Umowa sprzedaży nieruchomości rolnej

Repertorium A Nr 2023/123

AKT NOTARIALNY

Dnia 15 sierpnia 2023 roku przede mną,

notariuszem Anną Kowalską, w mojej Kancelarii Notarialnej w Warszawie, ul. Marszałkowska 123 stawili się:

1. Jan Nowak, imiona rodziców: Stanisław i Maria, 80011501234, wedle oświadczenia miejsce zamieszkania: Warszawa, ul. Polna 1 m. 2, żonaty (dowód osobisty numer ABC123456, państwo urodzenia: Polska, obywatelstwo: Polskie),

2. Anna Wiśniewska, imiona rodziców: Andrzej i Katarzyna, 75051012345, wedle oświadczenia miejsce zamieszkania: Kraków, ul. Kwiatowa 5 m. 10 (dowód osobisty numer DEF678901, państwo urodzenia: Polska, obywatelstwo: Polskie),

3. Jej mąż Tomasz Wiśniewski, imiona rodziców: Piotr i Anna, 75051512345, wedle oświadczenia miejsce zamieszkania: Kraków, ul. Kwiatowa 5 m. 10 (dowód osobisty numer GHI234567, 1234567890, państwo urodzenia: Polska, obywatelstwo: Polskie) będący wedle oświadczenia rolnikiem indywidualnym/nabywcą w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1655 ze zm.).

Tożsamość stawających notariusz stwierdził na podstawie dowodów osobistych, których numery zamieszczono obok ich nazwisk w nawiasie, a stany cywilne stawających na podstawie ich oświadczeń. Ponadto stawający jako identyfikatory podatkowe wskazali numery PESEL/NIP oraz oświadczyli, że nie zachodzą okoliczności wskazane w ustawie z dnia 6 sierpnia 2010 r. o dowodach osobistych (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 653 ze zm.), a dotyczące unieważnienia z mocy samego prawa posiadanych przez nich dowodów osobistych.

UMOWA SPRZEDAŻY

§ 1. 1. Jan Nowak oświadczył, że Sąd Rejonowy w Warszawie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw Nr WA1W/00123456/7 dla nieruchomości rolnej składającej się z działki o numerze ewidencyjnym 123/4 o powierzchni 2,5 ha, położonej w miejscowości: Jabłonna, ul. Słoneczna 1, w której dziale II jako właściciel nieruchomości wpisany jest: stawający Jan Nowak.

Jan Nowak oświadczył, że własność ww. nieruchomości nabył w spadku po swojej babce Zofii Nowak zmarłej 1 stycznia 2020 roku w Warszawie – zgodnie z odpisem prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego w Warszawie, V Wydział Cywilny z dnia 15 marca 2020 roku, sygn. akt I Ns 123/20, o stwierdzenie nabycia praw do spadku po ww. zmarłej. Podatek od spadków i darowizn z tytułu dziedziczenia po zmarłej nie należy się, gdyż zastosowano zwolnienie od podatku na podstawie art. 4a ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1818 ze zm.) – co potwierdza załączone do aktu notarialnego sporządzonego 15 marca 2020 roku za Repertorium A Nr 2020/321 przez notariusz Marię Zielińską prowadzącą Kancelarię Notarialną w Warszawie zaświadczenie wydane z upoważnienia Naczelnika Urzędu Skarbowego w Warszawie z dnia 10 marca 2020 roku, Nr 1234/20. Stawający wyjaśnił, że Zofia Nowak ww. nieruchomość nabyła w drodze działu spadku zgodnie z odpisem prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego w Warszawie Wydział VI Cywilny z dnia 10 stycznia 2010 roku, sygn. akt II Ns 456/10, o dział spadku.

Stawający wyjaśnił, że na ww. nieruchomości znajdują się pozostałości zabudowań.

