Umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną

Rep. A .....

AKT NOTARIALNY

Dnia dwudziestego piątego maja dwa tysiące dwudziestego trzeciego roku (25.05.2023 r.) w Kancelarii Notarialnej w Warszawie, ul. Marszałkowska 123/4 prowadzonej przez Notariusza Annę Kowalską stawili się:

1. Jan Nowak, syn Adama i Ewy, zam. w Warszawie, ul. Polna 12 m. 5

2. Maria Wiśniewska, córka Piotra i Anny, zam. w Warszawie, ul. Kwiatowa 23/4, działający łącznie w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej ul. Słoneczna 45 położonej w Warszawie na podstawie pełnomocnictwa zawartego w uchwale Wspólnoty Mieszkaniowej ul. Słoneczna 45 z dnia 15.03.2023 r. nr WM/2023/03/15, zwanej w dalszej części umowy "Wspólnotą"

3. Tomasz Malinowski, syn Marka i Joanny, zam. w Krakowie, ul. Lipowa 7 m. 12

4. Katarzyna Zielińska, córka Krzysztofa i Barbary, zam. w Krakowie, ul. Dębowa 18/2, działający w imieniu i na rzecz "Zarządzanie Nieruchomościami" Spółki z o.o., z siedzibą w Krakowie, ul. Akacjowa 1, wpisanej do Krajowego Rejestru Sądowego pod nr 000123456, prowadzonego przez Sąd Rejonowy w Krakowie, o kapitale zakładowym 50 000,00 zł, NIP 123-45-67-890 zwanej w dalszej części umowy "Zarządcą".

Tożsamość stawających Notariusz ustalił na podstawie ich dowodów osobistych: 1. ABC123456 78010101234, 2. DEF789012 80051005678, 3. GHI345678 82111512345, 4. JKL901234 85072009876.

§1

Przedmiotem niniejszej umowy jest określenie sposobu i zasad zarządu nieruchomością wspólną należącą do Wspólnoty przez Zarządcę przy uwzględnieniu regulacji zawartych w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

§2

Stawający do aktu notarialnego w imieniu Wspólnoty oświadczają, że członkowie wspólnoty są współwłaścicielami nieruchomości wspólnej składającej się z działki gruntu nr 123/4 o powierzchni 1000 m2, położonej w Warszawie, ul. Słoneczna 45 oraz budynku mieszkalnego nr 45, dla której Sąd Rejonowy w Warszawie prowadzi księgę wieczystą Nr Kw WA1W/00012345/6.

Oświadczają także, że są umocowani do zawarcia umowy z zarządcą na podstawie pełnomocnictwa zawartego w uchwale Wspólnoty Mieszkaniowej ul. Słoneczna 45 z dnia 15.03.2023 r. nr WM/2023/03/15.

§3

Stawający powierzają niniejszym zarząd nieruchomością wspólną, o której mowa w § 2 umowy, "Zarządzanie Nieruchomościami" Spółce z o.o., z siedzibą w Krakowie, ul. Akacjowa 1, wpisanej do Krajowego Rejestru Sądowego pod nr 000123456, prowadzonego przez Sąd Rejonowy w Krakowie.

§4

1. Zarządca kieruje sprawami Wspólnoty Mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między Wspólnotą Mieszkaniową a poszczególnymi właścicielami lokali.

2. Zarządca wykonuje czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, a także czynności przekraczające zwykły zarząd przekazane Zarządcy stosowną uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej.

§5

1. W sprawach zwykłego zarządu Zarządca uprawniony jest do składania oświadczeń woli w imieniu, na rzecz i rachunek Wspólnoty Mieszkaniowej.

