji był jednym z najtrudniejszych sprawdzianów dla polskiego prawa nieruchomości. Pokazał on, jak delikatna jest granica między ochroną socjalną obywateli a poszanowaniem prawa własności. Choć intencje ustawodawcy były humanitarne, to brak zbalansowania przepisów i brak wsparcia finansowego dla poszkodowanych właścicieli doprowadził do wielu ludzkich dramatów i głębokiego kryzysu zaufania na rynku najmu.

Głównym wnioskiem płynącym z tej lekcji dla właścicieli jest konieczność maksymalnego zabezpieczania swoich interesów. Choć najem okazjonalny również podlegał ograniczeniom, to po zniesieniu zakazu okazał się najszybszą drogą do odzyskania lokalu, eliminując potrzebę wielomiesięcznego procesu sądowego. Kluczowa jest także stała dbałość o poprawność formalną wszystkich pism i dokumentów, co w razie kolejnych kryzysów prawnych stanowi jedyną skuteczną tarczę dla wynajmujących.