Umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną

UWAGA:

Niniejszy tekst stanowi przykładową propozycję umowy o zarządzanie. Przed wykorzystaniem tekstu w praktyce, zaleca się dostosowanie umowy tak by w pełni odzwierciedlała potrzeby Czytelnika oraz skonsultowanie jej treści z prawnikiem.

Ani Autor, ani Wydawca nie ponoszą odpowiedzialności za jakiekolwiek skutki wynikłe z wykorzystania umowy, całości bądź jej części, w dosłownym brzmieniu przedstawionym w niniejszej książce, bądź brzmieniu niedostatecznie zmodyfikowanym przez Czytelnika.

Umowa niniejsza zawarta została w Warszawie przy ul. Marszałkowskiej 15 w dniu 25.07.2023 roku pomiędzy:

1. Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości położonej w Warszawie, przy ul. Kwiatowej 7, w imieniu której działają pełnomocnicy wskazani w uchwale właścicieli lokali (akt notarialny z dnia 15.06.2023 Rep. A nr 1234/2023) w sprawie zmiany sposobu zarządzania nieruchomością wspólną:

1) Pani Anna Kowalska, zam. w Warszawie, ul. Słoneczna 3 legitymująca się dowodem osobistym seria .... nr 98765432109,

2) Pan Jan Nowak, zam. w Warszawie, ul. Zielona 5 legitymujący się dowodem osobistym seria nr 87654321098,

zwaną dalej WSPÓLNOTĄ,

a

2. "Zarządzanie Nieruchomościami - ABC" Sp. z o.o., z siedzibą przy ul. Polna 10, - 00-123 Warszawa, zarejestrowaną w Sądzie Rejonowym dla m. st. Warszawy, XII Wydział Gospodarczy w dniu 12.12.2010 pod numerem KRS 0001234567, o kapitale zakładowym 50000 zł, Regon 123456789, NIP 9876543210, reprezentowaną przez Prezesa Zarządu Marię Zielińską,

zwaną dalej ZARZĄDCĄ,

zwana dalej UMOWĄ.

§ 1 Opis Nieruchomości

1. Strony stwierdzają, że przedmiotowa nieruchomość wspólna położona jest w Warszawie przy ul. Kwiatowej 7 i składa się z działki gruntu nr 123/4, obręb 01 o powierzchni 1000 m2 zabudowanej budynkiem wielomieszkaniowym, dla której w Sądzie Rejonowym w Warszawie, X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta nr KW WA1W/12345678/9, o następującej charakterystyce:

1) liczba kondygnacji: 4 (3 naziemne i 1 podziemna),

2) liczba lokali: 20, w tym:

i. lokali mieszkalnych: 18,

ii. lokali użytkowych: 2,

3) powierzchnia ogółem (netto): 800 m2, w tym:

a) powierzchni użytkowej lokali o przeznaczeniu mieszkalnym: 700 m2,

b) powierzchni użytkowej lokali komercyjnych: 100 m2 ,

c) powierzchnia wspólna (części wspólnego użytkowania): 200 m2.

2. WSPÓLNOCIE przysługuje służebność z działki oznaczonej w ewidencji nr 123/5, posiadającej księgę wieczystą nr WA1W/98765432/1, obejmującej tereny utwardzone o powierzchni 100 m2 i zielone 50 m2.

2. Zgodnie z uchwałą WSPÓLNOTY, zaprotokołowaną przez notariusza z dnia 15.06.2023 roku w sprawie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną, o której mowa w ust. 1 – WSPÓLNOTA powierza zarząd nieruchomością wspólną, zgodnie z art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali, ZARZĄDCY, a ZARZĄDCA powierzony mu zarząd przyjmuje na zasadach określonych UMOWĄ.

§ 2 Majątek Wspólnoty

Majątkiem WSPÓLNOTY jest to, co nabyła ona jako odrębny podmiot majątkowy, za zgodą właścicieli lokali wyrażoną w ich uchwale. Bez takiej zgody mienie nabyte w toku działalności WSPÓLNOTY stanowi współwłasność właścicieli lokali.