W działach III i IV ww. księgi wieczystej żadnych wpisów ani wzmianek nie ma. Stawający zapewnił, że stan wpisów w ww. księdze wieczystej nie uległ zmianie, a ponadto Notariusz dokonał w dniu dzisiejszym wglądu do ww. księgi wieczystej w Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości, stwierdzając, że nie ma w niej wzmianek o wnioskach.

2. Do aktu załączono:

1) wypis z rejestru gruntów wydany z upoważnienia Starosty Powiatu Warszawskiego z dnia 10 sierpnia 2023 roku, Nr RG/123/2023,

2) zaświadczenie wydane z upoważnienia Wójta Gminy Jabłonna z dnia 12 sierpnia 2023 roku, znak: ZP/456/2023, z którego treści wynika, że dla nieruchomości będącej przedmiotem tego aktu brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz że dla ww. nieruchomości nie ustalono w drodze decyzji warunków zabudowy ani lokalizacji inwestycji celu publicznego,

3) zaświadczenie wydane z upoważnienia Starosty Powiatu Warszawskiego z dnia 14 sierpnia 2023 roku, Nr L/789/2023, z którego treści wynika między innymi, że nieruchomość będąca przedmiotem tego aktu jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu dla wsi Jabłonna na lata 2021-2030.

3. Jan Nowak oświadczył, że będąca przedmiotem tego aktu nieruchomość szczegółowo opisana w § 1 tego aktu stanowi jego majątek osobisty (nie zawierał ze swoją żoną żadnych umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową), posiada dostęp do drogi publicznej, nie jest przedmiotem dzierżawy, nie jest położona na obszarze rewitalizacji ani na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, nie jest położona na terenie specjalnej strefy ekonomicznej, nie jest położona w granicach parku narodowego, ww. nieruchomość nie stanowi gruntu pod śródlądowymi wodami stojącymi, o których mowa w ustawie z dnia 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2628 ze zm.), tj. wodami śródlądowymi w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych niezwiązanych bezpośrednio, w sposób naturalny, z powierzchniowymi śródlądowymi wodami płynącymi oraz wodami znajdującymi się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka, niebędących stawami, nie jest obciążona żadnymi długami ani roszczeniami osób trzecich, nie występują jakiekolwiek prawne lub faktyczne okoliczności mogące spowodować obciążenie tego przedmiotu, ograniczenia w rozporządzaniu nim lub korzystaniu z niego, zobowiązania podatkowe i inne zobowiązania publicznoprawne związane z tym przedmiotem zostały uregulowane, a ponadto że nie zachodzi okoliczność, o której mowa w art. 119a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.), i nie została wydana decyzja administracyjna ani orzeczenie sądu i nie toczą się żadne postępowania przed jakimkolwiek organem i sądem, w tym postępowania egzekucyjne, upadłościowe lub inne, mogące mieć wpływ na nabycie opisanego wyżej przedmiotu umowy. Zgodnie z załączonym wypisem z rejestru gruntów nieruchomość będąca przedmiotem tego aktu jako użytki stanowi: R-RIVa.

4. Notariusz pouczył stawających o treści art. 2b ust. 1, 2, 3 i 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1655 ze zm.), po czym Jan Nowak oświadczył, że nieruchomość będąca przedmiotem tego aktu nie jest dzierżawiona oraz że nie zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 2b ust. 1 ww. ustawy, a w szczególności że żaden z nabywców nieruchomości nie jest osobą bliską względem zbywcy nieruchomości. Ponadto Tomasz i Anna małżonkowie Wiśniewscy oświadczyli, że w wyniku zawarcia niniejszej umowy nastąpi powiększenie prowadzonego przez Tomasza Wiśniewskiego gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha użytków rolnych, a nabywana nieruchomość leży w Gminie Jabłonna, w której miejsce zamieszkania mają nabywcy.

