Odwołanie od decyzji w sprawie opłaty adiacenckiej

ul. Kwiatowa 12, dnia 2023-10-26

Jan Kowalski

Firma "Budowlani"

ul. Kwiatowa 12, 00-000 Warszawa

Urząd Miasta Warszawa

pl. Słoneczny 1

00-000 Warszawa

za pośrednictwem

Naczelnik Wydziału Architektury Urzędu Miasta Warszawa

dot. WA/2023/1234

ODWOŁANIE

Niniejszym, działając w imieniu Jana i Anny Kowalskich - pełnomocnictwo w aktach - zaskarżam decyzję Naczelnika Wydziału Architektury Urzędu Miasta Warszawa z dnia 2023-09-15 nr WA/2023/1234 w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (działki nr 123/4, obręb Mokotów, gmina Warszawa) w wyniku jej podziału, wnosząc o:

1. uchylenie zaskarżonej decyzji w całości;

2. przekazanie sprawy organowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia.

UZASADNIENIE

Opłata adiacencka w wysokości 15 000 zł została ustalona na podstawie operatu szacunkowego z dnia 2023-08-20 wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego Adama Nowaka.

Analizując przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak też rozporządzenia wykonawcze do ww. ustawy należy uznać, że przedstawiony operat szacunkowy wykonany został wadliwie, z rażącym naruszeniem prawa.

Operat przyjęty za podstawę orzekania przez organ administracji jest obarczony następującymi wadami, skutkującymi wadliwością wyceny, a tym samym wadliwością wyliczenia opłaty adiacenckiej:

1. Błędnie przyjęto do wyceny powierzchnię nieruchomości przed podziałem jako 1000 m². Należy zauważyć, iż przed podziałem powierzchnia działki wynosiła 1200 m² i taka też powierzchnia powinna być przyjęta do obliczeń przed podziałem. Po podziale suma powierzchni wydzielonych działek daje ostatecznie 1200 m².

2. Nieprawidłowe jest określanie wartości działki przed podziałem i po podziale na podstawie części funkcjonalnych, których powierzchnia nie została dodatkowo określona przez uprawnionego geodetę, a przez rzeczoznawcę majątkowego wykonującego operat szacunkowy - jak sam autor zauważa na stronie 15 operatu szacunkowego - na podstawie miar graficznych, czyli wysoce nieprecyzyjnie.

3. Rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny nieruchomości winien przeanalizować rynek nieruchomości i dokonać wyboru obiektów porównawczych pod kątem podobieństwa działek zarówno przed, jak i po podziale. Określając wartość działki poprzez sumę wartości poszczególnych części funkcjonalnych rzeczoznawca majątkowy udowodnił jednocześnie, iż nie mógł znaleźć obiektów podobnych dla całej działki, a tym samym pokazał, iż nie da się precyzyjnie ustalić wartości działki przed podziałem.

4. Dodatkowo rzeczoznawca majątkowy określił wartość jedynie jednej części funkcjonalnej, tj. części oznaczonej symbolem A. Pozostałe części: B oraz C i D i E rzeczoznawca majątkowy określił arbitralnie (nie na podstawie analizy rynku) na odpowiednio 20% , jak i 30% wartości funkcji A, co dyskwalifikuje całkowicie sposób wyceny nieruchomości jako nielynkowy (nie na podstawie metod rynkowych).

5. W przedstawionym operacie szacunkowym brak jest pełnej analizy rynku nieruchomości. Na stronie 20 operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy przedstawił 5 cechy mające, wraz z ich udziałem procentowym, wpływ na wartość nieruchomości. Niestety, brak jest możliwości odniesienia się do przedstawionej tezy, gdyż operat szacunkowy nie zawiera żadnych obliczeń dotyczących wpływu poszczególnych cech na wartość nieruchomości. Nie wiadomo na jakiej podstawie rzeczoznawca majątkowy uznał, że właśnie te cechy mają wpływ na wartość nieruchomości i to w takim wymiarze, jaki przyjęto w operacie. Być może wykonana była szersza analiza, z badaniem większej liczby cech i ich wpływem na wartość nieruchomości, zaś wybrane zostały cechy o największym wpływie; jednakże analiza taka nie znalazła się w operacie i nie może być w żaden sposób zweryfikowana.

6. W przedstawionym operacie szacunkowym brak jest szczegółowego opisu transakcji przyjętych do porównania, co skutkuje brakiem możliwości weryfikacji tych transakcji oraz sprawdzenia, czy rzeczoznawca majątkowy prawidłowo zastosował poprawki do skorygowania cen nieruchomości porównawczych.

Z tych powodów, decyzję należy uchylić, gdyż wydana została na podstawie wadliwie wykonanego operatu szacunkowego.

/-/ Jan Kowalski

Pełnomocnik