Decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w sprawie opłaty adiacenckiej

Warszawa, 15.03.2024

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie

DECYZJA

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14.06.1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 775 z późn. zm.), po rozpatrzeniu odwołania Jan Kowalski od decyzji GK-IV.7840.15.2023 z dnia 20.02.2024 ustalającej 12500 zł opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej geodezyjnie jako działka nr 123/4 spowodowanej wybudowaniem drogi,

utrzymuje w mocy zaskarżoną decyzję.

UZASADNIENIE

Wymienioną decyzją z dnia 20.02.2024 organ pierwszej instancji ustalił 12500 zł opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej geodezyjnie jako działka nr 123/4, spowodowanej wybudowaniem drogi, w wysokości 12500 zł.

W odwołaniu, złożonym w ustawowo przewidzianym terminie, Jan Kowalski wskazał, że organ w sposób nieuzasadniony nałożył na niego opłatę adiacencką, ponieważ wartość nieruchomości spadła po wybudowaniu w pobliżu marketu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie zważyło, co następuje.

W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 144 ust. 1 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 z późn. zm.), dalej jako u.g.n., właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Pod pojęciem opłaty adiacenckiej należy rozumieć w szczególności opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi (art. 4 pkt 11 u.g.n.).

Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych (art. 143 ust. 2 u.g.n.). Zgodnie z art. 143 ust. 1 u.g.n. opłatę adiacencką stosuje się do nieruchomości bez względu na ich rodzaj i położenie, jeżeli urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne.

Zgodnie z art. 145 ust. 1 u.g.n. Burmistrz Dzielnicy Bielany m.st. Warszawy może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Ustalenie, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z wybudowanej drogi, następuje na podstawie odrębnych przepisów (art. 148b ust. 1 u.g.n.). Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w powyższej uchwale (art. 145 ust. 2 i art. 146 ust. 2 u.g.n.).

Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej (art. 146 ust. 1, 1a i 3 u.g.n.).

Obowiązek właściciela nieruchomości uczestniczenia w kosztach budowy urządzenia infrastruktury technicznej wynika wprost z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i co więcej nie jest uzależniony od tego, czy osoba zobowiązana do ponoszenia opłaty adiacenckiej faktycznie korzysta z tego urządzenia. Obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej powstaje jako wynik prowadzenia przez gminę określonej polityki przestrzennej i inwestycyjnej, a - co charakterystyczne dla tego świadczenia - gmina może ustanowić obowiązek zwrotu kosztów wyłożonych na podniesienie standardu nieruchomości przez stworzenie możliwości do podłączenia się do wybudowanych urządzeń infrastruktury, choć nie musi tego uczynić. Przymusowość świadczenia dla podmiotu, którego nieruchomości dotyczy podniesienie standardu, powstaje po wydaniu decyzji o ustaleniu opłaty.

W przedmiotowej sprawie Gmina Warszawa zrealizowała inwestycję polegającą na budowie drogi ul. Nowobudowana. Powyższa inwestycja została zrealizowana m.in. ze środków Skarbu Państwa i Gminy Warszawa.

Burmistrz Dzielnicy Bielany pismem z dnia 15.01.2024 wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej geodezyjnie jako działka nr 123/4 spowodowanej wybudowaniem drogi dla Jan Kowalski.

W tym miejscu należy wskazać, że na działce nr 123/4 obowiązują ustalenia uchwały nr XXV/680/2010 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 25 marca 2010 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu Bielany Północne (Dz.Urz. Woj. Mazowieckiego Nr 101, poz. 2203). Nieruchomość ta została w części graficznej planu oznaczona symbolem MN z podstawowym przeznaczeniem zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna.

Ponadto za dzień stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi ul. Nowobudowana przyjęto dzień 10.01.2024 - dzień przyjęcia przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w Warszawie zawiadomienia o zakończeniu budowy ul. Nowobudowana. Dzień 10.01.2024 prawidłowo został uznany za dzień stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi ul. Nowobudowana, ponieważ opłata adiacencka może zostać wymierzona po wybudowaniu drogi w całości, a nie poszczególnych jej elementów czy fragmentów (por. wyrok NSA z 23 października 2009 r., I OSK 58/09, LEX nr 573288).

Istotnym środkiem dowodowym w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej jest opinia o wzroście wartości nieruchomości sporządzona przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy.

W toku postępowania, na zlecenie Urzędu Dzielnicy Bielany, rzeczoznawca majątkowy Anna Nowak (789456123) sporządził w dniu 01.02.2024 operat szacunkowy, w którym ustalił wartość działki nr 123/4 przed wybudowaniem drogi ul. Nowobudowana i po jej wybudowaniu.

Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca dokonał wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, polegającego na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Ponadto rzeczoznawca w podejściu porównawczym zastosował metodę porównywania parami, w której porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, Dz. U. z 2021 r. poz. 555). Wybór powyższego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości został wyjaśniony przez rzeczoznawcę w operacie.

Do określenia wartości działki nr 123/4 o powierzchni 0.1000 ha przed wybudowaniem i po wybudowaniu drogi gminnej przyjęto po 3 nieruchomości porównywalne (działki nr: 124/5, 125/6, 126/7). Rzeczoznawca ustalił trend wzrostowy dotyczący cen nieruchomości (50 zł/m2 miesięcznie), wartość 1 m2 gruntu, przyjął 4 cechy rynkowe: lokalizacja, powierzchnia, kształt, sąsiedztwo, ustalił wagę tych cech (odpowiednio: 0.4, 0.3, 0.2, 0.1), a także ustalił zasady oceny tych cech. Co ważne, w obliczeniach rzeczoznawca w obu przypadkach uwzględnił przy cesze sąsiedztwo uciążliwości spowodowane marketem, który został wybudowany i otwarty przed dniem stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi.

W powyższy sposób rzeczoznawca ustalił wartość rynkową działki nr 123/4 przed wybudowaniem drogi ul. Nowobudowana na kwotę 250000 zł, a po wybudowaniu drogi ul. Nowobudowana na kwotę 375000 zł. W związku z powyższym należy zauważyć, że wskutek wybudowania drogi ul. Nowobudowana wartość działki nr 123/4 wzrosła o 125000 zł.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie twierdzi, że struktura przedmiotowego operatu szacunkowego jest formalnie prawidłowa, a sam operat jest logiczny i wewnętrznie spójny (na co wpływu nie mają drobne nieścisłości, których dopuścił się rzeczoznawca). Operat szacunkowy w szczególności odpowiada przepisowi § 40 ust. 1 i 2 powołanego wyżej rozporządzenia (przy określaniu wartości nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu dla ustalenia opłat adiacenckich nie uwzględnia się wartości części składowych tej nieruchomości; przy określaniu wartości nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej uwzględnia się odległość nieruchomości od urządzeń infrastruktury technicznej oraz warunki podłączenia nieruchomości do tych urządzeń).

W dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi gminnej obowiązywała uchwała nr XVI/250/2022 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 16 grudnia 2022 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej na terenie m.st. Warszawy (Dz.Urz. Woj. Mazowieckiego z 2022 r., poz. 12345), którą ustalono stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej w wysokości 10 % różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Ponadto w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi ul. Nowobudowanawłaścicielem działki nr 123/4 był Jan Kowalski.

Odnosząc powyższą 10 % stawkę procentową do ustalonej kwoty wzrostu wartości działki nr 123/4, należy stwierdzić, że Urząd Dzielnicy Bielany prawidłowo ustalił opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości tej nieruchomości spowodowanej wybudowaniem drogi ul. Nowobudowana dla Jan Kowalski w wysokości 12500 zł.

W związku z powyższym stwierdzić trzeba, że w przedmiotowej sprawie wystąpiły wszystkie przesłanki pozytywne określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami, umożliwiające Urzędowi Dzielnicy Bielany ustalenie przedmiotowej opłaty adiacenckiej, nastąpił obiektywny wzrost wartości działki nr 123/4 spowodowany wybudowaniem drogi ul. Nowobudowana, a od stworzenia warunków do korzystania z tej drogi nie upłynęły jeszcze 3 lata.

Mając na względzie powyższe, orzeczono jak na wstępie.

Decyzja jest ostateczna.

Na decyzję służy skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, za pośrednictwem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie, w terminie 30 dni od dnia doręczenia decyzji stronie. Skarga powinna czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym, a ponadto zawierać wskazanie zaskarżonej decyzji, oznaczenie organu, którego działania skarga dotyczy, oraz określenie naruszenia prawa lub interesu prawnego.

Wpis od skargi wynosi 200 zł.

Stronie, na jej wniosek złożony przed wszczęciem postępowania sądowoadministracyjnego lub w toku tego postępowania, może być przyznane prawo pomocy. Wniosek ten wolny jest od opłat sądowych. Wniosek składa się na urzędowym formularzu według ustalonego wzoru (urzędowe formularze udostępnia się nieodpłatnie w budynkach Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz wojewódzkich sądów administracyjnych, a ponadto w Biuletynie Informacji Publicznej Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz wojewódzkich sądów administracyjnych). Prawo pomocy obejmuje zwolnienie od kosztów sądowych oraz ustanowienie adwokata, radcy prawnego, doradcy podatkowego lub rzecznika patentowego.

...................................................................

Adam Nowak

Otrzymują:

1. Jan Kowalski, ul. Kwiatowa 12, 01-234 Warszawa