§ 3 Pełnomocnictwa

1. ZARZĄDCA kieruje sprawami WSPÓLNOTY i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między WSPÓLNOTĄ a poszczególnymi właścicielami lokali.

2. ZARZĄDCA uprawniony jest do składania oświadczeń woli w imieniu WSPÓLNOTY w sprawach zwykłego zarządu na podstawie UMOWY.

3. ZARZĄDCA uprawniony jest do reprezentowania WSPÓLNOTY:

a. przed poprzednim zarządem wspólnoty bądź zarządcą nieruchomości wspólnej w celu przejęcia dokumentacji administracyjnej, eksploatacyjnej, technicznej oraz finansowo-księgowej w formie Protokołu zdawczo-odbiorczego, stanowiącego Załącznik 3 do Umowy,

b. przed Bankiem PKO BP S.A. w celu zakładania, prowadzenia rachunków bankowych, podpisywania oraz składania w inny dostępny sposób przelewów, zleceń stałych oraz zamykania lokat terminowych, odbierania wyciągów bankowych w imieniu i na rzecz WSPÓLNOTY,

c. przed Głównym Urzędem Statystycznym w celu uzyskania przez WSPÓLNOTĘ numeru statystycznego REGON,

d. przed właściwym Urzędem Skarbowym w celu uzyskania przez WSPÓLNOTĘ numeru identyfikacji podatkowej NIP, ustalenia zasad rozliczania podatku VAT oraz podatku dochodowego,

e. przed PZU S.A. w celu uzyskania przez WSPÓLNOTĘ ubezpieczenia nieruchomości wspólnej od pożaru i innych zdarzeń losowych oraz od odpowiedzialności cywilnej WSPÓLNOTY,

f. przed innymi dostawcami usług na rzecz nieruchomości wspólnej, w szczególności dostawcami mediów (wody, energii cieplnej i elektrycznej, gazu) oraz firmami zajmującymi się usuwaniem nieczystości stałych i płynnych w celu wywiązania się z obowiązków przewidzianych UMOWĄ,

g. w trakcie wyrabiania pieczątki WSPÓLNOTY.

4. Pełnomocnictwa, o których stanowi ust. 3, dotyczą prowadzenia w imieniu i na rzecz WSPÓLNOTY negocjacji, zawierania i zmiany (w formie aneksu) umów dot. świadczenia usług, w zakresie cenowym zgodnym w rocznym planem gospodarczym WSPÓLNOTY bądź stosownymi jej uchwałami.

5. ZARZĄDCA jest upoważniony do określenia zasad prowadzenia ewidencji szczegółowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Zasady powyższe powinny umożliwić ZARZĄDCY prowadzenie rozliczeń finansowo-księgowych w sposób zapewniający należytą jakość obsługi WSPÓLNOTY, zgodnie z UMOWĄ.

6. Osoba prawna będąca członkiem wspólnoty może działać w sprawach wspólnoty przez pełnomocnika, którym może być dowolna osoba fizyczna.

7. Pełnomocnicy, o których mowa w ust. 6, muszą dysponować pisemnym pełnomocnictwem notarialnym, podpisanym przez właściciela lokalu lub jego prawnego reprezentanta. W upoważnieniu musi być określony zakres pełnomocnictwa i termin jego ważności.

8. Pełnomocnictwo do działań, które wymagają formy aktu notarialnego – w szczególności do działań, które pociągają za sobą zmiany w stanie prawnym właściciela lokalu, które to następuje w formie umowy sprzedaży bądź przy obecności notariusza, wymaga formy aktu notarialnego.

§ 4 Czynności Zwykłego Zarządu

1. WSPÓLNOTA powierza ZARZĄDCY wykonanie w sposób należyty czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, a ZARZĄDCA powyższy obowiązek przyjmuje.

