Pozew o ustalenie niezasadności wypowiedzenia czynszu najmu

Warszawa, dnia 20 marca 2023 r.

Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia ul. Marszałkowska 82 00-001 Warszawa Sygn. akt I C 1234/23 ul. Nowogrodzka 5 00-500 Warszawa

Powód: Jan Kowalski, ul. Krucza 23/5 00-522 Warszawa PESEL 87051203456

Pozwany: Zakłady Metalowe "Stal" S.A. – Zakłady Metalowe "Stal" S.A. Zakłady Metalowe "Stal" S.A. ul. Grzybowska 67 00-844 Warszawa

Wartość przedmiotu sporu: 12 500 zł (dwanaście tysięcy pięćset)

POZEW o ustalenie niezasadności wypowiedzenia czynszu najmu

Wnoszę o:

1) ustalenie, że wypowiedzenie czynszu najmu lokalu nr 12 przy ul. Długa 44 w Warszawie dokonane przez Zakłady Metalowe "Stal" S.A. w Warszawie pismem z dnia 15 lutego 2023 r. jest niezasadne;

2) rozpoznanie sprawy również pod nieobecność powoda;

3) wydanie wyroku zaocznego w warunkach przewidzianych w art. 339 k.p.c.;

4) zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu w wysokości prawem przewidzianej.

Uzasadnienie

I. Powód jest najemcą lokalu nr 12 przy ul. Długa 44 w Warszawie. Wstąpił w stosunek najmu tego lokalu na podstawie art. 30 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, z dniem 1 lipca 2010 r. (okoliczność niesporna). Poprzednim najemcą lokalu był ojciec powoda Andrzej Kowalski – zatrudniony u pozwanego w Zakładach Metalowych "Stal" S.A. w Warszawie. Po jego nagłej śmierci w maju 2009 r. w lokalu pozostał powód wraz ze swoją matką, i konkubiną zmarłego, Anną Kowalską, która zmarła w lipcu 2018 r. Po śmierci Andrzeja Kowalskiego pozwane Zakłady Metalowe "Stal" S.A. wezwało powoda i jego matkę do opróżnienia lokalu, wskazując, że najem tego lokalu jako lokalu zakładowego wygasł wraz ze śmiercią pracownika, i proponując lokal zamienny przy ul. Krótka 1. Dowód: pismo pozwanego z 1 sierpnia 2009 r. Powód i jego matka nie wyrazili na to zgody, podnosząc, że zaproponowany lokal nie spełnia przesłanek lokalu zamiennego wymaganych przez ustawę o ochronie praw lokatorów z 2001 r. Dowód: pismo powoda z 15 sierpnia 2009 r. Korespondencja między stronami została zawieszona i dopiero w styczniu 2019 r. pozwany przesłał powodowi pismo, w którym określił status powoda jako zajmującego lokal bez tytułu prawnego, ale przyznając jednocześnie, że przysługuje powodowi prawo do lokalu zamiennego. Podniesiono również, że zajmowany lokal jest o 15 m2 większy, niż wynosi norma na jedną osobę, przewidziana dla lokalu zamiennego przez ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Co do tej powierzchni, zdaniem pozwanego, zachodzą przesłanki do pobierania odszkodowania w wysokości potrójnej stawki czynszu. Następnie pozwany wystąpił w marcu 2019 r. z pozwem o ustalenie, że zajmuje wymieniony lokal bez tytułu prawnego, a powód – w powództwie wzajemnym, o ustalenie, że wstąpił w stosunek najmu tego lokalu na podstawie art. 30 powołanej ustawy z 2001 r. Wyrokiem z dnia 15 maja 2020 r. Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia w sprawie I C 5432/19 oddalił powództwo Zakładów Metalowych "Stal" S.A. w Warszawie; uwzględnił natomiast powództwo wzajemne powoda. Wyrok ten uprawomocnił się po oddaleniu apelacji Zakładów Metalowych "Stal" S.A. przez Sąd Okręgowy w Warszawie. Dowód: odpis wyroku ze stwierdzeniem prawomocności; W czerwcu 2021 r. pozwany zaproponował powodowi zawarcie umowy najmu na warunkach finansowych odbiegających od dotychczasowych, a będącej wynikiem przyjęcia dla tego lokalu czynszu najmu w wysokości (w skali roku) 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Pozwany powołał się przy tym na dyspozycję art. 28 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Powód nie podpisał tej umowy, uznając, że brak podstaw do tak drastycznego podwyższenia czynszu w stosunku do dotychczasowych warunków. Uwzględniając bowiem powierzchnię użytkową lokalu – 65 m2, sam tylko czynsz wzrósł z 500 zł do 1500 zł w stosunku miesięcznym. Powód zaproponował wzrost opłat z tego tytułu do kwoty 750 zł miesięcznie, niezależnie od opłat niezależnych od właściciela i od lipca 2021 r. opłaca należności czynszowe w tej wysokości oraz wszystkie pozostałe opłaty poza czynszem, w pełnej wysokości. W dniu 1 lutego 2023 r. pozwany poinformował powoda, że za okres od lipca 2021 r. do stycznia 2023 r. zaległość powoda z tytułu opłat czynszowych wynosi 12 500 zł. Podniósł, że na skutek zmian organizacyjnych w grupie spółek pozwanego została wstrzymana korespondencja z powodem i część roszczeń, sprzed stycznia 2022 r. uległa przedawnieniu. Wezwał powoda w nieprzekraczalnym terminie do 15 lutego 2023 r. do uiszczenia zaległej kwoty. Jednocześnie przesłał powodowi wypowiedzenie dotychczasowego czynszu najmu na koniec marca 2023 r., z nową stawką – od kwietnia 2023 r., ustalając czynsz najmu (w skali roku) na 5% wartości odtworzeniowej lokalu, tj. w wysokości 2500 zł miesięcznie. Wskazał także, że budynek wybudowany przed wojną wymaga znacznego remontu, który obciąża pozwanego. Lokale znajdujące się w nim są wynajmowane pracownikom pozwanego na zasadzie użyczenia, w związku z wykonywaną pracą, brak w budynku lokali użytkowych, które przynosiłyby dochody właścicielowi. Zarzucono też powodowi, że nie przyjął propozycji lokalu zamiennego, że zajmuje powierzchnię znacznie większą, niż wynika to z właściwych przepisów, i musi liczyć się ze zwiększonymi kosztami za wynajem.

