Przedwstępna umowa ustanowienia i sprzedaży odrębnej własności lokalu

Repertorium A Nr Rep. A/2023/1234

AKT NOTARIALNY

Dnia dwudziestego pierwszego sierpnia dwa tysiące dwudziestego trzeciego roku przede mną Jan Kowalski – notariuszem w Warszawie – w lokalu mojej kancelarii notarialnej w Warszawie, ul. Marszałkowska 123, stawili się:

1. Adam Nowak, syn Jana i Anny, 85031201234, legitymujący się dowodem osobistym Nr ABC123456, według oświadczenia zamieszkały: Warszawa, ul. Nowa 12 m. 3 – działający w imieniu i na rzecz spółki pod firmą „Bud-Invest” spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie, wpisanej do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod Nr 000123456, posiadającej Nr REGON 123456789 i Nr NIP 123-45-67-890 – jako Prezes Zarządu tej spółki uprawniony do jednoosobowej reprezentacji – stosownie do okazanej informacji odpowiadającej odpisowi aktualnemu z rejestru przedsiębiorców pobranej na podstawie art. 4 ust. 4aa ustawy z dnia 20 sierpnia 1997 r. o Krajowym Rejestrze Sądowym w dniu 20.08.2023 r. – identyfikator wydruku: KRS-ODPIS-12345, oraz zgodnie z umową Spółki – zwanej dalej Deweloperem,

2. Piotr Wiśniewski, syn Marka i Ewy, 92051012345, legitymujący się dowodem osobistym Nr DEF678901, według oświadczenia zamieszkały: Kraków, ul. Słoneczna 2 m. 5, i ten adres wskazujący jako adres do doręczeń,

3. Anna Wiśniewska, córka Zbigniewa i Marii, 92111567890, legitymująca się dowodem osobistym Nr GHI234567, według oświadczenia zamieszkała: Kraków, ul. Słoneczna 2 m. 5, i ten adres wskazująca jako adres do doręczeń.

Tożsamość, stałe miejsca zamieszkania i obywatelstwo polskie stawających notariusz stwierdził na podstawie okazanych dowodów osobistych.

Adam Nowak oświadczył, że reprezentacja w spółce pod firmą „Bud-Invest” spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie oraz jej sposób nie uległy zmianie od dnia sporządzenia informacji odpowiadającej odpisowi aktualnemu z rejestru przedsiębiorców oraz że reprezentowana przez niego Spółka nie jest w upadłości ani likwidacji, ani nie został złożony żaden wniosek o ogłoszenie jej upadłości.

PRZEDWSTĘPNA UMOWA USTANOWIENIA I SPRZEDAŻY ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI LOKALU

§ 1.

Adam Nowak działający w imieniu i na rzecz spółki pod firmą „Bud-Invest” spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie, powołując się na wpisy w księdze wieczystej Nr WA1W/00123456/7 prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie, oświadczył, że reprezentowana przez niego Spółka jest właścicielem nieruchomości położonej w Warszawie, przy ul. Kwiatowej 10, w obrębie 10-01, oznaczonej jako działka gruntu Nr 123/4 o obszarze 1000 m², obciążonej hipoteką umowną do kwoty 1 000 000 zł na rzecz Bank PKO BP S.A. z siedzibą w Warszawie.

Na dowód powyższego oświadczenia przedstawiciel spółki pod firmą „Bud-Invest” spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie okazał odpis księgi wieczystej Nr WA1W/00123456/7 prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie, wydany przez Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie w dniu 15.08.2023 r.

Jak wynika z okazanych: wypisu z rejestru gruntów wydanego przez Starostwo Powiatowe w Warszawie w dniu 10.08.2023 r., za Nr kancelaryjnym RG-1234/2023, przedmiotowa nieruchomość położona jest w Warszawie, przy ul. Kwiatowej 10, jej obszar i oznaczenie nie uległy zmianie i sklasyfikowana jest w ewidencji gruntów symbolem B – tereny mieszkaniowe.

§ 2.