2. Do podjęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymagana jest zgoda właścicieli lokali wyrażona w formie uchwały oraz uchwała udzielająca Zarządcy pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

§6

Do obowiązków Zarządcy nieruchomością wspólną należy w szczególności:

1. Sporządzanie protokołu przejęcia nieruchomości i przyjęcie dokumentacji technicznej, eksploatacyjnej i finansowo-księgowej w imieniu Wspólnoty

2. Reprezentacja Wspólnoty Mieszkaniowej w sprawach dotyczących zarządzania nieruchomością wspólną w zakresie obowiązków i uprawnień powierzonych Zarządcy niniejszą umową

3. Reprezentacja Wspólnoty Mieszkaniowej w stosunkach z poszczególnymi właścicielami lokali

4. Przechowywanie i archiwizacja dokumentacji budynku

5. Ustalanie stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, prowadzenie wykazu lokali; wykazu właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej oraz wykazu użytkowników lokali niewyodrębnionych

6. Prowadzenie książki obiektu budowlanego oraz dokumentacji technicznej nieruchomości wspólnej wymaganej przez przepisy prawa budowlanego.

7. Zlecanie kontroli technicznych i okresowych przeglądów nieruchomości i urządzeń stanowiących jej wyposażenie techniczne zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego

8. Umożliwienie użytkowania budynku i lokali oraz instalacji i urządzeń wentylacyjnych, instalacji ciepłej wody użytkowej, instalacji wodociągowej i kanalizacyjnej, instalacji i urządzeń centralnego ogrzewania, instalacji i urządzeń gazowych, instalacji elektrycznej, instalacji piorunochronowej, kanałów i przewodów spalinowych oraz dymowych, wewnętrznych urządzeń do usuwania odpadów i nieczystości stałych, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego i jego stanu faktycznego

9. Utrzymanie w należytym porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku właścicieli lokali w nieruchomości określonej w § 2 umowy, a także chodnika i pasa zieleni bezpośrednio przylegających do budynku.

10. Zawieranie umów z dostawcami do nieruchomości wspólnej energii cieplnej, energii elektrycznej, wody, gazu oraz umów dotyczących odprowadzania ścieków i wywozu nieczystości stałych z nieruchomości wspólnej.

11. Zawieranie umów na usługi kominiarskie i inne usługi związane z funkcjonowaniem urządzeń technicznych nieruchomości wspólnej

12. Wykonywanie bieżącej konserwacji i bieżących napraw nieruchomości wspólnej.

13. Usuwanie awarii i jej skutków na nieruchomości wspólnej.

14. Uiszczanie podatków i opłat o charakterze publicznoprawnym przypadających od nieruchomości wspólnej.

15. Sporządzanie rocznego sprawozdania ze swej działalności i sprawozdania finansowego nie później niż 30 dni przed terminem zebrania sprawozdawczego.

16. Przygotowanie projektów uchwał właścicieli lokali.

17. Otwarcie rachunku bankowego dla Wspólnoty i dokonywanie rozliczeń poprzez rachunek bankowy.

18. Przygotowywanie informacji kwartalnych o poniesionych kosztach utrzymania nieruchomości, przychodach Wspólnoty Mieszkaniowej oraz innych informacji dotyczących prowadzonego zarządu nieruchomością wspólną - na pisemne żądanie właścicieli lokali dysponujących co najmniej 20 udziałów w nieruchomości wspólnej

19. Pobieranie od właścicieli zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, należności z tytułu pożytków i innych przychodów z nieruchomości wspólnej. Zaliczki te będą płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

20. Informowanie właścicieli lokali o zmianach cen za usługi dostawy ciepłej i zimnej wody, odprowadzanie ścieków, dostawę ciepła oraz wywóz nieczystości stałych

21. Prowadzenie rozliczeń z dostawcami mediów

22. Wynajmowanie pomieszczeń i lokali stanowiących nieruchomość wspólną

23. Rozliczanie z właścicielami lokali opłat z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną

24. Występowanie na drogę sądową w sprawach Wspólnoty Mieszkaniowej

25. Wykonywanie uchwał właścicieli lokali

26. Reprezentowanie Wspólnoty Mieszkaniowej przed organami administracji państwowej oraz samorządowej w sprawach związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną.