2. WSPÓLNOTA powierza ZARZĄDCY wykonanie w sposób bezpośredni bądź poprzez firmy zewnętrzne czynności z zakresu utrzymania czystości na terenie wyznaczonych części nieruchomości wspólnej, a ZARZĄDCA powyższy obowiązek przyjmuje.

3. WSPÓLNOTA powierza ZARZĄDCY wykonanie w sposób bezpośredni bądź poprzez firmy zewnętrzne czynności z zakresu konserwacji nieruchomości wspólnej, a ZARZĄDCA powyższy obowiązek przyjmuje.

4. Specyfikacja zakresu zadań, o których mowa w ust. 1, 2 i 3 określona jest w Załączniku 1 do UMOWY.

§ 5 Czynności Przekroczające Zwykły Zarząd

1. Do podjęcia przez ZARZĄDCĘ czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu wymagana jest uchwała WSPÓLNOTY wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca ZARZĄDCY pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

2. Decyzje o których mowa w ust. 1, podejmuje WSPÓLNOTA w drodze uchwały, zgodnie z przepisami art. 23 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali, to znaczy większością głosów ogółu właścicieli liczoną według wielkości udziałów, chyba że w uchwale podjętej w tym trybie, bądź w trybie o którym mowa w art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności czynności:

1) ustalenie bądź zmiana treści umowy o zarządzanie oraz umowy najmu lokali stanowiących część wspólną nieruchomości,

2) ustalenie lub zmiana wynagrodzenia ZARZĄDCY,

3) przyjęcie rocznego planu gospodarczego i zaakceptowanie jego wykonania,

4) ustalenie bądź zmiana wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,

5) ustalenie w rozliczeniu rocznym sposobu rozdysponowania środków pieniężnych WSPÓLNOTY złożonych na lokatach bankowych w sytuacjach odmiennych niż opisane w Umowie,

6) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,

7) udzielenie zgody na rozpoczęcie remontu: dachu, elewacji, klatki schodowej bądź modernizację nieruchomości wspólnej,

8) udzielenie zgody na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie przebudowy lub nadbudowy i rozporządzenie tym lokalem,

9) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu w wyniku przebudowy lub nadbudowy, bądź w przypadku stwierdzenia rozbieżności i błędów w istniejących udziałach,

10) dokonanie przebudowy lub nadbudowy nieruchomości wspólnej,

11) remont nieruchomości przez WSPÓLNOTĘ,

12) zaciągnięcie kredytu przez WSPÓLNOTĘ,

13) rozporządzanie nieruchomością wspólną (sprzedaż, obciążenie ograniczonym prawem rzeczowym, obciążenie prawem dożywocia itp.),

14) ustalenie, w wypadkach nie uregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynków służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,

15) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,

16) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez ZARZĄDCĘ, ewidencji szczegółowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej,

17) określenie sposobu („klucza”) rozliczeń kosztów mediów stanowiących składniki kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz kosztów świadczeń przypadających na indywidualne lokale w sytuacji, gdy nie są one rozliczane na poszczególnych członków wspólnoty na bazie posiadanych przez nich udziałów w nieruchomości wspólnej (indywidualny sposób rozliczeń kosztów zarządu),

18) zgoda na wytoczenie powództwa przeciwko właścicielowi nagminnie zalegającemu z opłatami bądź w sposób rażący zakłócającemu korzystanie z lokali innym właścicielom o nakazanie przez sąd sprzedaży lokalu,

19) udzielenie ZARZĄDCY pełnomocnictwa szczególnego na zawieranie umów, które przekraczają zakres zwykłego zarządu,

20) przystępowanie WSPÓLNOTY do spółdzielni, fundacji i stowarzyszeń,

21) tworzenie funduszy WSPÓLNOTY innych niż remontowy,

22) zmiana bądź sprecyzowanie granic pomiędzy poszczególnymi lokalami a częściami wspólnymi nieruchomości.

