Umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną

UMOWA O ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ

zawarta w dniu 24.05.2023 r. w Warszawie pomiędzy:

1. Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości położonej w Warszawie przy ul. Polnej nr 12

reprezentowaną przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej w osobach: 1) Anna Kowalska 2) Jan Nowak 3) Maria Zielińska

działający na podstawie uchwały właścicieli lokali o wyborze zarządu wspólnoty mieszkaniowej, stanowiącej załącznik nr 1 do niniejszej umowy, zwaną dalej „Wspólnotą Mieszkaniową”

a

2. Nieruchomości "Zarządzanie Plus" Sp. z o.o. posiadającą Licencję Zarządcy Nieruchomości nr 1234/2020, wpisaną w rejestrze zarządców zwanym dalej „Zarządcą”

PRZEDMIOT UMOWY §1

Wspólnota Mieszkaniową zleca a Zarządca przyjmuje zarządzanie nieruchomością położoną w Warszawie przy ul. Polnej nr 12, obejmującą budynek oraz działkę gruntu nr 123/4, obręb 5, w odniesieniu do której Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Warszawy prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00123456/7.

§2

1. Wspólnota Mieszkaniową oświadcza, że nieruchomość, o której mowa w §1, składa się z 20 lokali o łącznej powierzchni użytkowej 1200 m2.

2. Wykaz właścicieli lokali wraz z wysokością udziałów w nieruchomości wspólnej zostanie dołączony do niniejszej umowy w terminie 14 dni od daty jej podpisania.

3. Charakterystyka nieruchomości zostanie przedstawiona w protokóle zdawczo-odbiorczym nieruchomości.

4. Nieruchomość zostanie Zarządcy udostępniona w dniu 01.07.2023 r. Istniejąca dokumentacja techniczna i księgowa oraz inne dokumenty niezbędne do prawidłowego wykonywania czynności objętych niniejszą umową zostaną Zarządcy przekazane przez dotychczasowego zarządcę przy podpisaniu protokółu zdawczo – odbiorczego. Dokumenty te oraz dokumentację Zarządca zobowiązany jest zwrócić Wspólnocie Mieszkaniowej niezwłocznie po zakończeniu niniejszej umowy. Spis przekazanych dokumentów i dokumentacji zostanie dołączony do protokółu zdawczo – odbiorczego.

5. Niniejsza umowa obowiązuje od dnia 01.07.2023 r.

OBOWIĄZKI STRON §3

Zarządca uprawniony jest do samodzielnego podejmowania decyzji mieszczących się w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością, określonym niniejszą umową.

