Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży

Repertorium A nr 2023/1234

AKT NOTARIALNY

Dnia dwudziestego pierwszego września dwa tysiące dwudziestego trzeciego roku (21.09.2023 r.) przed Anną Kowalską, notariuszem w Warszawie, w Kancelarii Notarialnej przy ulicy Marszałkowskiej 123 w Warszawie stawili się:

1. Jan Nowak, jak oświadcza zamieszkały ul. Polna 10, 00-001 Warszawa, 80010101234, legitymujący się dowodem osobistym (seria i numer) ABC123456,ważnym do dnia 01.01.2025 r., - działająca w imieniu i na rzecz spółki pod firmą "Bud-Invest Sp. z o.o." z siedzibą w Warszawie (adres: ul. Grzybowska 67, 00-844 Warszawa, NIP: 1234567890, REGON: 123456789), wpisanej do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy KRS 000123456, jako pełnomocnik na podstawie pełnomocnictwa sporządzonego przez Marię Zielińską, notariusza w Warszawie, w dniu 15.08.2023 r. Rep. A nr 2023/1000, zwanej w dalszej części aktu także „Spółką”, która ponadto przedkłada informację według stanu na dzień 20.09.2023 r. odpowiadającą odpisowi aktualnemu z rejestru przedsiębiorców, pobraną na podstawie art. 4 ust. 4aa ustawy z dnia 20 sierpnia 1997 r. o Krajowym Rejestrze Sądowym, identyfikator wydruku KRS-ODPIS-2023/123, zapewniając, że wpisy w tym rejestrze w powołanym wyżej zakresie nie uległy zmianie oraz wypis powołanego pełnomocnictwa, zapewniając, że do dnia dzisiejszego pełnomocnictwo to nie zostało zmienione, odwołane ani nie wygasło.

2. Piotr Wiśniewski, syn Adama i Ewy, jak oświadcza zamieszkały ul. Kwiatowa 22, 02-002 Warszawa, 90020212345, legitymujący się dowodem osobistym (seria i numer) DEF654321,ważnym do dnia 01.07.2026 r., zwany dalej także „Kupującym”.

Tożsamość stawających notariusz ustaliła na podstawie okazanych dowodów osobistych, powołanych przy nazwiskach.

UMOWA USTANOWIENIA ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI LOKALU MIESZKALNEGO I JEGO SPRZEDAŻY

§ 1. 1. Jan Nowak w imieniu Sprzedającego oświadcza, że:

– na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej przez Tomasza Malinowskiego, notariusza w Krakowie, w dniu 10.01.2022 roku, Rep. A 2022/100, Spółka jest w udziale wynoszącym 1/2 części współwłaścicielem zabudowanej nieruchomości położonej w Warszawie (dzielnica Mokotów) przy ulicy Słonecznej 15, oznaczonej jako działka ewidencyjna numer 123/4, obręb 01, o obszarze 0.1000 ha (1000 metrów kwadratowych), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr WA1M/00123456/7, przy czym jako dotychczasowemu właścicielowi w rozumieniu w art. 4 ustawy o własności lokali przysługują jej udziały we własności tej nieruchomości odpowiadające udziałowi związanemu z własnością lokali niewyodrębnionych z budynku opisanego poniżej, co wynika z wydruku elektronicznej księgi wieczystej WA1M/00123456/7, wygenerowanego ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości - Podsystemu Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych, według stanu na dzień 20.09.2023 r., z której ponadto wynika, iż:

- w dziale I-O ujawniono informację o wyodrębnionych lokalach mieszkalnych;

w dziale III księgi są wpisane:

1) roszczenia wynikające ze zgodnego sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, polegającego na tym, że:

a) każdocześni właściciele lokali mieszkalnych numer 1 i 2 będą mieli prawo korzystać nieodpłatnie, z wyłączeniem innych współwłaścicieli, z tarasów przylegających bezpośrednio do tych lokali, ponadto będą mieli nieodpłatne prawo do zabudowy górnych poziomów tych tarasów, a także do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane, w zakresie dotyczącym zabudowy tarasów przylegających do tych lokali oraz do powiększenia tych lokali o powierzchnię zaadaptowanego tarasu;

b) każdocześni właściciele lokali mieszkalnych numer 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 i 12 będą mieli prawo korzystać nieodpłatnie, z wyłączeniem innych współwłaścicieli, z tarasów przylegających bezpośrednio do tych lokali, przy czym w przypadku konieczności przeprowadzenia remontu, konserwacji, naprawy budynku, jego urządzeń bądź instalacji osoby uprawnione z wyłączeniem innych współwłaścicieli do korzystania z tarasów zobowiązane będą do zapewnienia nieodpłatnie dostępu właściwym służbom, a także współwłaścicielom nieruchomości wspólnej w celu wykonania powyższych czynności, z ciążącym na uprawnionym obowiązkiem przywrócenia tarasów do stanu poprzedniego w terminie 14 dni od daty zakończenia robót; obowiązek ten ciąży na wykonawcy tych robót;

c) każdoczesny właściciel lokalu niemieszkalnego wybudowanego na parterze budynku będzie miał prawo korzystać nieodpłatnie, z wyłączeniem innych współwłaścicieli, z części elewacji Budynku odpowiadającej temu lokalowi, w tym będzie miał prawo do umieszczania reklam i bannerów, przy czym zobowiązany będzie do ponoszenia kosztów utrzymania tej części elewacji w należytym stanie technicznym oraz ponoszenia wszelkich kosztów eksploatacyjnych związanych z wykonywaniem tego prawa;

d) każdoczesny właściciel lokalu niemieszkalnego wybudowanego na parterze budynku będzie miał prawo korzystać nieodpłatnie, z wyłączeniem innych współwłaścicieli, z jednej komory śmietnikowej;

e) każdocześni właściciele lokali mieszkalnych wybudowanych na 1, 2 lub 3 piętrze budynku będą mieli prawo korzystać nieodpłatnie, z wyłączeniem właściciela lokalu niemieszkalnego wybudowanego na parterze Budynku, z jednej komory śmietnikowej;

2) informacja, iż zarząd nieruchomością wspólną sprawowany jest zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali (zarząd ustawowy);

3) dział IV wolny jest od wpisów, a ponadto w księdze wieczystej brak jest wzmianek o wnioskach.

– na opisanej wyżej nieruchomości wybudowany został pięciopiętrowy budynek mieszkalny wielorodzinny obejmujący 5 kondygnacje naziemne, o łącznej powierzchni użytkowej 1500 m2 (tysiąc pięćset metrów kwadratowych), oznaczony numerem porządkowym 15 od ulicy Słonecznej, zwany dalej także „Budynkiem”,

– Budynek obejmuje łącznie 12 samodzielnych lokali mieszkalnych i 1 samodzielny lokal niemieszkalny,

– w Budynku brak jest windy,

– do części wspólnych Budynku należą jego części i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali – w szczególności ściany nośne, fundamenty, dach, klatka schodowa, kominy, piony wodno-kanalizacyjne, pomieszczenia techniczne, pomieszczenia gospodarcze, instalacja domofonowa doprowadzona do części mieszkaniowej, instalacja alarmowa, urządzenia monitoringu – od frontu, centralnego ogrzewania, kotłownia i 2 komory śmietnikowe,

– na opisanej wyżej nieruchomości nie zostały urządzone miejsca postojowe,

– opisana wyżej nieruchomość nie jest obciążona żadnymi innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, długami ani roszczeniami osób trzecich, w tym zobowiązaniami, do których stosuje się przepisy ustawy Ordynacja podatkowa, ani nie jest ograniczona w rozporządzaniu,

– opisana wyżej nieruchomość ma zapewniony bezpośredni dostęp do drogi publicznej i jej granice nie są sporne,

– nie toczy się wobec Spółki postępowanie upadłościowe, restrukturyzacyjne ani naprawcze ani nie istnieją podstawy do wszczęcia takiego postępowania,

– Spółka nie zalega z zapłatą na rzecz Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego zobowiązań podatkowych, które mogłyby stanowić podstawę obciążenia opisanej wyżej nieruchomości hipoteką przymusową,

– opisana wyżej nieruchomość nie jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ponadto nie jest położona na obszarze rewitalizacji ani na terenie specjalnej strefy rewitalizacji,

– opisana wyżej nieruchomość nie stanowi gospodarstwa rolnego ani nie wchodzi w jego skład, ponadto nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach.