4. Uchwała o zmianie sposobu zarządu nieruchomością wspólną musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, a jej postanowienia wpisane do księgi wieczystej budynku. Uchwała nabiera mocy prawnej z chwilą złożenia w sądzie rejonowym wniosku o zmianę sposobu zarządu zgodnie z treścią uchwały.

§ 6 Obowiązki Zarządcy

1. ZARZĄDCA wykonuje czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną w imieniu i na rzecz WSPÓLNOTY.

2. ZARZĄDCA wykonuje osobiście czynności zarządzania nieruchomością wspólną i nie może przenieść obowiązków z niej wynikających na osoby trzecie.

3. Zarządzanie nieruchomością wspólną rozumiane jest w UMOWIE jako planowanie, organizowanie, koordynowanie oraz kontrolowanie wykonania czynności, o których mowa w Załączniku 1 do UMOWY, w szczególności zaś jako zapewnienie – bezpośrednio przez ZARZĄDCĘ, bądź pośrednio przez zatrudnianych przez niego w imieniu i na rzecz WSPÓLNOTY usługodawców – sprawnego utrzymania nieruchomości wspólnej w stanie co najmniej nie pogorszonym oraz motywowanie właścicielom lokali w odniesieniu do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość zgodnie z planem remontów i wieloletnim planem gospodarczym zarządzania nieruchomością wspólną.

§ 7 Prawa i Obowiązki Właścicieli

1. Właściciele lokali mają prawo w szczególności do:

1) czerpania pożytków i innych korzyści z tego lokalu; właściciel może w szczególności wynająć odpłatnie swój lokal – z zastrzeżeniem w umowie najmu, że lokal będzie wykorzystywany zgodnie z jego przeznaczeniem,

2) korzystania z nieruchomości wspólnej w takim zakresie, w jakim nie narusza to praw innych współwłaścicieli,

3) czerpania pożytków i innych korzyści z nieruchomości wspólnej w wysokości proporcjonalnej do posiadanych udziałów; pożytki przeznaczane są w pierwszej kolejności na pokrycie kosztów funkcjonowania nieruchomości wspólnej,

4) współdziałania w zarządzaniu nieruchomością wspólną; oznacza to w szczególności:

1) prawo do głosowania nad uchwałami właścicieli – z siłą głosu proporcjonalną do wielkości udziału we współwłasności,

2) czynne i bierne prawo wyborcze do zarządu wspólnoty,

3) prawo kontrolowania działalności zarządu wspólnoty oraz wszelkiej dokumentacji dotyczącej wspólnoty i nieruchomości wspólnej

5) korzystania ze wszystkich świadczeń i usług wykonywanych w ramach planu remontowego wspólnoty.

2. Właściciele lokali zobowiązani są w szczególności do:

1) ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem swoich lokali, a w szczególności z tytułu opłat za energię elektryczną i cieplną, wodę, gaz, odprowadzanie ścieków oraz wywóz śmieci,

2) utrzymywania swoich lokali w należytym stanie technicznym i sanitarnym, a w szczególności ponoszenia kosztów remontów i modernizacji tych lokali,

3) przestrzegania wewnętrznych regulaminów WSPÓLNOTY, w szczególności regulaminu porządku domowego stanowiącego Załącznik 2 do Umowy,

4) korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych właścicieli lokali oraz współdziałania z nimi w ochronie nieruchomości wspólnej,

5) aktywnego uczestniczenia w planowaniu utrzymaniu i uzasadnionym inwestowaniu w nieruchomość wspólną,

6) terminowo, do 10 dnia każdego miesiąca z góry za dany miesiąc, wnoszenia opłat związanych z bieżącym utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz jej remontami, a także kosztami przypadającymi na poszczególne lokale, w szczególności:

1) zaliczki w poczet bieżących kosztów zarządu,

2) zaliczki na fundusz remontowy oraz

3) zaliczki na pokrycie kosztów świadczeń przypadających na indywidualne lokale,

7) informowania ZARZĄDCY o:

a) zamiarze przebywania poza swoim lokalem dłużej niż 1 miesiąc,

b) danych kontaktowych, o których mowa w § 3 pkt. 1 Załącznika 1 do UMOWY,

c) powstałych awariach w lokalach, które mogą mieć wpływ na bezpieczeństwo części wspólnych nieruchomości lub rozregulowanie urządzeń wspólnego użytkowania,

8) umożliwienia dostępu do lokalu na żądanie ZARZĄDCY, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontów albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

3. Opłaty, o których mowa w ust. 2 pkt. 6 wnoszone są przez właścicieli lokali na rachunek bankowy WSPÓLNOTY, o którym mowa w § 6 pkt. 3 Załącznika 1 do UMOWY.

4. Dane, o których mowa w ust. 2 pkt. 7 lit. a i c właściciele lokali zobowiązani są przekazywać ZARZĄDCY przed opuszczeniem lokalu (w przypadku lit. a), bądź też niezwłocznie po powstaniu awarii (w przypadku lit. c).

5. Dane, o których mowa w ust. 2 pkt. 7 lit. b, właściciele lokali zobowiązani są przekazać na piśmie niezwłocznie na wezwanie ZARZĄDCY, bądź bez wezwania niezwłocznie w przypadku zmiany dowolnego składnika danych kontaktowych.

§ 8 Wydatki Wspólnoty

1. Strony ustalają, że opłaty wnoszone przez właścicieli lokali obejmują trzy główne składniki:

1) zaliczkę na pokrycie bieżących kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej,

2) zaliczkę na wyodrębniony fundusz remontowy WSPÓLNOTY, jeżeli WSPÓLNOTA podjęła uchwałę o utworzeniu funduszu,

3) zaliczkę na pokrycie kosztów świadczeń dostarczanych do indywidualnych lokali.

2. Na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, o których mowa w ust. 1 pkt. 1 składają się:

1) opłaty na eksploatację, włączając w szczególności:

a. opłaty na dostawę energii elektrycznej i cieplnej, wody i gazu – w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i domofon (zaliczka do rozliczenia),

b. opłaty z tytułu prowadzenia rachunku bankowego wspólnoty (zaliczka do rozliczenia),

c. koszty ubezpieczenia i ochrony nieruchomości wspólnej (zaliczka do rozliczenia),

d. wynagrodzenie ZARZĄDCY z tytułu utrzymania części wspólnych nieruchomości w czystości i porządku (sprzątanie),

2) wynagrodzenie ZARZĄDCY z tytułu prowadzenia bieżących napraw i konserwacji części wspólnych nieruchomości, a także kosztów przeglądów technicznych nieruchomości wspólnej (opłata za przeglądy),

3) koszty zakupu materiałów wykorzystanych w trakcie prac konserwacyjnych oraz napraw bieżących nieruchomości wspólnej (zaliczka do rozliczenia),

4) ubezpieczenie nieruchomości wspólnej od pożaru i innych zdarzeń losowych oraz ubezpieczenie wspólnoty mieszkaniowej lub zarządu wspólnoty z tytułu odpowiedzialności cywilnej (zaliczka do rozliczenia),

5) podatki i inne opłaty publiczne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli lokali,

6) odsetki naliczane wspólnocie (zaliczka do rozliczenia),

7) wynagrodzenie ZARZĄDCY z tytułu zarządzania nieruchomością wspólną (wynagrodzenie).