§4

Do obowiązków Zarządcy należy: 1) reprezentowanie Wspólnoty Mieszkaniowej w sprawach związanych z zarządzaniem nieruchomością (na zewnątrz oraz w stosunkach pomiędzy właścicielami lokali i wspólnotą mieszkaniową), a mieszczących się w zakresie udzielonych pełnomocnictw dotyczących uprawnień i obowiązków powierzonych Zarządcy niniejszą umową, 2) utrzymanie w należytym stanie porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku mieszkańców i użytkowników oraz jego otoczenia, w zakresie nieruchomości opisanej w § 1, 3) dokonywanie bieżącej konserwacji i przeglądów technicznych, bieżących napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń technicznych umożliwiających właścicielom lokali korzystanie z oświetlenia, ogrzewania, gazu, bieżącej ciepłej i zimnej wody oraz z innych urządzeń należących do wyposażenia nieruchomości – zgodnie z planem gospodarczym przyjętym uchwałą przez właścicieli lokali na dany rok kalendarzowy, kontrola wykonania tych robót, nadzór i odbiór techniczny, 4) usuwanie awarii i skutków awarii w nieruchomości, kontrola wykonania tych robót, nadzór i odbiór techniczny, przy czym zakres robót związanych z usuwaniem skutków i przyczyn awarii powinien być uzgodniony z Zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej, 5) wykonywanie remontów, zgodnie z planem gospodarczym przyjętym uchwałą przez właścicieli lokali na dany rok kalendarzowy, kontrola wykonania tych robót, nadzór i odbiór techniczny, 6) negocjowanie warunków oraz zawieranie umów o dostawę energii elektrycznej, energii cieplnej, gazu, wody i odprowadzenie ścieków, wywozu odpadów, umów związanych z funkcjonowaniem dźwigów osobowych, zbiorczych anten telewizyjnych i domofonu oraz kontrolowanie wykonywania tych umów, 7) prowadzenie rozliczeń poprzez rachunek bankowy, 8) prowadzenie księgowości Wspólnoty Mieszkaniowej, 9) dokonywanie rozliczeń i zapłaty za roboty lub usługi związane z nieruchomością wspólną i świadczone na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, 10) pobieranie miesięcznych opłat od właścicieli lokali z tytułu zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz świadczeń indywidualnych związanych z użytkowaniem lokalu, w tym wyznaczanie wysokości opłat za świadczenia, 11) prowadzenie, w imieniu właścicieli lokali rozliczeń za usługi dostarczenie bezpośrednio do lokali – wody, centralnego ogrzewania, ogrzewania ciepłej wody użytkowej, odprowadzenia ścieków oraz za wywóz odpadów z lokali, 12) współdziałanie ze Wspólnotą Mieszkaniową w zakresie pozyskiwania pożytków z nieruchomości (m. in. wynajem pomieszczeń wspólnych, dzierżawa powierzchni reklamowych), zwieranie umów z tym związanych i nadzór nad ich wykonywaniem, 13) windykacja należności z tytułu opłat należnych od właścicieli lokali, o których mowa w pkt. 10) oraz należności stanowiących pożytki i inne przychody z nieruchomości, 14) dochodzenie na drodze sądowej, w postępowaniu upominawczym lub innym, na podstawie odrębnego pełnomocnictwa, należności, o których mowa w pkt. 10) 15) ubezpieczenie budynku od ognia i innych żywiołów oraz Wspólnoty Mieszkaniowej od odpowiedzialności cywilnej oraz opłacanie podatków i innych opłat publiczno-prawnych związanych z nieruchomością, jeśli nie są one pokrywane bezpośrednio przez właścicieli lokali, 16) prowadzenie i przechowywanie dokumentów i dokumentacji dotyczącej nieruchomości, 17) doradztwo prawne w zakresie związanym z zarządzaniem nieruchomością oraz funkcjonowaniem wspólnoty mieszkaniowej, w tym opracowywanie i opiniowanie projektów uchwał właścicieli lokali, umów i innych aktów prawnych dotyczących wspólnoty mieszkaniowej, 18) przeprowadzenie czynności związanych z nadaniem wspólnocie mieszkaniowej numeru REGON i NIP oraz założeniem konta bankowego, 19) wykonywanie, wszelkich czynności związanych ze zwoływaniem i obsługą zebrań właścicieli lokali oraz powiadamianiem właścicieli lokali o treści uchwał poddanych przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej pod głosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów, 20) przygotowanie, w porozumieniu z Zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej, sprawozdania finansowo – rzeczowego ze sprawowania zarządzania nieruchomością nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku, oraz przygotowanie propozycji do planu gospodarczego na rok następny, 21) wykonywanie innych czynności niezbędnych do prawidłowego zarządzania nieruchomością, związanych z realizacją niniejszej umowy i mieszczących się w granicach zwykłego zarządu, 22) udzielanie każdemu z właścicieli lokali, na każde jego życzenie, wyczerpujących informacji o sprawach dotyczących zarządzania nieruchomością wspólną oraz o rozliczeniach z tytułów wymienionych w punkcie 11) w zakresie dotyczącym ich lokali.

§5

Zarządca podejmuje czynności związane z realizacją niniejszej umowy na podstawie planu gospodarczego przyjętym uchwałą przez właścicieli lokali na dany rok kalendarzowy. Przekroczenie ustaleń planu, zwłaszcza pociągające za sobą konieczność wydatkowania dodatkowych środków finansowych, wymaga zgody Wspólnoty Mieszkaniowej.

