Umowa sprzedaży udziału w spadku
- Prawo
cywilne
- Kategoria
umowa
- Klucze
akty notarialne, nieruchomości, notariusz, obowiązki, opłaty, oświadczenia, podpisanie, postanowienia umowne, pouczenia, spadek, spadkobranie, sprzedaż, udział, umowa, zatwierdzenie
Umowa sprzedaży udziału w spadku jest dokumentem regulującym przeniesienie praw do udziału w spadku na rzecz innego podmiotu. W umowie określa się szczegóły transakcji, w tym warunki sprzedaży, kwotę sprzedaży oraz prawa i obowiązki stron. Wartość udziału w spadku oraz sposób dokonania zapłaty są kluczowymi elementami tej umowy.
Repertorium A Nr 25/2023
AKT NOTARIALNY
Dnia 15 czerwca 2023 roku przede mną, notariuszem Anną Kowalską, w mojej Kancelarii Notarialnej w Warszawie, ul. Marszałkowska 15, stawili się:
1. Jan Nowak, imiona rodziców: Adam i Maria, 80051201234, wedle oświadczenia miejsce zamieszkania: Warszawa, ul. Kwiatowa 1/2, 01-001 Warszawa (dowód osobisty numer ABC123456, państwo urodzenia: Polska, obywatelstwo: polskie),
2. Maria Nowak, imiona rodziców: Stefan i Anna, 75032112345, wedle oświadczenia miejsce zamieszkania: Warszawa, ul. Kwiatowa 1/2, 01-001 Warszawa (dowód osobisty numer: DEF654321, państwo urodzenia: Polska, obywatelstwo: polskie),
3. Jej mąż Piotr Nowak, imiona rodziców: Józef i Krystyna, 72111523456, wedle oświadczenia miejsce zamieszkania: Warszawa, ul. Kwiatowa 1/2, 01-001 Warszawa (dowód osobisty numer GHI789012, państwo urodzenia: Polska, obywatelstwo: polskie) będący wedle oświadczenia rolnikiem indywidualnym w rozumieniu przepisów ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2569 ze zm.).
Tożsamość stawających notariusz stwierdził na podstawie dowodów osobistych, których numery zamieszczono obok ich nazwisk w nawiasie, a stany cywilne stawających na podstawie ich oświadczeń. Ponadto stawający jako identyfikatory podatkowe wskazali numery PESEL oraz oświadczyli, że nie zachodzą okoliczności wskazane w ustawie z 10 kwietnia 1974 r. o dowodach osobistych (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1865 ze zm.), a dotyczące unieważnienia z mocy samego prawa posiadanych przez stawających dowodów osobistych.
UMOWA SPRZEDAŻY
§ 1.1. Jan Nowak oświadczył, że:
1) Stanisław Nowak (1930-2022) był właścicielem gospodarstwa rolnego o łącznej powierzchni 10 ha składającego się z działek o aktualnych numerach ewidencyjnych:
a) 123/1, 123/2 o aktualnej łącznej powierzchni 5 ha, położonych w gminie Jabłonna, powiat Legionowski, województwo mazowieckie, których własność nabył zgodnie z poświadczonym za zgodność odpisem ostatecznego Aktu Własności Ziemi wydanego przez Starostę Legionowskiego 15 lipca 1995 r., nr A/1234,
b) 456/1 o aktualnej powierzchni 5 ha, położonej w gminie Jabłonna, powiat Legionowski, województwo mazowieckie, której własność nabył zgodnie z poświadczonym za zgodność odpisem ostatecznego Aktu Własności Ziemi wydanego przez Starostę Legionowskiego 30 grudnia 1998 r., nr B/5678, dla których to nieruchomości odpowiednio w Sądzie Rejonowym w Legionowie nie jest prowadzona księga wieczysta ani zbiór dokumentów;