§7

1. Zebrania Właścicieli zwoływane są co najmniej raz w roku, nie później niż w terminie do końca kwietnia każdego roku.

2. Zebrania przygotowuje, zwołuje i prowadzi Zarządca.

3. O terminie, miejscu i porządku zebrania Zarządca powiadamia na piśmie wszystkich właścicieli lokali nie później niż 14 dni przed planowanym zebraniem. W przypadku umieszczenia w porządku obrad punktu dotyczącego zmian we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali, Zarządca załączy do zawiadomienia treść proponowanych zmian.

4. Z każdego zebrania Właścicieli Zarządca sporządza pisemny protokół.

5. W przypadku podejmowania uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów bądź częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania, do obowiązków Zarządcy należy zbieranie głosów, a także pisemne powiadamianie wszystkich właścicieli o treści podjętych uchwał.

§8

1. Na żądanie właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej Zarządca jest zobowiązany zwołać zebranie właścicieli lokali zgodnie z ustawą o własności.

2. Uchybienie obowiązkowi, o którym mowa w ust. 1 uprawnia każdego z właścicieli do zwołania zebrania.

§9

1. Do podjęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda właścicieli lokali wyrażona w formie uchwały oraz zgoda udzielająca Zarządcy pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

2. Zgody właścicieli lokali wyrażonej w formie uchwały wymaga:

a) dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w zakresie remontów wykonywanych w budynku,

b) zawieranie umów najmu i dzierżawy dotyczących lokali położonych w budynku stanowiących nieruchomość wspólną,

c) dysponowanie rachunkami bankowymi Wspólnoty Mieszkaniowej w ramach realizacji niniejszej umowy,

d) zawieranie umów ubezpieczenia nieruchomości lub innych umów ubezpieczenia określonych uchwałą.

§ 10

Właściciele lokali zobowiązują się do:

1) ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem swoich lokali, a w szczególności z tytułu opłat za energię elektryczną i ciepłą wodę, gaz, odprowadzanie ścieków oraz wywóz nieczystości,

2) utrzymywania swojego lokalu w należytym stanie,

3) przestrzegania porządku domowego, w tym Regulaminu Porządkowego Wspólnoty Mieszkaniowej zawartego w uchwale Wspólnoty nr WM/2023/01/15 z dnia 15.01.2023 r.,

4) korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystanie przez innych właścicieli z poszanowaniem ich prawa do wypoczynku i porządku,

5) terminowego wnoszenia opłat związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną, z góry do 10 każdego miesiąca.

§ 11

Strony umowy ustalają, że w skład opłat wnoszonych na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej wchodzą następujące należności:

1) Zaliczki na pokrycie bieżących kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, w skład których wchodzą:

a) wydatki na bieżące naprawy i konserwację,

b) wydatki na przeglądy budynku, zgodnie z wymogami prawa budowlanego,

c) wydatki na usługi kominiarskie,

d) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej,

e) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne,

f) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

g) wydatki związane z prowadzeniem rachunku bankowego,

h) koszty procesowe łącznie z kosztami zastępstwa procesowego,

i) wynagrodzenie Zarządcy,

Zaliczki, o których mowa w pkt 1 rozliczane będą w stosunku do udziału poszczególnych członków wspólnoty w nieruchomości wspólnej.

2) Zaliczki na wyodrębniony fundusz remontowy Wspólnoty, z którego pokrywane będą koszty remontów bieżących i kapitalnych oraz modernizacji nieruchomości wspólnej. Zaliczki te rozliczane będą w stosunku do proporcjonalnego udziału w nieruchomości wspólnej.

