Akt Notarialny Ustanowienia Odrębnej Własności Lokalu Mieszkalnego i Umowa Sprzedaży
- Prawo
cywilne
- Kategoria
umowa
- Klucze
akt notarialny, deweloper, hipoteka, kredyt hipoteczny, lokalu mieszkalnego, nieruchomość, opłaty, prawa i obowiązki, transakcja, umowa sprzedaży, ustanowienie odrębnej własności, wspólnota mieszkaniowa
Dokument 'Akt Notarialny Ustanowienia Odrębnej Własności Lokalu Mieszkalnego i Umowa Sprzedaży' jest niezwykle istotnym aktem prawnym. W jego ramach dokonywane są ważne ustalenia dotyczące uregulowania prawnego własności nieruchomości, zawarcia umowy sprzedaży oraz określenia szczegółowych warunków transakcji. Akt ten stanowi podstawę do dalszych działań związanych z nieruchomością i ma kluczowe znaczenie dla praw i obowiązków stron.
Repertorium A Nr 2023/1234
AKT NOTARIALNY
Dnia 15 września 2023 roku przede mną notariuszem Anna Kowalska, w siedzibie mojej kancelarii w Warszawie, ul. Marszałkowska 123 stawili się:
1. Janina Nowak, obywatelka polska, posiadająca PESEL 87051201234, jak oświadczyła zamieszkała w Warszawie, ul. Polna 45 m. 10, której tożsamość stwierdziłem na podstawie dowodu osobistego Nr ABC123456 ważnego do 12.03.2028, działająca w imieniu i na rzecz spółki "Bud-Invest" spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie, ul. Grzybowska 67, posiadającej REGON 123456789 i NIP 5213476819, wpisanej do Rejestru Przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy, pod Nr KRS 000054321 – jako Prezes Zarządu uprawniona do samoistnej reprezentacji, jak to wynika z okazanego wydruku komputerowego informacji odpowiadającej odpisowi aktualnemu z rejestru przedsiębiorców pobranej na podstawie art. 20a ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym.
Janina Nowak zapewniła, że nie są jej znane jakiekolwiek okoliczności wyłączające jej umocowanie do reprezentowania spółki oraz że nadal pełni powierzoną funkcję, a reprezentowana spółka nie jest postawiona w stan likwidacji ani nie zostało wobec niej wszczęte postępowanie upadłościowe ani postępowanie restrukturyzacyjne, oraz podaje adres spółki do doręczeń: Warszawa, ul. Grzybowska 67.
Spółka "Bud-Invest" sp. z o.o.
zwana dalej w umowie także jako „Sprzedająca Spółka” lub „Deweloper”.
2. Adam Wiśniewski, syn Piotra i Marii, obywatel polski, posiadający PESEL 90112345678, jak oświadczył zamieszkały w Krakowie, ul. Kwiatowa 12 m. 3, którego tożsamość stwierdziłem na podstawie dowodu osobistego Nr DEF789012 ważnego do 25.09.2025 – zwany dalej w umowie także jako „Kupujący”.
UMOWA
USTANOWIENIA ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI LOKALU MIESZKALNEGO
i UMOWA SPRZEDAŻY oraz OŚWIADCZENIE O USTANOWIENIU HIPOTEKI
§ 1.
Janina Nowak oświadczyła, że reprezentowana spółka "Bud-Invest" spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie, ul. Grzybowska 67 jest współwłaścicielem nieruchomości stanowiącej działkę gruntu Nr 123/4 z obrębu Mokotów, o obszarze 0,5 ha, położonej przy ul. Słonecznej 1, zabudowanej budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 1500 m².