Następnie Tomasz Wiśniewski oświadczył, że:

1) od ponad 5 lat osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, w którym łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, w skład którego to gospodarstwa wchodzą nieruchomości o łącznej powierzchni 50 ha użytków rolnych, a będące przedmiotem jego własności o łącznej powierzchni 25 ha użytków rolnych położone na terenie Gminy Jabłonna oraz będące przedmiotem współwłasności łącznej o całkowitej powierzchni 25 ha użytków rolnych, a położone na terenie Gminy Legionowo i Nieporęt. Fakt osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego oraz że powierzchnia gospodarstwa nie przekracza 300 ha użytków rolnych potwierdza załączone oświadczenie nabywcy z dnia 10 sierpnia 2023 roku zawierające klauzulę następującej treści: „Jestem świadomy odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.”,

2) zamieszkuje co najmniej 5 lat na terenie Gminy Jabłonna, na obszarze której położona jest części nieruchomości rolnych wchodzących w skład tego gospodarstwa – co potwierdza załączone zaświadczenie o zameldowaniu na pobyt stały wydane z upoważnienia Wójta Gminy Jabłonna z dnia 12 sierpnia 2023 roku, i przez ten okres osobiście prowadzi gospodarstwo rolne,

3) posiada kwalifikacje rolnicze w rozumieniu przepisów ww. ustawy, a mianowicie posiada wykształcenie wyższe inne niż rolnicze – co potwierdza załączona poświadczona za zgodność z okazanym dokumentem kopia odpisu dyplomu ukończenia jednolitych studiów magisterskich na Uniwersytecie Warszawskim Wydział Zarządzania z dnia 20 czerwca 2018 roku, Nr dyplomu 123456, kierunek: Zarządzanie, i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie (Tomasz Wiśniewski prowadził działalność rolniczą w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 25 ha stanowiącym jego własność) – co potwierdza załączona poświadczona za zgodność z okazanym dokumentem kopia wypisu aktu notarialnego – umowy darowizny z dnia 10 lipca 2018 roku, Rep. A Nr 2018/789, notariusz Piotr Malinowski, Kancelaria Notarialna w Warszawie, przedmiotem której była darowizna przez Andrzeja i Katarzynę małżonków Wiśniewskich na rzecz syna Tomasza Wiśniewskiego niezabudowanej nieruchomości rolnej o powierzchni 25 ha użytków rolnych.

§ 2. 1. Jan Nowak oświadcza, że sprzedaje Tomaszowi i Annie małżonkom Wiśniewskim nieruchomość rolną składającą się z działki o numerze ewidencyjnym: 123/4 o powierzchni 2,5 ha, położoną w Jabłonna, ul. Słoneczna 1 za cenę w kwocie 250 000 zł, a Tomasz i Anna małżonkowie Wiśniewscy oświadczają, że ww. nieruchomość za wyżej wskazaną cenę – na prawach majątkowej małżeńskiej wspólności ustawowej – kupują.

Nabywcy oświadczyli, że powierzchnia nabywanej tym aktem nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego Tomasza Wiśniewskiego nie przekracza powierzchni 300 ha użytków rolnych.

2. Strony niniejszej umowy oświadczają, że wartość rynkowa przedmiotu umowy równa jest cenie sprzedaży wskazanej w § 2 tego aktu.

3. Notariusz zwrócił uwagę Nabywców na ich obowiązki wynikające z art. 2 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1655 ze zm.) oraz na treść art. 3 ww. ustawy.

4. Strony niniejszej umowy oświadczają ponadto, że do umowy zastosowania nie ma art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2137 ze zm.) – zgodnie z art. 37 ust. 4 pkt 1 ww. ustawy (niniejszym aktem zbywane jest gospodarstwo rolne, o którym mowa w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego).

§ 3. 1. Jan Nowak oświadczył, że otrzymał od kupujących Tomasza i Anny małżonków Wiśniewskich tytułem części uzgodnionej ceny sprzedaży za przedmiot umowy opisany w § 2 tego aktu gotówką kwotę 25 000 zł – przed podpisaniem tego aktu.