Adam Nowak działający w imieniu i na rzecz spółki pod firmą „Bud-Invest” spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie oświadczył ponadto, że:

1) w dziale III księgi wieczystej Nr WA1W/00123456/7 wpisane są roszczenia o ustanowienie i sprzedaż odrębnej własności lokali, niedotyczące przedmiotu niniejszej umowy, a w dziale IV tej księgi wieczystej wpisana jest hipoteka umowna do kwoty 1 000 000 zł na rzecz Bank PKO BP S.A. z siedzibą w Warszawie z tytułu umowy kredytu inwestorskiego Nr Kredyt/2022/123 z dnia 15.03.2022 r. zaciągniętego na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego znajdującego się na przedmiotowej nieruchomości,

2) przedmiotową nieruchomość wymieniona Spółka nabyła od osób fizycznych na podstawie umowy sprzedaży Nr Rep. A/2021/5678, sporządzonej przed czyniącym niniejszy akt notariuszem w dniu 10.01.2021 r.,

3) przedmiotowa nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej, nie jest obciążona długami, hipotekami ustawowymi, ograniczonymi prawami rzeczowymi, roszczeniami osób trzecich – nieujawnionymi w księdze wieczystej, ograniczeniami w rozporządzaniu, nie toczy się w stosunku do nieruchomości żadne postępowanie administracyjne lub sądowe, powodujące lub mogące powodować powstanie zobowiązań, nie istnieją żadne prawa użytkowania osób trzecich, osoby trzecie nie użytkują nieruchomości w całości ani w części w sposób nieuprawniony oraz że dla przedmiotowej nieruchomości nie ma planu zagospodarowania przestrzennego,

4) na opisanej wyżej nieruchomości, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, Spółka wybudowała w standardzie określonym w załączniku Nr 1 do niniejszego aktu ośmiokondygnacyjny budynek mieszkalny wielorodzinny mieszczący 20 lokali mieszkalnych oraz 2 lokali użytkowych na parterze budynku oraz garaż wielostanowiskowy w piwnicy budynku, w którym znajdować się będą miejsca postojowe,

5) zgodnie z okazanym rzutem, sporządzonym w dniu 17.08.2023 r. przez inż. arch. Anna Wiśniewska, stanowiącym załącznik Nr 2 do niniejszego aktu, w wybudowanym budynku na 6 piętrze (szóstej kondygnacji) usytuowany będzie lokal mieszkalny oznaczony Nr 603, składający się z salonu z aneksem kuchennym, sypialni, przedpokoju i łazienki, o łącznej powierzchni użytkowej 45,50 m²,

6) uchwałą z 15.07.2023 r. Zgromadzenie Wspólników Spółki wyraziło zgodę na sprzedaż lokali znajdujących się w budynku wybudowanym na przedmiotowej nieruchomości.

§ 3.

Adam Nowak działający w imieniu i na rzecz spółki pod firmą „Bud-Invest” spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie oświadczył, że:

1) Spółka posiada zgodę na wybudowanie powyższego budynku, na dowód czego okazuje decyzję Nr AB/1234/2022 Urzędu Dzielnicy Mokotów z 20.02.2022 r. zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą Spółce pozwolenia na budowę w zakresie: budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalami mieszkalnymi, usługowymi i garażem podziemnym na nieruchomości położonej w Warszawie, przy ul. Kwiatowej 10, że decyzja ta jest ostateczna w administracyjnym toku instancji i podlega wykonaniu,

2) budowa opisanego wyżej budynku została zakończona, co potwierdzają wpisy w dzienniku budowy, i obecnie trwa procedura uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku i zaświadczeń o samodzielności lokali znajdujących się w budynku.

Adam Nowak działający w imieniu i na rzecz spółki pod firmą „Bud-Invest” spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie oświadczył, że:

1) bank Bank PKO BP S.A. z siedzibą w Warszawie zezwoli bezwarunkowo na bezobciążeniowe odłączenie przedmiotowego lokalu Nr 603 z księgi wieczystej, na dowód czego okazuje oświadczenie tego Banku z 19.08.2023 r.,

2) kredyt zabezpieczony opisaną wyżej hipoteką umowną do kwoty 1 000 000 zł na rzecz Bank PKO BP S.A. z siedzibą w Warszawie z tytułu umowy kredytu inwestorskiego Nr Kredyt/2022/123 z 15.03.2022 r. został spłacony w całości i na dzień dzisiejszy trwa procedura uzyskania z Banku zezwolenia na wykreślenie powyższej hipoteki.

§ 4.

Piotr i Anna małżonkowie Wiśniewscy oświadczyli, że znany jest im stan faktyczny i prawny opisanej wyżej nieruchomości, jej położenie i granice, treść powołanej wyżej decyzji Nr AB/1234/2022 Urzędu Dzielnicy Mokotów z 20.02.2022 r. oraz że zapoznali się z projektem budowlanym inwestycji, szkicem lokalu, na tej podstawie dokonali wyboru lokalu, nie wnoszą do nich zastrzeżeń i w pełni je akceptują.