§ 1. 2. Jan Nowak w imieniu Sprzedającej oświadcza, że:

– Sprzedająca jest podatnikami podatku VAT, a sprzedaż objęta tym aktem jest opodatkowana tym podatkiem na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług,

– w dniu 19.09.2023 roku wszyscy wspólnicy Spółki podjęli uchwałę, mocą której jednogłośnie wyrazili zgodę między innymi na dokonanie czynności objętych tym aktem; uchwała ta nie została uchylona, zmieniona ani unieważniona.

§ 1. 3. Jan Nowak w imieniu Sprzedającej oraz Kupujący oświadczają, że w opisanym w § 1.1 Budynku znajduje się między innymi niestanowiący odrębnej nieruchomości samodzielny lokal mieszkalny numer 5, zwany dalej Lokalem Mieszkalnym, o powierzchni użytkowej 55.50 m2 (pięćdziesiąt pięć i pięćdziesiąt setnych metra kwadratowego), wyposażony w instalacje: wodno-kanalizacyjną, centralnego ogrzewania, elektryczną i teletechniczne, usytuowany na 2 piętrze (2 kondygnacji naziemnej) Budynku, składający się z 2 pokoi, aneksu kuchennego, łazienki z WC i przedpokoju, do którego to lokalu przylega taras o powierzchni 10 m2 (dziesięć metrów kwadratowych).

Jan Nowak w imieniu Sprzedającej zapewnia, że lokal ten wolny jest od wszelkich roszczeń osób trzecich.

§ 1. 4. Przy akcie okazano załączone do wniosku wieczystoksięgowego sporządzonego na podstawie tego aktu:

1) wypis i wyrys obejmujący wypis z rejestru gruntów i budynków oraz wyrys z mapy ewidencyjnej wydane według stanu na dzień 18.09.2023 roku z upoważnienia Starosty Warszawskiego, znak WMS/123/2023, z adnotacjami, że przeznaczone są do dokonywania wpisów w księdze wieczystej,

2) wypis z kartoteki budynków wydany według stanu na dzień 18.09.2023 roku z upoważnienia Starosty Warszawskiego, znak WMS/124/2023 z adnotacją, że przeznaczony jest do dokonywania wpisów w księdze wieczystej,

3) wypis z kartoteki lokali wydany według stanu na dzień 18.09.2023 roku z upoważnienia Starosty Warszawskiego, znak WMS/125/2023, z adnotacją, że przeznaczony jest do dokonywania wpisów w księdze wieczystej,

4) zaświadczenie o samodzielności lokali wydane dnia 17.09.2023 roku z upoważnienia Starosty Warszawskiego, znak WMS/126/2023, z którego treści wynika między innymi, że opisany w § 1.3 Lokal Mieszkalny jest lokalem samodzielnym w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali; odpis tego dokumentu załączony został do tego aktu,

5) rzut poziomy Lokalu Mieszkalnego na 2 kondygnacji naziemnej Budynku; jeden egzemplarz tego dokumentu załączony został także do tego aktu.

§ 2. Jan Nowak w imieniu Sprzedającej oraz Piotr Wiśniewski oświadczają, że ustanawiają odrębną własność opisanego w § 1.3 Lokalu Mieszkalnego numer 5 położonego w Budynku numer 15 przy ulicy Słonecznej w Warszawie, z własnością którego to lokalu mieszkalnego związany jest udział wynoszący 6/1000 części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt, na którym położony jest Budynek obejmujący wyżej opisany lokal, oraz taki sam udział we współwłasności wszelkich części tego budynku i innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali.