2. Tomasz i Anna małżonkowie Wiśniewscy oświadczają, że zobowiązują się zapłacić sprzedającemu Janowi Nowakowi w terminie do 15 września 2023 roku tytułem pozostałej części uzgodnionej ceny sprzedaży za przedmiot umowy opisany w § 2 tego aktu kwotę 225 000 zł przelewem na rachunek bankowy wskazany przez sprzedającego w tym akcie, tj. Nr 12345678901234567890123456 – na co Jan Nowak wyraża zgodę.

Tomasz i Anna małżonkowie Wiśniewscy oświadczają, że w wypadku niewykonania powyższego zobowiązania w uzgodzonym terminie, tj. do 15 września 2023 roku w zakresie obowiązku zapłaty sprzedającemu Janowi Nowakowi uzgodnionej ceny sprzedaży za przedmiot umowy opisany w § 2 tego aktu w kwocie 225 000 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie, naliczonymi od dnia następnego po dniu wymagalności do dnia zapłaty, przelewem na rachunek bankowy Nr 12345678901234567890123456 poddają się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 5 KPC wprost z tego aktu.

§ 4. Tomasz i Anna małżonkowie Wiśniewscy oświadczyli, że przedmiot umowy szczegółowo opisany w § 2 tego aktu mają już w swoim posiadaniu i z dniem dzisiejszym przechodzą na nich wszelkie ciężary i korzyści z nabywanego przedmiotu umowy.

§ 5. Stawający oświadczyli, że zawarcie umowy nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług zgodnie z przepisami ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.).

§ 6. Koszty niniejszego aktu ponoszą kupujący.

§ 7. Wypisy tego aktu mogą być wydawane stawającym oraz stronom w dowolnej ilości.

§ 8. Notariusz pouczył stawających o:

1) odpowiedzialności wynikającej z przepisu art. 54 ustawy z dnia 10 września 1999 r. – Kodeks karny skarbowy (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 859 ze zm.) oraz z przepisu art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1389 ze zm.), a w szczególności o obowiązku zapłaty zaległości podatkowej wraz z odsetkami za zwłokę w przypadku podwyższenia wartości przedmiotu umowy przez organ podatkowy – stosownie do przepisu § 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 września 2000 r. w sprawie sposobu pobierania i zwrotu podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2000 r. poz. 1012).

§ 9. 1. Wobec zawarcia dokumentowanej niniejszym aktem umowy jej strony żądają, aby notariusz, działając na podstawie art. 92 pkt 1 i art. 93 § 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1790), dokonał czynności polegającej na złożeniu za pośrednictwem systemu teleinformatycznego wniosku wieczystoksięgowego do Sądu Rejonowego w Warszawie, IV Wydziału Ksiąg Wieczystych obejmującego żądania: wpisu w dziale II księgi wieczystej Kw Nr WA1W/00123456/7 prawa własności nieruchomości rolnej, szczegółowo opisanej w § 1 tego aktu, na rzecz: Tomasza Wiśniewskiego, imiona rodziców: Piotr i Anna, 75051512345 i Anny Wiśniewskiej, imiona rodziców: Andrzej i Katarzyna, 75051012345 – na prawach majątkowej małżeńskiej wspólności ustawowej.

2. Notariusz poinformował stawających o treści art. 626¹ KPC, a w szczególności o tym, że w przypadku wniosków składanych przez notariusza obowiązek poprawienia lub uzupełnienia wniosku spoczywa na stronie czynności notarialnej; o treści art. 626⁷ KPC, a w szczególności o tym, że o dokonanym wpisie sąd zawiadamia uczestników postępowania; nie zawiadamia się uczestnika, który na piśmie zrzekł się zawiadomienia; zrzeczenia się zawiadomienia można dokonać w akcie notarialnym dotyczącym czynności, z którą wiąże się wpis; na wniosek uczestnika postępowania zawarty w akcie notarialnym zawiadomienie o wpisie doręcza się za pośrednictwem systemu teleinformatycznego, na konto wskazane w tym systemie oraz o obowiązku powiadamiania sądu prowadzącego księgę wieczystą o każdej zmianie adresu względnie wskazania adresu do doręczeń (art. 63 § 1 KPC).