§ 5.

Adam Nowak działający w imieniu i na rzecz spółki pod firmą „Bud-Invest” spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie oświadczył, że w ramach realizowanego projektu budowlanego, o którym mowa powyżej, wymieniona Spółka zobowiązuje się ustanowić odrębną własność wybudowanego w standardzie określonym w załączniku Nr 1 do niniejszego aktu lokalu mieszkalnego oznaczonego Nr 603, usytuowanego na 6 piętrze (szóstej kondygnacji), składającego się z salonu z aneksem kuchennym, sypialni, przedpokoju i łazienki, o łącznej powierzchni użytkowej liczonej w stanie surowym projektowanym 45,50 m² i sprzedać Piotrowi i Annie małżonkom Wiśniewskim w stanie wolnym od wszelkich obciążeń tenże lokal mieszkalny Nr 603 wraz z udziałem we współwłasności części budynku służących do wspólnego użytku ogółu mieszkańców i udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej liczonym na zasadach określonych w art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali za cenę brutto w kwocie 550 000 zł.

Piotr i Anna małżonkowie Wiśniewscy oświadczyli, że lokal ten wraz z przynależnymi prawami za powyższą cenę zobowiązują się kupić i nabycia dokonać do wspólności ustawowej, w jakiej pozostają.

§ 6.

Strony zgodnie ustalają, że przyrzeczona umowa ustanowienia i sprzedaży lokalu zostanie zawarta w terminie najpóźniej do 31.12.2023 r.

§ 7.

Adam Nowak działający w imieniu i na rzecz spółki pod firmą „Bud-Invest” spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie oświadczył, że tytułem zadatku w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego Piotr i Anna małżonkowie Wiśniewscy zapłacili przed sporządzeniem tego aktu kwotę brutto 55 000 zł i odbiór tej kwoty niniejszym kwituje. Strony ustalają, że pozostała cześć ceny sprzedaży w kwocie 495 000 zł zostanie zapłacona w sposób i w terminie określonym w umowie przyrzeczonej i przy płatności ceny sprzedaży ze środków własnych ostateczny termin zapłaty całej ceny sprzedaży nie może być późniejszy niż 14 dni od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, przy czym strony dopuszczają możliwość zapłaty reszty ceny sprzedaży z kredytu bankowego i w takim przypadku termin zapłaty ceny sprzedaży zostanie dostosowany do warunków wypłaty kredytu, jednak nie może być późniejszy niż 30 dni od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej.

§ 8.

Notariusz poinformował strony, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

§ 9.

Adam Nowak działający w imieniu i na rzecz spółki pod firmą „Bud-Invest” spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie oświadczył, że sprzedająca Spółka zobowiązuje się udostępnić przedmiotową nieruchomość i lokal do oględzin rzeczoznawcom majątkowym i osobom wskazanym przez nabywców, a także w przypadku ubiegania się nabywców o kredyt pracownikom banku kredytującego przedmiotowy zakup oraz udostępnić im wszelką dokumentację niezbędną do uzyskania kredytu.

§ 10.

Adam Nowak działający w imieniu i na rzecz spółki pod firmą „Bud-Invest” spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie oświadczył, że przy zawarciu umowy przyrzeczonej Spółka zobowiązuje się przedstawić nabywcom:

1) stosowne zaświadczenie potwierdzające, że przedmiotowy lokal jest lokalem samodzielnym w rozumieniu ustawy o własności lokali,

2) aktualny odpis zwykły księgi wieczystej potwierdzający, że dział IV powołanej księgi wieczystej nie będzie zawierać żadnych wpisów obciążających, a w przypadku gdy w dziale IV księgi wieczystej nadal będzie wpisana opisana wyżej hipoteka, to zezwolenie Banku na bezobciążeniowe odłączenie przedmiotowego lokalu z księgi wieczystej,

3) świadectwo charakterystyki energetycznej przedmiotowego lokalu.

Piotr i Anna małżonkowie Wiśniewscy oświadczyli, że w przypadku finansowania zakupu kredytem bankowym zobowiązują się przedstawić sprzedającej Spółce właściwe dokumenty bankowe potwierdzające udzielenie im kredytu na sfinansowanie zakupu przedmiotowego lokalu mieszkalnego, w tym umowę kredytową.

§ 11.