§6

Wspólnota Mieszkaniowa zobowiązuje się do: 1) otworzenia rachunku bankowego Wspólnoty Mieszkaniowej, z zastrzeżeniem § 4 punkt 18), 2) niezwłocznego powiadamiania Zarządcy o wszelkich zmianach dotyczących poszczególnych lokali, a także dotyczących użytkowników i sposobu użytkowania nieruchomości wspólnej lub jej części, 3) przekazywania Zarządcy wszelkich dokumentów (lub ich kopii) niezbędnych do realizacji niniejszej umowy, 4) przekazania Zarządcy istniejącej dokumentacji technicznej i księgowej oraz innych dokumentów niezbędnych do prawidłowego wykonywania czynności objętych niniejszą umową, 5) poinformowania Zarządcy o wszystkich istniejących umowach dotyczących nieruchomości lub usług świadczonych na jej rzecz, a podpisanych przed rozpoczęciem obowiązywania niniejszej umowy, 6) udzielenia Zarządcy następujących pełnomocnictw: a) pełnomocnictwa do reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej w sprawach związanych z zarządzaniem nieruchomością, a dotyczących uprawnień i obowiązków powierzonych Zarządcy niniejszą umową. b) pełnomocnictwa do dysponowania rachunkiem bankowym Wspólnoty Mieszkaniowej w celu wykonywania obowiązków wynikających z niniejszej umowy, c) pełnomocnictwa do zawierania w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej umów o dostawę energii elektrycznej, energii cieplnej, gazu, wody i odprowadzenie ścieków, wywozu odpadów, umów związanych z funkcjonowaniem dźwigów osobowych, zbiorczych anten telewizyjnych i domofonu, umów na wykonanie robót budowlanych, konserwacji, przeglądów technicznych i innych związanych z zarządzaniem nieruchomością, d) pełnomocnictwa do zawierania umów dotyczących najmu części nieruchomości wspólnej w zakresie zgodnym z uchwałą właścicieli lokali, e) upoważnienia do rozliczeń właścicieli lokali z tytułu wnoszonych przez nich opłat za świadczenia związane z użytkowaniem lokalu, o których mowa w § 4 pkt. 10), f) pełnomocnictwa do dochodzenia na drodze sądowej, w postępowaniu upominawczym lub innym, należności, o których mowa w §4 pkt. 14).

ZASADY ROZLICZEŃ §7

1. Zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością oraz opłaty dotyczące świadczeń indywidualnych związanych z użytkowaniem lokalu będą wnoszone przez właścicieli lokali z góry, w terminie do 10 dnia każdego miesiąca.

2. W przypadku podwyższenia przez dostawców cen za usługi wchodzące w skład świadczeń indywidualnych, opłaty miesięczne za świadczenia zostaną podwyższone proporcjonalnie, o czym Zarządca niezwłocznie powiadomi wszystkich właścicieli lokali.

3. Zmiana wysokości opłat, o których mowa w ust. 2, nie stanowi zmiany warunków niniejszej umowy.

§8

1. Wszelkie pożytki i przychody z nieruchomości związane z wykonywaniem przez Zarządcę niniejszej umowy stanowią przychód Wspólnoty Mieszkaniowej, a wszelkie wydatki ponoszone na rzecz osób trzecich, związane z utrzymaniem nieruchomości i zarządzaniem nią, a także z inwestowaniem w nieruchomość, stanowiące koszty eksploatacji nieruchomości, obciążają Wspólnotę Mieszkaniową.

2. Wszelkie pożytki i przychody z nieruchomości, a w szczególności zaliczki i opłaty wnoszone przez właścicieli lokali, wpływają na rachunek bankowy Wspólnoty Mieszkaniowej.

3. Zarządca ma prawo do dysponowania kontem bankowym Wspólnoty Mieszkaniowej w celu wykonywania obowiązków wynikających z niniejszej umowy.

4. Wszelkie wydatki, obciążające Wspólnotę Mieszkaniową, o których mowa w ust. 1, pokrywane są przez Zarządcę z rachunku bankowego Wspólnoty Mieszkaniowej.