Jan Nowak w imieniu Sprzedającej sprzedaje następnie ten Lokal Mieszkalny, wraz z prawami związanymi z jego własnością, sprzedaje Piotrowi Wiśniewskiemu, za łączną cenę w kwocie 500 000 zł (pięćset tysięcy złotych), w tym należny podatek VAT, a Piotr Wiśniewski oświadcza, że ten Lokal Mieszkalny wraz z prawami związanymi z jego własnością za wyżej określoną cenę łączną kupuje i oświadcza, że jest singlem.

§ 3. Jan Nowak w imieniu Sprzedającej oraz Kupujący oświadczają, że określona w § 2 łączna cena została w całości zapłacona przez Kupującego w dniu dzisiejszym i Jan Nowak w imieniu Sprzedającej kwituje jej odbiór.

§ 4. 1. Jan Nowak w imieniu Sprzedającej zobowiązuje się do wydania Lokalu Mieszkalnego Kupującemu w posiadanie w terminie do dnia 30.10.2023 roku, a Kupujący na powyższe wyraża zgodę.

Jan Nowak w imieniu Sprzedającej oświadcza, że co do obowiązku wydania Lokalu Mieszkalnego Piotrowi Wiśniewskiemu w posiadanie w terminie do dnia 30.10.2023 roku poddaje Sprzedającą egzekucji zgodnie z treścią art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego.

2. W dniu dzisiejszym Kupującemu udostępnione zostało świadectwo charakterystyki energetycznej dla lokalu będącego przedmiotem umowy, zgodnie z obowiązkiem wynikającym z przepisów art. 3 i 11 ustawy z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków.

3. Sprzedający ponosi odpowiedzialność wobec Kupującego z tytułu rękojmi za wady fizyczne lub prawne na zasadach przewidzianych w Kodeksie cywilnym.

§ 5. Kupujący wyraża zgodę na:

– dysponowanie opisaną w § 1.1 nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu ustawy – Prawo budowlane, przez każdoczesnego właściciela lokalu numer 1 oraz każdoczesnego właściciela lokalu numer 2, położonych na 2 piętrze (2 kondygnacji naziemnej) Budynku, w zakresie dotyczącym zabudowy tarasów przylegających do tych lokali, w tym do powiększenia tych lokali o powierzchnię zaadaptowanego tarasu,

– zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, tj. na wyżej opisaną zabudowę oraz na nieodpłatne przyłączenie zaadaptowanej części tarasów do lokali, do których te tarasy przylegają,

– zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, opisanej w § 1, zgodnie z danymi Ewidencji Gruntów i Budynków, ze skutkiem wobec wszystkich właścicieli lokali położonych w Budynku.

Kupujący zobowiązuje się poinformować o powyższym swoich następców prawnych, ponadto zobowiązuje się dołożyć należytej staranności w celu wyrażenia przez nich takich zgód oraz w celu podjęcia przez Wspólnotę Mieszkaniową uchwał w powyższym zakresie, niezbędnych do realizacji powyższych czynności.

Kupujący zobowiązuje się ponadto do współdziałania w ramach Wspólnoty Mieszkaniowej, w szczególności do ponoszenia opłat związanych z eksploatacją i remontami budynku oraz innych opłat wynikających z obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa w wysokości ustalonej na podstawie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej.

§ 6. Notariusz poinformowała stawających:

– o treści art. 626 Kodeksu postępowania cywilnego, w tym wyjaśniła, że w przypadku wniosków składanych przez notariusza obowiązek poprawienia lub uzupełnienia wniosku spoczywa na stronie czynności notarialnej,

– o treści art. 5 i art. 11 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków,

– o treści art. 22 ustawy o własności lokali,

ponadto poinformowała Kupującego o treści art. 6 ust. 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, w szczególności o obowiązku zgłoszenia we właściwym urzędzie gminy do opodatkowania podatkiem od nieruchomości nabytego lokalu, w terminie 14 dni licząc od dnia dzisiejszego oraz o obowiązku uiszczania tego podatku zgodnie z przepisami ww. ustawy.

§ 7. Jan Nowak w imieniu Sprzedającej postanawiają, że koszty sporządzenia aktu, w tym opłatę sądową, ponosi Kupujący w całości.

