Pozew o zobowiązanie do ustanowienia odrębnej własności lokalu

Warszawa, dnia 20.03.2023

Sąd Rejonowy

dla Warszawy Śródmieście

w Warszawie

IX Wydział Gospodarczy

ul. Marszałkowska 82

00-517 Warszawa

Powód: Jan Kowalski

ul. Kwiatowa 12/3

02-520 Warszawa

87051212345

Pozwany: Deweloper "Złota Cegła" Sp. z o.o.

ul. Złota 44

00-120 Warszawa

0000123456

Wartość przedmiotu sporu: 50 000 zł

POZEW

o zobowiązanie przedsiębiorcy

do ustanowienia odrębnej własności lokalu

(wybudowanego na podstawie umowy o budowę lokalu)

Wnoszę o:

1) zobowiązanie Deweloper "Złota Cegła" Sp. z o.o. w Warszawie do złożenia oświadczenia woli następującej treści: "Deweloper "Złota Cegła" Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie przenosi na rzecz Jana Kowalskiego własność lokalu mieszkalnego nr 12, położonego w budynku przy ul. Słonecznej 22 w Warszawie, na 2 piętrze, składającego się z 3 pokoi, kuchni, łazienki i w.c., o powierzchni użytkowej 75 m2, oraz pomieszczenia przynależnego w postaci piwnicy oznaczonej numerem 12A o powierzchni 6 m2 wraz z udziałem w wysokości 75/1000 we współwłasności w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, oraz w działce gruntu zabudowanej tym budynkiem, o powierzchni 1500 m2, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa, Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr WA1M/00123456/7";

2) zasądzenie od pozwanego Deweloper "Złota Cegła" Sp. z o.o. w Warszawie na rzecz Jana Kowalskiego kosztów procesu według norm przepisanych;

3) rozpoznanie sprawy również pod nieobecność powoda;

4) wydanie wyroku zaocznego w warunkach art. 339 k.p.c.

UZASADNIENIE

I. Powód zawarł z Deweloper "Złota Cegła" Sp. z o.o. w Warszawie umowę - w formie aktu notarialnego - z dnia 15.05.2021 w sprawie budowy lokalu mieszkalnego w realizowanej przy ul. Słonecznej 22 inwestycji "Słoneczne Tarasy" w celu przeniesienia - po wybudowaniu - jego własności na rzecz powoda. Zgodnie z pkt 4 umowy Spółka zobowiązała się przenieść na powoda własność lokalu mieszkalnego położonego na 2 piętrze w Warszawie, nowo wznoszonym budynku, usytuowanym na działce gruntu o pow. 1500 m2, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa prowadzi KW nr WA1M/00123456/7, składającego się z 3 pokoi, kuchni, łazienki i w.c., o pow. ok. 70 m2, z prawem do piwnicy o pow. ok. 5 m2 wraz z udziałem w wysokości 70/1000 we własności części budynku i urządzeń niesłużących do wyłącznego użytku właścicieli lokali oraz w prawie do gruntu, na którym realizowany jest budynek, po zapłacie przez powoda ostatniej raty ceny lokalu, której termin płatności strony ustaliły na dzień 30.11.2022.

Pozwana Spółka dysponowała w dacie zawierania umowy zezwoleniem na budowę, a w akcie notarialnym został postawiony wniosek o wpis praw i roszczeń wynikających z tej umowy w dziale III księgi wieczystej, prowadzonej dla działki przy ul. Słonecznej 22. Ostateczny termin realizacji przedmiotu umowy został ustalony na dzień 31.12.2022, a przewłaszczenie lokalu miało nastąpić do 31.03.2023 (pkt 5 umowy).

Dowód: umowa z dnia 15.05.2021, wypis aktu notarialnego, odpis z KW nr WA1M/00123456/7.

W styczniu 2023 nastąpił odbiór budynku i właściwe władze zezwoliły na jego użytkowanie; w dniu 15.02.2023 doszło do protokolarnego odbioru i przejęcia lokalu wraz z pomieszczeniem przynależnym przez powoda. Ustalona ostatecznie powierzchnia lokalu wyniosła 75 m2, a piwnicy - 6 m2; dokonano też przyporządkowania poszczególnym pomieszczeniom właściwej numeracji.

Dowód: pismo pozwanej z dnia 20.01.2023 oraz protokół zdawczo-odbiorczy z dnia 15.02.2023.

Pismem z dnia 28.02.2023 Deweloper "Złota Cegła" Sp. z o.o. poinformowało powoda, że wobec ostatecznego ustalenia rzeczywistej powierzchni lokalu, która okazała się większa o 5 m2, niż pierwotnie zakładano, oraz lokalu piwnicy o 1 m2, powód powinien dopłacić w terminie do 15.03.2023 kwotę 25 000 zł. Powołano się przy tym na brzmienie § 6 umowy. Wskazano jednocześnie, że po ustaleniach z notariuszem oraz radcą prawnym pozwanego udział we współwłasności nieruchomości wspólnej, tj. w gruncie oraz w częściach budynku i urządzeniach, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, będzie ustalony stosownie do art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.) (a nie w równym udziale na każdego klienta, jak przyjęto w umowach o budowę lokali), co dla lokalu powoda daje udział w wysokości 75/1000. Wstępnie zaplanowano termin aktu notarialnego przewłaszczenia na dzień 20.03.2023.

Dowód: pismo pozwanego z dnia 28.02.2023.