2) Stanisław Nowak, imiona rodziców: Jan i Maria ostatnio stale zamieszkały w Jabłonnie zmarł 1 stycznia 2022 r. w Warszawie, a spadek po nim, w tym wchodzące w skład spadku gospodarstwo rolne, na podstawie ustawy nabył między innymi: bratanek Jan Nowak – w udziale 1/2 części – co potwierdza okazany odpis prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego w Legionowie z 15 marca 2023 r., sygn. akt I Ns 123/22 o stwierdzenie nabycia praw do spadku po Stanisławie Nowaku,
3) Podatek z tytułu dziedziczenia po ww. zmarłym nie wystąpił, albowiem zobowiązanie wygasło w wyniku przedawnienia – co potwierdza zaświadczenia wydane z upoważnienia Naczelnika Urzędu Skarbowego w Legionowie 20 kwietnia 2023 r., znak sprawy: US/123/2023,
4) nie toczy się żadne postępowanie sądowe ani nie była dotychczas zawierana umowa o dział spadku po Stanisławie Nowaku ani o zniesienie współwłasności ww. nieruchomości,
5) w wyniku powyższego spadkobrania Jan Nowak z udziału w spadku po Stanisławie Nowaku, w tym we wchodzącym w skład spadku po nim gospodarstwie rolnym, jak i wchodzących w jego skład nieruchomościach opisanych w § 1.1. tego aktu, został m.in.: Jan Nowak w udziale w 1/2 części. Stawający nie zawierał ze swoją żoną umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową,
6) nie jest w posiadaniu dokumentów stwierdzających nabycie spadku po niektórych ze spadkobierców Stanisława Nowaka i w związku z powyższym stosownie do treści art. 626(2) KPC zachodzi przeszkoda do dokonania wpisów w księgach wieczystych.
2. Do aktu załączono:
1) wypisy z rejestru gruntów wydane z upoważnienia Starosty Legionowskiego 25 maja 2023 r., nr RG/123/2023, z których treści wynika między innymi, że nieruchomości będące przedmiotem tego aktu jaki użytki stanowią: grunty orne, łąki, pastwiska,
2) zaświadczenie wydane z upoważnienia Wójta Gminy Jabłonna 30 maja 2023 r., nr GJ/456/2023, z którego treści wynika m.in., że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy Jabłonna, uchwalonym uchwałą Nr XXX/123/2020 z 15 czerwca 2020 r. (Dziennik Urzędowy Województwa Mazowieckiego z 20 lipca 2020 r., Nr 789, poz. 1234 ze zm.) nieruchomości szczegółowo opisane w § 1.1. pkt. 1 tego aktu przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (działka nr 123/1), tereny zieleni (działka nr 123/2), w części pod drogę, w części pod las (działka nr 456/1), pod użytki rolne (działka nr 789/1) oraz w części pod tereny rekreacyjne i w części pod zabudowę usługową (działka nr 901/1),
3) zaświadczenie wydane z upoważnienia Wójta Gminy Jabłonna 1 czerwca 2023 r., nr GJ/789/2023, z którego treści wynika m.in., że na terenie gminy Jabłonna nie obowiązuje żaden plan zagospodarowania przestrzennego oraz, że dla działki nr 123/1, położonej w gminie Jabłonna nie wydano decyzji o warunkach zabudowy ani decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
4) zaświadczenie wydane z upoważnienia Nadleśnictwa Jabłonna 5 czerwca 2023 r., numer NJ/123/2023, z którego treści wynika między innymi, że działki nr 123/1 położone w gminie Jabłonna oraz działka nr 456/1 położona w gminie Jabłonna nie są objęte uproszczonym planem urządzania lasu ani decyzją, o której mowa w art. 19 ustawy z 28 września 1991 r. o lasach (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2139 ze zm. ). Natomiast działki nr 789/1 są objęte aktualnym planem urządzenia lasu dla Nadleśnictwa Jabłonna na lata 2020-2029.