3. Nieruchomością wspólną, o której mowa w § 1 ust. 1 są:

1) grunt poza obrysem budynku: drogi, chodniki, parkingi, place zabaw, trawniki, zieleńce, ogrodzenia wraz z bramami wjazdowymi na teren posesji,

2) fundamenty, ściany nośne, stropy, dach, klatki schodowe i inne elementy konstrukcyjne służące do podtrzymywania wewnątrz lub w granicach budynku,

3) część piwnic (nie stanowiąca pomieszczeń przynależnych do poszczególnych lokali), strychy, suszarnie i wózkownie,

4) dźwig i szyby dźwigowe, kominy, pomieszczenie śmietnikowe, pomieszczenia techniczne,

5) sieć kanalizacyjna na posesji, nie będąca własnością lokalu,

6) pomieszczenia gospodarcze oraz pomieszczenie portierni (na parterze budynku),

7) domofon, jego okablowanie oraz zasilanie,

8) elewacja oraz inne elementy wykończenia budynku,

9) instalacja wodociągowa wraz z licznikami i zaworami oraz pionami w pomieszczeniach należących do nieruchomości wspólnej,

10) balustrady balkonów, tarasów, loggii i ich osłony; koszty konserwacji i remontów ich wnętrza obciążają indywidualnych ich użytkowników,

11) ściany budynku z wyjątkiem ścian działowych usytuowanych wewnątrz lokali,

12) balkony wraz z ich konstrukcją nośną, posadzki oraz balustrady, rynny, parapety, okna oraz drzwi zewnętrzne,

13) przejścia pomiędzy poszczególnymi klatkami schodowymi,

14) przewody wentylacyjne (kominy i kanały) wraz z wywietrznikami, bez kratek wentylacyjnych,

15) instalacja gazowa wraz z licznikiem, podłączona do sieci miejskiej; instalacje lokali nie są podłączone – bez zgody WSPÓLNOTY w uchwale – do sieci gazowej, kotłowni, rozbudowy instalacji,

16) licznik energii elektrycznej nie stanowiący własności dostawcy energii elektrycznej wraz z związanymi z nim urządzeniami,

17) instalacja zimnej wody, podłączona do sieci miejskiej, od głównego zaworu w budynku do wodomierza mieszkaniowego na wejściu do lokalu, a w przypadku jego braku do pierwszego zaworu odcinającego w lokalu (włącznie), a także instalacja wodociągowa w pomieszczeniach wspólnych,

18) instalacja centralnego ogrzewania, podłączona do sieci ciepłowniczej, od pierwszego zaworu za węzłem cieplnym w budynku do zaworu grzejnikowego służącego do pomiaru ciepła zużytej w lokalu a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych, tzw. obwody grzewcze, tj. instalacja CO w pomieszczeniach wspólnych wraz z urządzeniami pomiarowymi umieszczonymi na zewnętrznych ścianach budynku oraz instalacja ciepłej wody użytkowej,

19) instalacja kanalizacyjna, podłączona do sieci miejskiej, od pierwszego zaworu za pionem kanalizacyjnym w budynku do podejścia kanalizacyjnego służącego do pomiaru ścieków zużytej w lokalu a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych,

20) instalacja ciepłej wody, podłączona do sieci ciepłowniczej, od pierwszego zaworu za węzłem cieplnym w budynku do wodomierza ciepłej wody służącego do pomiaru ciepła zużytej w lokalu, a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych,

21) instalacja elektryczna, podłączona do sieci miejskiej, do pierwszej tablicy rozdzielczej, w tym okablowanie, a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych, instalacje lokali w części znajdującej się poza tymi lokalami i klatkami schodowymi, z wyłączeniem odcinków służącym poszczególnym lokalom i znajdujących się w obrębie tych lokali, a także liczniki i wewnętrzne linie energetyczne,

22) inne instalacje finansowane ze środków wspólnoty mieszkaniowej – instalacja domofonowa, antena zbiorcza, instalacja internetowa – bez urządzeń i okablowania w lokalach,

4. Remonty i naprawy bieżące obejmują wykonywanie robót mających na celu utrzymanie sprawności technicznej elementów budynku oraz czynności konserwacyjne mające na celu zapobieganie skutkom zużycia ww. elementów i utrzymanie budynku we właściwym stanie technicznym, o niewielkiej wartości (robocizna + zakup materiałów) – nie przekraczającej 1000 zł (słownie złotych: tysiąc).