Powód w odpowiedzi na powyższe, pismem z dnia 05.03.2023, odmówił żądaniu pozwanego uiszczenia dopłaty do ceny lokalu; nie zgodził się też na zmianę sposobu ustalania udziałów w nieruchomości wspólnej. Przypomniał, że § 6 umowy ustalał nie cenę metra kwadratowego lokalu i pomieszczenia przynależnego, lecz wskazywał podstawę ustalenia ceny końcowej lokalu, której wysokość została ustalona ostatecznie w ust. 2. Umowa nie wskazywała, kto ponosi ryzyko wzrostu lub zmniejszenia rzeczywistej wielkości (powierzchni użytkowej) lokalu po jego wybudowaniu w stosunku do założeń projektowych. Nie ma więc podstaw do obciążania powoda jakąkolwiek dopłatą z tego tytułu; tym bardziej że powód nie zgłaszał żadnych przeróbek w lokalu, które mogłyby wpływać na ostateczną jego powierzchnię użytkową.

Z kolei umowne ukształtowanie udziałów w nieruchomości wspólnej zostało połączone ze zgodą na wprowadzenie umownego sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z § 7 umowy zarząd nieruchomością wspólną będzie wykonywany przez zarządcę - "Złote Usługi" Sp. z o.o. przez okres nie krótszy niż 5 lata od przewłaszczenia pierwszego lokalu, a podejmowanie uchwał przez właścicieli lokali będzie następować według zasady, że na każdego właściciela lokalu przypada jeden głos.

Dowód: pismo powoda z dnia 05.03.2023.

W kolejnych pismach pozwanej Spółki (z dnia 10.03.2023 i 15.03.2023) ponowiono żądanie dopłaty do ceny lokalu, grożąc wystąpieniem na drogę sądową, a nawet rozwiązaniem umowy. Wstępnie planowany termin podpisania aktu notarialnego został odwołany, a ponadto podtrzymano stanowisko, że udziały w nieruchomości wspólnej przynależne do lokali muszą być ustalane stosownie do art. 3 ust. 3 i 4 ustawy o własności lokali.

Dowód: pisma pozwanego z dnia 10.03.2023 i 15.03.2023.

II. Stanowisko pozwanego Przedsiębiorstwa nie jest zasadne, a żądanie powoda znajduje oparcie w umowie z dnia 15.05.2021 oraz przepisach art. 471 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.) i art. 187 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 2021 r. poz. 1805 ze zm.) w związku z art. 17 ustawy o własności lokali.

Nie jest sporne między stronami, że cena wybudowania lokalu, o której mowa w § 6 ust. 2 umowy, została przez powoda uiszczona w terminie, tj. do 30.11.2022. Nie może również budzić wątpliwości, że nie został dotrzymany termin podpisania aktu notarialnego przeniesienia własności lokalu na rzecz powoda.

Warunki przewłaszczenia określała umowa, której § 6 ust. 2 i 3 nie daje podstaw do weryfikowania ostatecznie ustalonej ceny wybudowania lokalu w standardzie według jej załącznika nr 1. Ryzyko zmiany powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do wynikającej z projektu nie było uregulowane w umowie i - zdaniem powoda - w ogóle nie ma znaczenia dla ostatecznej ceny lokalu, która była umówiona bez korekt waloryzacyjnych ani innych. Pozwany jest przedsiębiorcą (profesjonalistą), który skalkulował cenę ze stosownym zyskiem dla siebie i przy uwzględnieniu różnorakich uwarunkowań w procesie budowy, zmiany cen na rynku itp. Baza kosztowa budowy 70 m2 (ust. 2) wskazywała jedynie na sposób ustalenia ceny ostatecznej; nie wiązała jej natomiast z końcowym obmiarem lokalu. Umowa ustalała również (i tak czyniły pozostałe umowy z innymi klientami), jaki będzie udział właścicieli w nieruchomości wspólnej (równy dla każdego), oraz sposób zarządu nieruchomością wspólną. Co ciekawe, pozwany nie widzi przeszkód, aby do umów przewłaszczenia przenieść zapisy dotyczące zarządu, w których spółka córka pozwanego ma zagwarantowane prawo sprawowania funkcji zarządcy przez okres co najmniej 5 lat. Zapisy dotyczące równych udziałów mieszczą się w dyspozycji art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali przeniesionego do umowy powodującej powstanie ekspektatywy odrębnej własności lokalu (art. 17 ustawy o własności lokali).

Powód wykonał swoje obowiązki i ma roszczenie o przeniesienie na jego rzecz własności wybudowanego lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej wynikającym z umowy. Wobec upływu terminu do dokonania przewłaszczenia oraz stawiania warunków wykraczających poza treść umowy powód - w obronie swych praw i interesów - jest uprawniony do sądowego, zastępczego uzyskania prawa odrębnej własności, na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego i art. 187 Kodeksu postępowania cywilnego.

Powód wzywał pozwaną spółkę do polubownego rozwiązania sporu, ale pozwana jest nieprzejednana, co wyraziła w swym ostatnim piśmie.

Dowód: pismo powoda z dnia 08.03.2023 i pismo pozwanej z dnia 17.03.2023.

III. Wartość przedmiotu sporu powód ustalił jako różnicę wartości między ekspektatywą odrębnej własności przedmiotowego lokalu (z opłaconą w całości ceną rynkową lokalu) a prawem własności tego lokalu. Różnica ta uwzględnia brak możliwości umownego, swobodnego rozporządzania ekspektatywą w stosunku do własności lokalu.