Dla tej nieruchomości Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Nr WA1M/00123456/7, w której:
1) dział I-Sp (spis praw związanych z własnością) nie wykazuje żadnych wpisów;
2) w dziale III (prawa, roszczenia i ograniczenia) ujawniono:
a) nieodpłatną i na czas nieokreślony służebność przesyłu na rzecz spółki MPWiK sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie (1234567890) i jej następców prawnych polegającą na prawie korzystania z nieruchomości w celu eksploatacji, konserwacji, usuwania awarii i wymiany sieci wodociągowej,
b) nieodpłatną i na czas nieokreślony służebność przesyłu na rzecz spółki Veolia Energia Warszawa S.A. z siedzibą w Warszawie (9876543210) i jej następców prawnych polegającą na prawie korzystania z nieruchomości w celu eksploatacji, konserwacji, usuwania awarii i wymiany sieci ciepłowniczej,
c) nieodpłatną i na czas nieokreślony służebność przesyłu na rzecz spółki PGNiG sp. z o.o. sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie (0123456789) i jej następców prawnych polegającą na prawie korzystania z nieruchomości w celu eksploatacji, konserwacji, usuwania awarii i wymiany sieci gazowej,
d) roszczenia osób trzecich wynikające z umów deweloperskich albo umów przedwstępnych, przy czym żadne z roszczeń nie dotyczy lokalu będącego przedmiotem niniejszej umowy,
e) sposób korzystania z „Nieruchomości wspólnej”, zgodnie z którym każdoczesnym właścicielom lokali położonych na parterze budynku, do których przylega grunt przeznaczony na ogródek, przysługuje prawo do wyłącznego korzystania z tej części gruntu (ogródki zaznaczono na planie zagospodarowania terenu),
f) sposób zarządu „Nieruchomością wspólną”, który powierzony został na czas nieokreślony spółce "Wspólnota Mieszkaniowa Słoneczna 1" spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie;
3) dział IV (hipoteka) nie wykazuje żadnych wpisów i obciążeń.
W tym miejscu Janina Nowak oświadczyła, że wyżej wymienioną nieruchomość reprezentowana spółka "Bud-Invest" sp. z o.o. nabyła w 2020 roku w drodze aktu notarialnego, następnie zgodnie z prawem i zasadami sztuki budowlanej wybudowała na niej budynek mieszkalny, który oddany został do użytkowania, a obecnie sukcesywnie wyodrębnia i zbywa lokale znajdujące się w tym budynku, co w konsekwencji powoduje ujawnianie w księdze wieczystej wzmianek o wnioskach dotyczących zawartych umów, przy czym, jak zapewnia, wzmianki te nie dotyczą lokalu będącego przedmiotem niniejszej umowy, a w żadnym z działów nie ma innych wzmianek o wnioskach.
§ 2.
Ponadto Janina Nowak w imieniu spółki "Bud-Invest" sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, ul. Grzybowska 67 oświadczyła, że:
1) w ramach prowadzonej działalności gospodarczej reprezentowana spółka wybudowała na działce gruntu Nr 123/4, opisanej w § 1 tego aktu, budynek mieszkalny posiadający 4 kondygnacje nadziemne oraz jedną kondygnację podziemną, który obejmuje lokale mieszkalne i niemieszkalne, które zgodnie z ustawą o własności lokali mogą stanowić przedmiot odrębnej własności.
Wyżej wymieniony budynek oddany został do użytkowania na podstawie ostatecznej decyzji Starosty Powiatu Warszawskiego z dnia 15.07.2022 (znak: AB/123/2022);
2) działka Nr 123/4 posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, a w ramach wyżej wymienionej inwestycji na gruncie wykonane zostało zagospodarowanie terenu w postaci ciągów komunikacyjnych, wiat śmietnikowych, placów zabaw, a także wybudowano niezbędną infrastrukturę techniczną;
3) w skład niewyodrębnionej części budynku, będącej własnością Dewelopera, wchodzi lokal mieszkalny Nr 10 o powierzchni użytkowej 55,20 m², składający się z pokoju dziennego z aneksem kuchennym, sypialni, łazienki i przedpokoju – położonych na 1 kondygnacji nadziemnej budynku (parter) pod adresem: Warszawa, ul. Słoneczna 1 m. 10;
4) z wyżej wymienionym lokalem związany będzie udział wynoszący 552/10000 części w „Nieruchomości wspólnej”, która obejmuje działkę gruntu Nr 123/4, opisaną w § 1 tego aktu, oraz części wspólne znajdującego się na niej budynku, a w szczególności fundamenty, mury zewnętrzne, mury konstrukcyjne, dachy, kominy, instalacje i wszelkie inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali;
5) zgodnie z umową spółki na zawarcie i wykonanie niniejszej umowy, a w szczególności na zbywanie lokali nie jest wymagana zgoda żadnego organu reprezentowanej spółki.