WYNAGRODZENIE ZARZĄDCY §9

1. Z tytułu wykonywania niniejszej umowy Zarządcy przysługuje wynagrodzenie ryczałtowe za zarządzanie nieruchomością w wysokości 6 zł/m2 powierzchni użytkowej nieruchomości miesięcznie, tj. 7200 zł. W przypadku zmiany powierzchni użytkowej wynagrodzenie zostanie określone jako iloczyn tej powierzchni i ww. stawki jednostkowej.

2. Wynagrodzenie, o którym mowa w ust. 1, obejmuje wynagrodzenie zarządcy związane z organizowaniem obsługi nieruchomości w zakresie wynikającym z jego obowiązków zawartych w § 4, prowadzeniem pełnej obsługi księgowej oraz własnych kosztów biurowych.

3. Kwotę wynagrodzenia, o której mowa w ust. 1, stanowiącą koszt związany z utrzymaniem nieruchomości, Zarządca będzie otrzymywał z rachunku bankowego Wspólnoty Mieszkaniowej z góry, do dnia 15 każdego miesiąca.

4. Waloryzacja wynagrodzenia, o którym mowa w ust. 1, będzie następowała na podstawie aneksu do niniejszej umowy podpisanego przez strony umowy.

5. Do wynagrodzenia, o którym mowa w ust. 1, doliczany będzie podatek VAT w wysokości zgodnej z odpowiednimi przepisami prawa podatkowego na dzień wystawienia faktury. W dniu zawarcia umowy podatku VAT nie nalicza się od usług w zakresie zarządzania i administrowania nieruchomościami mieszkalnymi.

6. Zarządca za wykonanie czynności związanych z przejęciem nieruchomości w zarządzanie otrzyma wynagrodzenie w wysokości jednomiesięcznego wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością, o którym mowa w ust. 1.

ZMIANA WARUNKÓW UMOWY §10

1. Niniejsza umowa zostaje zawarta na czas nieoznaczony.

2. Wszelkie zmiany oraz wypowiedzenie niniejszej umowy odbywa się na piśmie pod rygorem nieważności.

3. Każda ze stron może wypowiedzieć niniejszą umowę najpóźniej trzy miesiące przed końcem miesiąca kalendarzowego.

4. Strony są uprawnione do rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia w przypadku rażącego naruszenia przez jedną ze stron obowiązków wynikających z treści umowy bądź postępowania w sposób sprzeczny z prawem. Rozwiązanie musi być poprzedzone pisemnym wezwaniem do należytego wykonania obowiązków lub zaniechania naruszeń w terminie nie krótszym niż 14 dni od daty wezwania. Po bezskutecznym upływie tego terminu umowa ulega rozwiązaniu.

POSTANOWIENIA KOŃCOWE §11

Strony ustalają, że wszelkie sprawy finansowe, księgowe i podatkowe, zwłaszcza odpowiedzialność wobec urzędu skarbowego i ZUS, analiza rozrachunków z właścicielami oraz wyjaśnienia dotyczące stanu kont za okres przed dniem obowiązywania wcześniejszej umowy, nie obciążają nowego Zarządcy.

§12

W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz przepisy Kodeksu cywilnego.

§13

Zarządca nie ponosi odpowiedzialności prawnej i finansowej za skutki wynikające z nieuregulowania przez właścicieli lokali należnych od nich opłat lub wnoszenia ich z opóźnieniem.

§14

Zarządca oświadcza, że jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej w związku z wyko- nywaniem działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami na sumę ubezpieczenia w wysokości 1 000 000 zł.

§15

W razie sporu związanego z realizacją niniejszej umowy strony poddadzą się rozpoznaniu przez sąd właściwy ze względu na położenie nieruchomości.

§16

Umowę sporządzono w dwóch egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

Zarządca                                     Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości "Zarządzanie Plus" Sp. z o.o.                Wspólnota Mieszkaniowa ul. Polna 12 Warszawa