§ 10. Tytułem opłaty sądowej pobrano zgodnie z art. 40 pkt 1 (200 zł) ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1575 ze zm.) i na podstawie § 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 20 września 2001 r. w sprawie pobierania przez notariuszy opłat sądowych od wniosków o wpis w księdze wieczystej i ich przekazywania sądom oraz prowadzenia ewidencji pobranych opłat sądowych (Dz.U. z 2001 r. poz. 1029) – łącznie kwotę 200 zł, którą gotówką zapłacili Tomasz i Anna małżonkowie Wiśniewscy i która to kwota została zaewidencjonowana w Repertorium A pod pozycją złożonego wniosku wieczystoksięgowego.

Tomasz i Anna małżonkowie Wiśniewscy oświadczyli, że część nabywanych tym aktem gruntów szczegółowo opisanych w § 1 tego aktu o powierzchni 2 ha i wartości 200 000 zł stanowi gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisu art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 333) oraz że w wyniku dokonania ww. czynności zostanie powiększone gospodarstwo rolne, a powierzchnia gospodarstwa powstałego w wyniku powiększenia będzie nie mniejsza niż 1 ha i nie większa niż 300 ha, oraz że gospodarstwo to będzie przez nich prowadzone przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia. Podatku od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży w części dotyczącej gospodarstwa rolnego nie pobrano na podstawie art. 9 pkt 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1389 ze zm.). Powyższe zwolnienie w kwocie 4 000 zł stanowi pomoc de minimis w rolnictwie, o której mowa w rozporządzeniu Komisji (UE) Nr 1408/2013 z dnia 18 grudnia 2013 r. w sprawie stosowania art. 107 i 108 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy de minimis w sektorze rolnym (Dz.Urz. UE L 352 z 24.12.2013, s. 9 ze zm.). Tomasz i Anna małżonkowie Wiśniewscy oświadczyli, że łączna kwota przyznanej im pomocy de minimis w rolnictwie, uwzględniając kwotę ww. zwolnienia, nie przekracza kwoty 20 000 EUR w okresie 3 lat podatkowych.

Tytułem podatku od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży w części pozostałej pobrano gotówką od kupujących na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a w zw. z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a i art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1389 ze zm.) – 2% od kwoty 50 000 zł, tj. kwotę 1 000 zł.

Tytułem wynagrodzenia notariusza pobrano zgodnie z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1194 ze zm.) z § 5 pkt 1 – kwotę 1 500 zł oraz pobrano podatek VAT w wysokości 23% od sumy opłat notarialnych zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 i z art. 86 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.) w kwocie 345 zł, tj. łącznie pobrano kwotę 1 845 zł. Powyższe opłaty nie obejmują kosztów wynagrodzenia notariusza za złożenie wniosku wieczystoksięgowego w kwocie 150 zł wraz z należnym podatkiem VAT w wysokości 23% w kwocie 34,50 zł oraz kosztów wypisów/odpisów tego aktu, które wraz z podstawą prawną ich pobrania zostaną podane na każdym z wypisów/odpisów.

Ponadto na podstawie art. 26 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (tj. Dz.U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.) oraz na podstawie § 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 lipca 2016 r. w sprawie przechowywania w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych aktów notarialnych, zarejestrowanych aktów poświadczenia dziedziczenia i zarejestrowanych europejskich poświadczeń spadkowych (Dz.U. z 2016 r., poz. 1169) – pobrano opłatę w kwocie 6 zł za umieszczenie w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych (CREWAN) elektronicznego wypisu tego aktu notarialnego przeznaczonego dla Szefa Krajowej Administracji Skarbowej, która w całości przekazana zostanie do Krajowej Rady Notarialnej.

Akt ten został odczytany, przyjęty i podpisany.