3. Jan Nowak oświadczył, że będący przedmiotem tego aktu przysługujący mu udział w spadku po Stanisławie Nowaku, w tym we wchodzącym w skład spadku po nim gospodarstwie rolnym, nie jest obciążony żadnymi hipotekami ani roszczeniami osób trzecich, nie występują jakiekolwiek ukryte okoliczności mogące spowodować wadliwość tego przedmiotu, ograniczenia w rozporządzaniu nim lub korzystaniu z niego, podatki i inne opłaty związane z tym przedmiotem zostały uregulowane, a ponadto, że nie zachodzi okoliczność, o której mowa w art. 277 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.) i nie została wydana decyzja ani postanowienie i nie toczą się żadne postępowania przed jakimkolwiek organem administracji i sądem, w tym postępowanie egzekucyjne albo inne, mogące mieć wpływ na nabycie opisanego wyżej przedmiotu aktu, a ponadto, że nieruchomości szczegółowo opisane w § 1.1. tego aktu posiadają dostęp do drogi publicznej, nie jest przedmiotem dzierżawy, nie są położone na obszarze chronionego krajobrazu ani na obszarze parku narodowego, nie są położone na terenie rewitalizacji, nie są położone w granicach specjalnej strefy ekonomicznej, ww. nieruchomości nie stanowi wód śródlądowych, o których mowa w ustawie z 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2628 ze zm.), tj. wód płynących w rowach oraz innych cieków niezwiązanych bezpośrednio, w sposób trwały, z siecią hydrologiczną oraz zbiorników wodnych znajdujących się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku eksploatacji kruszywa, niebędących stawami rybnymi.
4. Notariusz pouczył stawających o treści art. 2b ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2569 ze zm.) oraz o treści art. 55(1) KC, po czym stawający oświadczyli, że:
– nieruchomości szczegółowo opisane w § 1.1. tego aktu nie są nieruchomościami rolnymi oraz, że nie zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 2b ww. ustawy, a w szczególności, że Piotr Nowak nie jest osobą bliską względem zbywcy,
– Piotr Nowak nabył od Anny Kowalskiej i Jana Kowalskiego, tj. m.in. Marii Nowak i Jana Nowaka przysługujące im udziały w spadku po ww. zmarłym, w tym we wchodzącym w skład spadku gospodarstwie rolnym – zgodnie z notarialnie udokumentowaną umową sprzedaży sporządzoną 1 stycznia 2020 r. w Warszawie przez notariusza Adama Wiśniewskiego w Warszawie za Repertorium A Nr 10/2020 i związku z powyższym jest on współwłaścicielem nieruchomości szczegółowo opisanych w § 1.1 tego aktu,
– w wyniku zawarcia niniejszej umowy nastąpi powiększenie prowadzonego przez Piotra Nowaka gospodarstwa rolnego, jednak do powierzchni nie większej niż 30 ha przeliczeniowych, a nieruchomości w których w wyniku zawarcia umowy nabędzie udział położone są w gminie Jabłonna i w gminie Nieporęt, tj. gminach graniczących z gminą Legionowo, w której nabywca ma miejsce zamieszkania.
Następnie Piotr Nowak oświadczył, że:
1) od ponad 5 lat osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, w którym łączna powierzchnia gruntów rolnych nie przekracza 20 ha, w skład którego to gospodarstwa wchodzą nieruchomości o łącznej powierzchni 15 ha położone w gminach, z czego będące przedmiotem: własności o łącznej powierzchni 10 ha położone na terenie gminy Jabłonna (5 ha), gminy Nieporęt (5 ha ), dzierżawy o łącznej powierzchni 2 ha położone na terenie gminy Wieliszew i gminy Serock oraz współwłasności w częściach ułamkowych o łącznej powierzchni 3 ha położone na terenie gminy Nasielsk i gminy Pomiechówek. Fakt prowadzenia gospodarstwa rolnego oraz, że powierzchnia gospodarstwa nie przekracza 30 ha przeliczeniowych potwierdza załączone oświadczenie nabywcy z 10 czerwca 2023 r. zawierające klauzulę następującej treści: „Jestem świadomy odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia”,
2) zamieszkuje co najmniej od 10 (dziesięciu) lat na terenie gminy Legionowo, na obszarze której położona jest część nieruchomości rolnych wchodzących w skład tego gospodarstwa – co potwierdza załączone do niniejszego aktu zaświadczenie o zameldowaniu wydane z upoważnienia Burmistrza Miasta Legionowo 12 czerwca 2023 r. i przez ten okres osobiście prowadzi gospodarstwo rolne,
3) posiada kwalifikacje rolnicze w rozumieniu przepisów ww. ustawy, a mianowicie posiada dyplom ukończenia szkoły rolniczej – co potwierdza załączona poświadczona za zgodność z okazanym dokumentem kopia dyplomu ukończenia Technikum Rolniczego (z siedzibą w Warszawie) z 15 czerwca 2018 r., Nr 12345 z uzyskanym tytułem technika rolnika w zawodzie technik rolnik.