Strony zgodnie ustalają, że:

1) wydanie przedmiotowego lokalu w posiadanie nabywców nastąpi przed sporządzeniem umowy przenoszącej własność,

2) kupujący mają prawo wstępu do lokalu określonego w umowie w obecności kierownika budowy w celu oględzin lokalu w terminach ustalonych ze sprzedającym, a prace wykończeniowe w lokalu kupujący mogą prowadzić dopiero po protokolarnym przekazaniu im lokalu.

§ 12.

Koszty sporządzenia tego aktu i opłat sądowych ponoszą strony w częściach równych. Wypisy tego aktu należy wydawać stawającym oraz stronom w dowolnej liczbie.

§ 13.

1. Wobec zawarcia dokumentowanej niniejszym aktem umowy jej strony żądają, aby notariusz, działając na podstawie art. 79 pkt 8a i art. 92 § 4 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie, dokonał czynności polegającej na złożeniu za pośrednictwem systemu teleinformatycznego wniosku wieczystoksięgowego o dokonanie w księdze wieczystej Nr WA1W/00123456/7 prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie jedynie następującego wpisu:

− wpisania w dziale III księgi wieczystej Nr WA1W/00123456/7 wynikającego z zawarcia niniejszej umowy roszczenia o przeniesienie własności lokalu Nr 603 na rzecz Piotra i Anny małżonków Wiśniewskich.

2. Stawający stwierdzają, że nie posiadają konta w systemie teleinformatycznym obsługującym postępowanie wieczystoksięgowe, a adresy wskazane w komparycji tego aktu notarialnego uznają za adresy do doręczeń wskazane w trybie art. 68 KPC.

3. Notariusz poinformował stawających o brzmieniu art. 68 KPC, w szczególności o tym, że w przypadku wniosków składanych przez notariusza obowiązek poprawienia lub uzupełnienia wniosku spoczywa na stronie czynności notarialnej.

§ 14.

Integralną część niniejszej umowy stanowią następujące załączniki:

1) standard wykończenia lokalu Nr 603 – załącznik Nr 1,

2) rzut lokalu mieszkalnego Nr 603 – załącznik Nr 2.

§ 15.

Adam Nowak działający w imieniu i na rzecz spółki pod firmą „Bud-Invest” spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie oświadczył, że reprezentowana przez niego spółka jest podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT), zgodnie z art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, i przyszła sprzedaż zostanie opodatkowana tym podatkiem, przy czym stawka podatku wynosi 23%.

§ 17.

Notariusz zwrócił stronom uwagę na przepisy Kodeksu karnego skarbowego, a w szczególności o obowiązku podawania przez strony aktu rzeczywistych wartości nabytych rzeczy i praw, a ponadto poinformował o treści przepisów art. 549 Kodeksu cywilnego.

§ 18.

Czynność niniejsza wolna jest od podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 1546).

Pobrano:

1) tytułem taksy notarialnej za sporządzenie tego aktu kwotę 1650 zł, należnej na podstawie § 2 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (t.j. Dz.U. z 2013 r., poz. 237),

2) tytułem podatku VAT od pobranej taksy, według stawki 23%, kwotę 379,50 zł, należnego na podstawie art. 41 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 931).

Notariusz poinformował stawających, że:

1) opłata sądowa od żądanego wniosku wynosi kwotę 200 zł, tj. za wpis roszczenia w księdze wieczystej, stosownie do art. 40 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 755), a notariusz zobowiązany jest uzależnić sporządzenie aktu notarialnego od pobrania opłaty sądowej na podstawie art. 7 § 2 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 1792) i powyższa opłata sądowa zostaje pobrana przy niniejszym akcie notarialnym, a zarejestrowana zostanie w Repertorium A pod Nr złożonego wniosku wieczystoksięgowego,

2) taksa notarialna za złożenie żądanego wniosku w kwocie 200 zł, należna na podstawie § 9 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (t.j. Dz.U. z 2013 r., poz. 237), zostaje pobrana przy niniejszym akcie notarialnym, a zarejestrowana zostanie w Repertorium A pod Nr złożonego wniosku wieczystoksięgowego,

3) podatek VAT od należnej taksy notarialnej, według stawki 23%, w kwocie 46 zł, należny na podstawie art. 41 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 931), zostaje pobrany przy niniejszym akcie notarialnym, a zarejestrowany zostanie w Repertorium A pod Nr złożonego wniosku wieczystoksięgowego.

Podane kwoty nie obejmują kosztów wypisów/odpisów tego aktu, które wraz z podstawą prawną ich pobrania zostaną podane na każdym z wypisów/odpisów.

Akt ten został odczytany, przyjęty i podpisany.