II. Zdaniem powoda podwyżka czynszu nie ma uzasadnienia, jest wygórowana i zmierza do jego szykanowania. Pozwany nie wskazuje, jakie stawki czynszu opłacają pozostali najemcy, ale zgodnie z informacjami uzyskanymi od sąsiadów są to stawki prawie o połowę niższe od tych, które według pozwanego ma płacić powód. Powód uważa, że już stawka w skali roku stanowiąca 3% wartości odtworzeniowej była zbyt wysoka, ale ostatecznie uznał, że takie było prawo powoda, i zdecydował się zapłacić żądaną kwotę z tego tytułu kwotę za okres nieprzedawniony (art. 118 k.c.). Obecna podwyżka stanowi podwyżkę przekraczającą 100% dotychczasowego czynszu i w żaden sposób nie może być zaakceptowana przez powoda i jest niezasadna w rozumieniu art. 8a ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Pozwany nie chciał zaproponować powodowi lokalu zamiennego, a jeden wskazany nie spełniał – i nie spełnia – warunków wymaganych przez przepisy niniejszej ustawy dotyczące lokali zamiennych. Działanie pozwanego jest typową szykaną w stosunku do powoda, który uzyskał zgodnie z prawem tytuł najemcy, co zapobiegło samowoli pozwanego wobec niego. Z tych względów, na podstawie art. 8a ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, niniejsze powództwo jest uzasadnione.

......................................... (podpis)