§ 3.
Ponadto Janina Nowak w imieniu spółki "Bud-Invest" sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, ul. Grzybowska 67 oświadczyła, iż nieruchomość opisana w § 1 tego aktu:
1) z wyjątkiem obciążeń ujawnionych w księdze wieczystej wolna jest od: innych ograniczonych praw rzeczowych, w szczególności hipotek; praw osób trzecich; spornych postępowań sądowych lub administracyjnych, a Deweloper nie zalega z należnościami publicznoprawnymi;
2) nie leży na terenie rewitalizacji i nie jest przedmiotem uchwały Rady m.st. Warszawy w sprawie ustalenia obszarów zdegradowanych i obszarów rewitalizacji, o których mowa w ustawie o rewitalizacji;
3) ustanowienie odrębnej własności lokalu następuje zgodnie z ustawą o własności lokali, w szczególności zgodnie z zaświadczeniem o samodzielności.
§ 4.
Notariusz poinformował strony o:
1) rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, wynikającej z ustawy o księgach wieczystych i hipotece,
2) możliwości przeglądania księgi wieczystej prowadzonej w systemie teleinformatycznym, po czym Kupujący oświadczył, że przyjmuje oświadczenie przedstawiciela Dewelopera o stanie prawnym nieruchomości, a stan faktyczny tej nieruchomości jest jemu znany, w szczególności zna treść księgi wieczystej opisanej w § 1 tego aktu oraz znaczenie poszczególnych wpisów i nie wnosi do tego żadnych zastrzeżeń.
§ 5.
Przedstawiciel Dewelopera przedkłada następujące dokumenty:
1) zaświadczenie wydane dnia 01.08.2023 z upoważnienia Starosty Powiatu Warszawskiego (znak: AB/456/2023) stwierdzające, iż lokal mieszkalny Nr 10 przy ul. Słonecznej 1 m. 10 spełnia wymagania samodzielnego lokalu w rozumieniu ustawy o własności lokali, wraz z załącznikami: fragmentem rzutu parteru (1 kondygnacji nadziemnej) budynku z zaznaczonym przedmiotowym lokalem oraz plan i opis tego lokalu,
2) rzut 1 kondygnacji budynku (parteru) z zaznaczeniem położenia lokalu,
3) wypis z kartoteki lokali wydany dnia 01.08.2023 z upoważnienia Starosty Powiatu Warszawskiego dla lokalu mieszkalnego Nr 10 przy ul. Słonecznej 1 m. 10 (znak: CD/789/2023),
i okazuje
4) wypis z rejestru gruntów, wypis z kartoteki budynków i wyrys z mapy ewidencyjnej, wydane dnia 01.08.2023 z upoważnienia Starosty Powiatu Warszawskiego, dla działki gruntu Nr 123/4 (znak: EF/012/2023), z obrębu Mokotów, o obszarze 0,5 ha, położonej w Warszawie, zabudowanej budynkiem mieszkalnym (znak: GH/345/2023).
§ 6.
Strony ustanawiają w budynku przy ul. Słonecznej 1 odrębną własność lokalu mieszkalnego Nr 10, szczegółowo opisanego w § 2 pkt 3 tego aktu, postanawiając, że każdorazowemu właścicielowi tego lokalu przysługiwać będzie udział wynoszący 552/10000 części w „Nieruchomości Wspólnej”, a następnie Janina Nowak w imieniu spółki "Bud-Invest" spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie sprzedaje Adamowi Wiśniewskiemu ten lokal mieszkalny wraz z przysługującym mu udziałem w „Nieruchomości wspólnej”, a Adam Wiśniewski oświadczył, że lokal ten wraz z prawami z nim związanymi kupuje oraz że jest gotów do zapłaty ceny.
§ 7.
1. Cenę brutto za lokal mieszkalny wraz z udziałem w „Nieruchomości wspólnej” obejmującą należny podatek od towarów i usług w stawce 8% strony ustaliły na kwotę 500 000 zł, którą Kupujący zapłacił przelewem na rachunek bankowy Dewelopera Nr 12345678901234567890123456, co przedstawiciel Dewelopera potwierdza.