§ 12

1. Zarządcy przysługuje wynagrodzenie w wysokości ustalonej uchwałą Wspólnoty za dany rok finansowy.

2. Zarządca wystawi fakturę VAT po podjęciu przez Wspólnotę uchwały, o której mowa w ust. 1.

3. Wynagrodzenie, o którym mowa w ust. 1, będzie pobierane przez Zarządcę na podstawie pełnomocnictwa Wspólnoty, o którym mowa w § 9 ust. 1, udzielanego corocznie Zarządcy w formie uchwały.

4. Wynagrodzenie, o którym mowa w ust. 1, płatne będzie w terminie 14 dni od dnia wystawienia i przedłożenia faktury VAT – na rachunek Zarządcy, prowadzony przez Bank PKO BP S.A. 12 3456 7890 0000 0000 1234 5678.

§ 13

Zarządca jest obowiązany do zachowania należytej staranności przy wypełnianiu swoich obowiązków oraz stosowania zasad prawidłowej gospodarki, bez narażania interesów Wspólnoty Mieszkaniowej.

§ 14

1. W razie nienależytego wykonania obowiązków wynikających z niniejszej umowy lub niewykonywania tych obowiązków, Wspólnota ma prawo obciążyć Zarządcę karą umowną w wysokości iloczynu stanowiącego do 1/10 miesięcznego wynagrodzenia Zarządcy, o którym mowa w § 12 ust. 1 niniejszej umowy i liczby tygodni, w których zdarzenia te miały miejsce, z zastrzeżeniem ust. 3.

2. Zarządca oświadcza, że posiada polisę ubezpieczeniową od odpowiedzialności cywilnej.

3. Strony dopuszczają dochodzenie odszkodowania uzupełniającego w przypadku niewywiązywania się Zarządcy z zapisów niniejszej umowy.

§ 15

1. Umowa niniejsza zostaje zawarta na czas nieokreślony.

2. Każdej ze Stron służy prawo wypowiedzenia umowy za 3 miesięcznym okresem wypowiedzenia przypadającym na koniec miesiąca kalendarzowego.

3. Strony mogą rozwiązać umowę bez wypowiedzenia w przypadku nieudzielenia Zarządcy absolutorium lub też istotnego naruszenia przez Zarządcę zasad prawidłowej gospodarki albo rażącego naruszenia niniejszej umowy.

§ 16

Działalność Zarządcy podlega ocenie raz w roku na Zebraniu Właścicieli Lokali, które Zarządca zobowiązany jest zwołać w terminie do kwietnia każdego roku. Na Zebraniu Właściciele Lokali podejmują decyzję o udzieleniu lub odmowie udzielenia absolutorium.

§ 17

1. Po rozwiązaniu niniejszej umowy w trybie § 15 ust. 3 Zarządca zobowiązany jest do sporządzenia w terminie 30 dni protokołu zdawczo-odbiorczego obejmującego sprawozdanie dotyczące stanu prawnego oraz technicznego nieruchomości wspólnej. Protokół zawierać powinien także zestawienie wszystkich wierzytelności i długów Wspólnoty.

2. Zarządca przed upływem terminu określonego w § 15 ust. 2 zobowiązany jest wydać Wspólnocie całość dokumentacji dotyczącej nieruchomości i spraw Wspólnoty Mieszkaniowej.

§ 18

1. Wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają formy Aktu Notarialnego.

2. Wypowiedzenie niniejszej umowy wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.

§ 19

W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, prawa budowlanego, Kodeksu cywilnego oraz właściwe przepisy szczegółowe.

§ 20

Wszelkie spory mogące wyniknąć z postanowień niniejszej umowy będą rozstrzygane przez Sądy powszechne właściwe ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

§ 21

Koszty zawarcia umowy w formie Aktu Notarialnego ponosi Zarządca.

§ 22

Umowę sporządzono w trzech jednobrzmiących egzemplarzach: dwóch dla Zarządcy i jednym dla Wspólnoty Mieszkaniowej.

WSPÓLNOTA ZARZĄDCA

Notariusz