Postanowienie o stwierdzenie zasiedzenia

POSTANOWIENIE

Dnia 15 marca 2023 r.

Sąd Rejonowy w Warszawie, Wydział IV Ksiąg Wieczystych w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Anna Kowalska (sprawozdawca)

Protokolant: sekr. sąd. Jan Nowak

Po rozpoznaniu w dniu 10 marca 2023 r. na rozprawie sprawy z wniosku Jan Kowalski z udziałem Maria Kowalska o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości:

1) stwierdza, że Jan Kowalski, syn Adama i Ewy, 80051203456, i Maria Kowalska, córka Piotra i Anny, 75031512345, nabyli przez zasiedzenie w dniu 20 stycznia 2022 r. na prawach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej prawo własności nieruchomości o powierzchni 0.25 ha położonej w Warszawie przy ul. Kwiatowej nr 7, której prawo własności jest wpisane w księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Warszawie Kw nr WA1M/00123456/7, na rzecz Stanisława Nowaka.

2) zasądza od uczestniczki Maria Kowalska na rzecz wnioskodawców solidarnie 500 ( pięćset złotych) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Uzasadnienie

Wnioskodawcy Jan Kowalski i Maria Kowalska – małżonkowie wnieśli o stwierdzenie nabycia przez zasiedzenie z dniem 20 stycznia 1992 r. na prawach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej prawa własności nieruchomości o powierzchni 0.25 ha położonej w Warszawie przy ul. Kwiatowej nr 7, której prawo własności jest wpisane w księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Warszawie Kw nr WA1M/00123456/7, na rzecz Stanisława Nowaka.

Na uzasadnienie swojego żądania przytoczyli, że nieruchomość tę Anna Wiśniewska sprzedała im dnia 15 stycznia 1992 r. na podstawie nieformalnej umowy za cenę 10000 zł i w tym dniu wprowadziła ich w posiadanie tej nieruchomości, którą posiadali razem do 20 stycznia 2010 r. W latach 1992-1994 wybudowali na tej nieruchomości budynek mieszkalny i zamieszkiwali razem do 20 stycznia 2010 r. W styczniu 2010 r. wnioskodawczyni wyprowadziła się i od tej daty posiada ją sam wnioskodawca.

Sąd Okręgowy w Warszawie w dniu 15 lutego 2012 r. orzekł rozwód małżonków Kowalskich.

Uczestniczka wniosła o oddalenie wniosku, zarzucając, że nieruchomości nie sprzedała wnioskodawcom, lecz została im wydzierżawiona.

Sąd na podstawie pisemnej umowy sprzedaży z 15 stycznia 1992 r., zeznań świadka Tomasz Wiśniewski, którego jako pracownika Wydziału Geodezji uczestniczka pytała, jak kształtują się ceny sprzedaży gruntów, bo zamierza swój sprzedać wnioskodawcom, oraz przesłuchania wnioskodawców ustalił, że strony zawarły dnia 15 stycznia 1992 r. nieformalną umowę sprzedaży. Wnioskodawcy tę nieruchomość objęli w samoistne posiadanie dnia 15 stycznia 1992 r. i korzystali z niej nieprzerwanie do 20 stycznia 2010 r., prowadząc na niej hodowlę kur, które sprzedawali, i do 20 stycznia 2010 r. opłacali należne z tego tytułu świadczenia publicznoprawne, a od tego roku opłaca je sam wnioskodawca.

Sąd nie dał wiary zeznaniom uczestniczki, nie potrafiła bowiem logicznie wytłumaczyć, dlaczego przez tyle lat nie wzywała wnioskodawców o zapłatę czynszu, a przede wszystkim nie wystąpiła o ich eksmisję, skoro nie opłacali czynszu.

Przy tak ustalonym stanie faktycznym Sąd zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 158 k.c. w zw. z art. 158 § 1 k.c. umowa o przeniesienie własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Tak więc zawarta przez strony dnia 15 stycznia 1992 r. umowa sprzedaży nieruchomości bez wymaganej formy jest nieważna. Wnioskodawcy, obejmując tę nieruchomość w posiadanie na podstawie tej umowy, stali się posiadaczami w złej wierze. Takiemu stanowisku dał wyraz Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów w uchwale z 16 maja 1996 r., III CZP 6/96, OSNC 1996/9/120, poz. 142, której nadano moc zasady prawnej, stwierdzając, że osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze. Wprawdzie nie jest wykluczone uznanie osoby, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie nieformalnej umowy za posiadacza w dobrej wierze, jeżeli wykaże wyjątkowe okoliczności, czemu dał wyraz Sąd Najwyższy w postanowieniu z 19 marca 2003 r., I CKN 262/01, LEX nr 78896, jednakże wnioskodawcy takich szczególnych okoliczności nie wykazali.

Według art. 172 k.c. w brzmieniu obowiązującym w dacie zawierania nieformalnej umowy (15 stycznia 1992 r.) wymagany okres posiadania nieruchomości w złej wierze do jej nabycia przez zasiedzenie wynosił 30 lat. Jednak przed upływem tego okresu (1 października 1990 r.) doszło do zmiany stanu prawnego. Mianowicie nowela do Kodeksu cywilnego z 28 lipca 1990 r.1, która weszła w życie 1 października 1990 r., wydłużyła wymagany okres posiadania nieruchomości w złej wierze do jej nabycia przez zasiedzenie do lat 30, który upłynął wnioskodawcom 20 stycznia 2022 r. W tej dacie wnioskodawcy jako małżonkowie wspólnie posiadali przedmiotową nieruchomość, zatem oboje spełniali konieczne przesłanki zasiedzenia w rozumieniu art. 172 k.c. i nabyli własność tej nieruchomości na prawach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. Ustanie tej ustawowej wspólności majątkowej po tej dacie na skutek orzeczenia rozwodu (rozwód orzeczony w 2012 r.) nie ma znaczenia prawnego dla bytu zasiedzenia.

W tym stanie rzeczy na podstawie art. 693 w zw. z art. 172, 175 § 1, art. 176 i 177 k.c. oraz art. 98 § 1 i art. 100 § 1 k.p.c. orzeczono jak w sentencji.

1 Ustawa z 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 55, poz. 321).