2. Kupujący zapewnił, iż środki przeznaczone na zakup przedmiotu niniejszej umowy pochodzą w całości z legalnych i ujawnionych źródeł, w tym z kredytu uzyskanego na ten cel w banku "PKO Bank Polski" spółka akcyjna z siedzibą w Warszawie (00-950 Warszawa) w Warszawie (00-728 Warszawa) na podstawie Umowy kredytu hipotecznego Nr K/123/2023 z 10.09.2023,
i przedłożył:
zaświadczenie wymienionego banku stwierdzające udzielenie kredytu, którego zabezpieczeniem będzie ustanowienie hipoteki umownej do kwoty 400 000 zł na lokalu mieszkalnym nabywanym tym aktem.
3. Adam Wiśniewski ustanawia na nabytym niniejszą umową lokalu mieszkalnym Nr 10 położonym przy ul. Słonecznej 1 m. 10 na rzecz banku "PKO Bank Polski" spółka akcyjna z siedzibą w Warszawie hipotekę umowną do kwoty 400 000 zł dla zabezpieczenia spłaty wierzytelności banku wynikających z umowy kredytu hipotecznego Nr K/123/2023 z 10.09.2023, obejmujących należność główną z tytułu wyżej wymienionego kredytu, odsetki kapitałowe, odsetki za opóźnienie w spłacie kredytu, prowizje i opłaty od kredytu, a także przyznane koszty postępowania sądowego lub egzekucyjnego związane z dochodzeniem roszczeń z tytułu ustanowionego zabezpieczenia hipotecznego.
4. Hipotekę, o której mowa w ust. 3 powyżej, Adam Wiśniewski ustanawia pod warunkiem założenia dla przedmiotowego lokalu mieszkalnego nowej księgi wieczystej i ujawnienia w niej jego jako właściciela.
§ 8.
1. Strony oświadczyły, że wydanie przedmiotowego lokalu w posiadanie Kupującego, w stanie wolnym od osób, rzeczy i praw osób trzecich, nastąpiło w dniu 14.09.2023, na podstawie protokołu odbioru.
2. W dniu wydania lokalu Kupującemu udostępnione zostało świadectwo charakterystyki energetycznej dla przedmiotowego lokalu, zgodnie z ustawą o charakterystyce energetycznej budynków.
3. Deweloper ponosi odpowiedzialność wobec Kupującego z tytułu rękojmi za wady fizyczne lub prawne na zasadach przewidzianych w Kodeksie cywilnym.
§ 9.
1. Zarząd „Nieruchomością wspólną” sprawowany jest zgodnie z ustawą o własności lokali.
2. Kupujący zobowiązuje się do współdziałania w ramach wspólnoty mieszkaniowej, w szczególności do ponoszenia opłat związanych z eksploatacją i remontami budynku oraz innych opłat wynikających z obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa w wysokości ustalonej na podstawie uchwały wspólnoty mieszkaniowej.
3. Ponadto notariusz poinformował Kupującego o obowiązku zgłoszenia do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nabytego lokalu, w terminie 14 dni licząc od dnia dzisiejszego, we właściwym urzędzie gminy oraz o obowiązku uiszczania tego podatku zgodnie z ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych.
§ 10.
1. W związku z zawarciem umowy objętej tym aktem strony wnoszą, aby notariusz, wykonując ustawę o księgach wieczystych i hipotece, złożył za pośrednictwem systemu teleinformatycznego wniosek wieczystoksięgowy wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu, obejmujący żądanie:
1) odłączenia z księgi wieczystej Nr WA1M/00123456/7 lokalu Nr 10 (55,20 m²), opisanego w § 2 pkt 3 tego aktu, położonego w budynku przy ul. Słonecznej 1 m. 10, i założenie dla niego nowej księgi wieczystej z jednoczesnym wpisa
W rezultacie, 'Akt Notarialny Ustanowienia Odrębnej Własności Lokalu Mieszkalnego i Umowa Sprzedaży' jest niezbędny do prawidłowej legalizacji procesu zbywania nieruchomości. Jego zawarcie gwarantuje uregulowanie kwestii własnościowej oraz prawnej, zapewniając spokój i klarowność dla obu stron transakcji.