Stawka podatku od nieruchomości a remont lokalu w celu odsprzedaży

Prowadzenie remontu i aranżacji lokalu mieszkalnego w celu odsprzedaży nie oznacza, że jest on zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej. Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił, że lokale są towarem handlowym, co nie spełnia przesłanki 'zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej' z ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Tematyka: podatek od nieruchomości, remont lokalu, odsprzedaż, działalność gospodarcza, Naczelny Sąd Administracyjny, stawka podatku

Prowadzenie remontu i aranżacji w lokalu mieszkalnym, zakupionym w celu dalszej odsprzedaży, a następnie
wystawienie tego lokalu na sprzedaż, nie pozwala za uznanie, że jest on zajęty na prowadzenie działalności
gospodarczej. Lokal taki jest przedmiotem działalności gospodarczej jako towar handlowy, co nie
wyczerpuje jednak przesłanki „zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej” w rozumieniu art. 5 ust. 1
pkt 2 lit. b ustawy z 12.1.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 70; dalej: PodLokU)
– stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny.
Stan faktyczny
„S.” sp. z o.o. w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nabywa lokale mieszkalne a po przeprowadzeniu
remontu je odsprzedaje. Burmistrz B. uznał, że zadeklarowana przez „S.” sp. z o.o. wysokość zobowiązania
w podatku od nieruchomości jest nieprawidłowa. Zróżnicowanie stawek podatku od nieruchomości pozostaje
w związku z celami, którym służy majątek nieruchomy znajdujący się we władaniu podatnika. Ustawodawca stosuje
wyższą stawkę podatku w sytuacji, gdy uznaje, że jest to majątek służący celom gospodarczym podatnika, a niższą,
gdy ma on zaspakajać inne jego potrzeby, np. mieszkaniowe. W konsekwencji organ I instancji określił wysokość
zobowiązania podatkowego przyjmując, że stanowiące przedmiot opodatkowania grunty i budynki są związane
z prowadzoną działalnością gospodarczą a Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. utrzymało tę decyzję w mocy.
W ocenie organu II instancji zastosowanie preferencyjnej stawki podatku od nieruchomości uzależnione jest od
rzeczywistego spełniania przez lokal funkcji mieszkaniowych. Ponieważ lokale należące do „S.” sp. z o.o. były
przedmiotem obrotu w prowadzonej działalności, to generowały zyski i w sposób bezpośredni wpisywały się
w przedmiot prowadzonej przez „S.” sp. z o.o. działalności gospodarczej co uzasadnia zastosowanie stawek
podatkowych określonych w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b PodLokU. Jednocześnie SKO w K. stwierdziło, że zajęcie
nieruchomości na prowadzenie działalności gospodarczej nie zawsze oznacza wyłącznie fizyczne zajęcie budynku
mieszkalnego lub jego części w celu prowadzenia w nich działalności gospodarczej. Istotne jest natomiast, czy dany
budynek mieszkalny lub jego część - lokal jest przeznaczony do realizacji gospodarczych celów przedsiębiorcy.
Organ stwierdził, że prowadzenie prac remontowo-budowlanych jest typowym elementem prowadzenia działalności
gospodarczej, a zatem lokal mieszkalny również w okresie prac budowlanych, jest związany z prowadzeniem
działalności gospodarczej. Adaptacja, remont, modernizacja gruntów i obiektów budowlanych do prowadzenia
zamierzonej w przyszłości działalności gospodarczej należą do wyznaczników prowadzenia działalności.
Orzeczenie WSA
WSA w Krakowie oddalił skargę „S.” sp. z o.o. W uzasadnieniu wyroku wyjaśniono, że co do zasady budynki
o charakterze mieszkalnym, w tym również będące w posiadaniu przedsiębiorcy, podlegają opodatkowaniu
podatkiem od nieruchomości według stawki jak dla budynków lub ich części mieszkalnych. Wyjątek zawiera
art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b PodLokU, zgodnie z którym, wyższa stawka podatku dotyczy budynków lub ich części
związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz budynków mieszkalnych lub ich części, zajętych
na prowadzenie działalności gospodarczej. Dla zastosowania właściwej stawki podatku od nieruchomości
kluczowe znaczenie ma rodzaj prowadzonej przez „S.” sp. z o.o. działalności, a tym samym znaczenie lokalu
mieszkalnego w osiągnięciu efektów tej działalności, czyli zysku. Sąd stwierdził, że „S.” sp. z o.o. jako osoba prawna
nie wykorzystuje lokali na własne cele mieszkalne lecz używa w prowadzonej działalności gospodarczej do realizacji
celów i istoty tej działalności. W uzasadnieniu wyroku podkreślono, że zajęcie budynku na prowadzenie działalności
gospodarczej ma miejsce nie tylko wtedy, gdy podatnik - przedsiębiorca wprost zajmie lokal lub lokale mieszkalne na
swoją działalność, np. przeznaczając je na biuro. Taki przypadek zachodzi również wówczas, gdy podatnik z uwagi
na rodzaj prowadzonej działalności będzie pośrednio wykorzystywał budynek mieszkalny czy lokale mieszkalne do
prowadzenia tej działalności, właśnie tak, jak w ustalonym, niespornym stanie faktycznym, zbywając je w ramach
prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.
Stanowisko NSA
Naczelny Sąd Administracyjny uchylił zaskarżony wyrok w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania
WSA w Krakowie. „S.” sp. z o.o. nabyła stanowiące przedmiot opodatkowania nieruchomości w ramach działalności
gospodarczej z zamiarem dalszego zbycia i są one traktowane jako towar handlowy, z czego Sąd I instancji
wyprowadza wniosek, że związanie tak wykorzystywanych lokali z działalnością gospodarczą podatnika jest
oczywiste. Jednak z okoliczności faktycznego „związania z działalnością gospodarczą” dla sprawy nie wypływa
żaden wniosek. W art. 1a ust. 2a pkt 1 PodLokU dla potrzeb ustalenia właściwej stawki podatku od nieruchomości
ustawodawca wyłączył bowiem budynki mieszkalne oraz grunty związane z tymi budynkami z definicji „gruntów,
budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej”. Ani organy podatkowe, ani Sąd

I instancji nie podważyły wyjaśnień skarżącej, że nabywane i zbywane przez nią lokale mają charakter mieszkalny.
WSA w Krakowie aby uzasadnić zastosowanie wyższej stawki podatku praktycznie zrównuje pojęcia „związanie
z działalnością gospodarczą” i „zajęcie na działalność gospodarczą” co prowadzi do uznania, że spełniona jest
przesłanka zastosowania najwyższej stawki podatku.
NSA stwierdził, że Sąd I instancji dopuścił się błędnej wykładni art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b PodLokU. Przesłanki
„zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej” w rozumieniu wskazanego przepisu nie spełnia fakt
zakupienia lokalu mieszkalnego w celu dalszej odsprzedaży, nawet jeśli przed jego zbyciem prowadzony jest
remont i aranżacja.
Wyrok NSA z 13.12.2023 r., III FSK 1070/23,

Naczelny Sąd Administracyjny uchylił wyrok WSA i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Sąd stwierdził, że zakup i remont lokalu mieszkalnego w celu odsprzedaży nie spełnia przesłanki 'zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej'.