5. Środki gromadzone na funduszu remontowym WSPÓLNOTY przeznaczone są na wydatki dotyczące kosztów remontów oraz modernizacji nieruchomości wspólnej polegających na wymianie co najmniej jednego elementu budynku – przekraczające kwotę 1000 zł (słownie złotych: tysiąc).

6. Wynagrodzenie ZARZĄDCY, o którym mowa w ust. 2 pkt. 1 lit. d, ust. 2 pkt 2 oraz ust. 2 pkt 7 ustala się w postaci ryczałtu nie podlegającego rozliczeniu, odniesionego do metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokali z wyłączeniem powierzchni pomieszczeń przynależnych.

7. Pozostałe koszty wymienione w ust. 2 nalicza się w stosunku do metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokali z wyłączeniem powierzchni pomieszczeń przynależnych, na zasadzie zaliczki rozliczanej po zamknięciu roku kalendarzowego lub w innym terminie zgodnie z uchwałą WSPÓLNOTY.

8. Ustala się, że koszt przelewu jako opłata za przygotowanie przelewu obciąża WSPÓLNOTĘ.

§ 9 Zasady Rozliczania Kosztów Zarządu

1. ZARZĄDCA, na mocy UMOWY, upoważniony jest do rozliczania zaliczek na świadczenia obejmujące indywidualne lokale poszczególnych właścicieli w zakresie:

1) dostawy energii ogrzewania (ciepła),

2) dostawy zimnej wody (wodociąg) i ciepłej wody (ciepła woda) oraz

3) wywozu nieczystości stałych i odprowadzenia ścieków z lokalu.

2. Zaliczki na świadczenia, o których mowa w ust. 1, rozliczane są w poniższy sposób:

1) za ciepło – w stosunku do 1m2 powierzchni użytkowej lokalu,

2) za zimną i ciepłą wodę, wywóz śmieci i odprowadzenie ścieków z lokalu – w stosunku do liczby osób zamieszkałych lub zameldowanych w lokalu – chyba że właściciel ma zainstalowane w lokalu odpowiednie urządzenia pomiarowe.

3. Zaliczka na pokrycie kosztów świadczeń dostarczanych do indywidualnych lokali, o której mowa w § 8 ust. 1 pkt. 3, oprócz składników, o których mowa w ust. 1, zawiera wynagrodzenie ZARZĄDCY z tytułu prowadzenia ww. rozliczeń w wysokości określonej w § 15 ust. 4 UMOWY.

4. Postanowienia ust. 1 i 2 nie dotyczą mediów, które są wnoszone bezpośrednio przez właścicieli lokali.

5. Strony ustalają, że w przypadku podwyższenia bądź obniżenia cen za wodę , ciepło i energię elektryczną, wywóz nieczystości stałych, odprowadzenie ścieków oraz inne usługi wpływające na wielkość opłat – zaliczka zostanie przez ZARZĄDCĘ proporcjonalnie podwyższona lub obniżona od dnia zmiany cen, tj. od dnia wynikającego z faktury dostawcy usług.

6. ZARZĄDCA ma obowiązek poinformować, nie później niż na 14 dni przed wprowadzeniem zmian, pisemnie wszystkich właścicieli lokali o zmianie wysokości zaliczki, o której mowa w ust. 4.

7. ZARZĄDCA jest upoważniony do lokowania wolnych środków pieniężnych znajdujących się na rachunku bankowym WSPÓLNOTY na lokatach bankowych o zmiennym oprocentowaniu pozwalającym na ochronę kapitału wspólnoty przed inflacją oraz – w miarę możliwości – uzyskanie dodatkowych korzyści w formie odsetek bankowych od ww. lokat.

§ 10 Rozliczenie Roczne

1. ZARZĄDCA dokona rozliczenia zaliczek na pokrycie kosztów, o których mowa w § 8 ust. 1 i 2 oraz § 9 ust. 1 UMOWY,