§ 8. W związku z zawarciem umowy objętej tym aktem Jan Nowak w imieniu Sprzedającej oraz Kupujący żądają, aby notariusz, działając na podstawie art. 80 i art. 81 ustawy – Prawo o notariacie, dokonał czynności polegającej na złożeniu za pośrednictwem systemu teleinformatycznego wniosku wieczystoksięgowego do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych, na podstawie umowy objętej tym aktem i powołanych w § 4 dokumentów, tj. wypisu i wyrysu obejmującego wypis z rejestru gruntów i budynków oraz wyrysu z mapy ewidencyjnej, wypisu z kartoteki budynków, wypisu z kartoteki lokali, zaświadczenia o samodzielności lokali i rzutu poziomego lokalu na kondygnacji, o:

1) wydzielenie z księgi wieczystej WA1M/00123456/7 stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego numer 5 położonego na 2 kondygnacji w budynku numer 15 przy ulicy Słonecznej w Warszawie (dzielnica Mokotów), składającego się z 2 pokoi, aneksu kuchennego, łazienki z WC i przedpokoju, o powierzchni użytkowej 55.50 m2 (pięćdziesiąt pięć i pięćdziesiąt setnych metra kwadratowego) i wpisanie w nowo założonej dla wyżej opisanego lokalu mieszkalnego księdze wieczystej:

a) w dziale I-Sp – udziału wynoszącego 6/1000 części we współwłasności gruntu, na którym położony jest budynek obejmujący wyżej opisany lokal mieszkalny, oraz we współwłasności wszelkich części tego budynku i innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali,

b) w dziale II – jako właściciela: Piotr Wiśniewski, syna Adama i Ewy, 90020212345 90020212345,

2) wpisanie w dziale II księgi wieczystej WA1M/00123456/7 każdoczesnego właściciela lokalu numer 5 jako współwłaściciela w udziale wynoszącym 6/1000 części, przy jednoczesnym odpowiednim pomniejszeniu udziału Spółki Sprzedającej.

Jan Nowak w imieniu Sprzedającej oraz Kupujący wskazują adresy do korespondencji uczestników postępowania jak w komparycji aktu.

§ 9. Pobrano:

– opłatę sądową zgodnie z treścią art. 42 ust. 1 i 2 i art. 44 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 777) w kwocie (200 zł + 100 zł) -------------------------------------------------------------------- 300 zł

– taksę notarialną na podstawie § 6 pkt 1 i § 12 w zw. z § 2, § 3 i § 13 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. z 2013 r. poz. 237) w kwocie -------------------------- 1660 zł

– 23% podatku VAT na podstawie art. 41 ust. 1 oraz art. 146a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685) w kwocie ---------------- -------------------------------------------------------------------------------------------381.80 zł

– opłatę za umieszczenie elektronicznego wypisu aktu notarialnego w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych, na podstawie art. 80 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1540) 6 zł (sześć złotych), której wysokość określona została w § 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 grudnia 2017 r. w sprawie przechowywania w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych aktów notarialnych, zarejestrowanych aktów poświadczenia dziedziczenia i zarejestrowanych europejskich poświadczeń spadkowych (Dz.U. 2017 r. poz. 2485).

Podatku od czynności cywilnoprawnych nie pobrano w związku z treścią art. 2 pkt 4 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1546).

Opłata sądowa od wniosku wieczystoksięgowego sporządzonego na podstawie tego aktu zostanie zarejestrowana w Repertorium A pod numerem tego wniosku.

Powyższe opłaty nie obejmują:

– taksy notarialnej za złożenie wniosku wieczystoksięgowego sporządzonego na podstawie tego aktu, zgodnie z treścią § 12 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, w kwocie 60 zł powiększonej o należny podatek VAT według stawki 23%, zgodnie z treścią art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, w kwocie 13.80 zł,

– kosztów wypisów tego aktu, które wraz z podstawą prawną ich pobrania zostaną podane na każdym z nich.

Łącznie pobrano kwotę:---------------------------------------------------------------------2098.60 zł

Akt ten odczytano, przyjęto i podpisano.