§ 2.1. Jan Nowak oświadcza, że sprzedaje Piotrowi Nowakowi cały przysługujący mu jako spadkobierca udział w spadku po Stanisławie Nowaku, imiona rodziców: Jan i Maria ostatnio stale zamieszkałym w Jabłonnie zmarłym 1 stycznia 2022 r. w Warszawie, w tym we wchodzącym w skład spadku po nim gospodarstwie rolnym za cenę w kwocie 500 000 zł, a Piotr Nowak oświadcza, że ww. udział za wyżej wskazaną cenę – do ręki za pieniądze pochodzące z własnych oszczędności, co obecna przy akcie żona Maria Nowak przyznaje i potwierdza – kupuje.
Nabywca oświadczył, że powierzchnia nabywanej tym aktem nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego Piotra Nowaka nie przekracza powierzchni 30 ha przeliczeniowych.
2. Strony niniejszej umowy oświadczają ponadto, że wartość rynkowa przedmiotu umowy opisanego w § 2.1. tego aktu równa jest cenie sprzedaży wskazanej w § 2.1. tego aktu.
3. Notariusz pouczył nabywcę o obowiązkach wynikających z art. 2b ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2569 ze zm.).
4. Strony niniejszej umowy oświadczają, że do tej umowy zastosowania nie ma art. 38 ustawy z 28 września 1991 r. o lasach (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2139 ze zm.) – z uwagi na to, że przedmiotem niniejszej umowy jest udział w spadku.
§ 3. Jan Nowak oświadczył, że otrzymał od kupującego Piotra Nowaka tytułem ceny sprzedaży za przedmiot tego aktu kwotę 500 000 zł – przed jego podpisaniem.
§ 4. Własność przedmiotu umowy szczegółowo opisanego w § 2.1. niniejszego aktu przeszła już nastąpiło i z dniem dzisiejszym przechodzą na kupującego wszelkie prawa i obowiązki z nabywanego przedmiotu umowy.
§ 5. Stawający oświadczyli, że zawarcie umowy nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zgodnie z przepisami ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1389 ze zm.).
§ 6. Koszty niniejszego aktu ponosi kupujący.
§ 7. Wypisy tego aktu mogą być wydawane stronom w dowolnej ilości.
§ 8. Notariusz pouczył stawających o:
1) odpowiedzialności karnej skarbowej wynikającej z przepisu art. 54 ustawy z 10 września 1999 r. – Kodeks karny skarbowy (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 859 ze zm.) oraz z przepisu art. 76 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. o podatku rolnym i leśnym (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2652 ze zm.), a w szczególności o obowiązku złożenia deklaracji podatkowej wraz z załącznikami za 2023 w przypadku nabycia przedmiotu umowy przez rolnika indywidualnego – stosownie do przepisu § 3 rozporządzenia Ministra Finansów z 30 grudnia 2002 r. w sprawie sposobu i trybu składania deklaracji na podatek rolny (Dz.U. z 2023 r. poz. 277),
2) obowiązkach podatników wynikających z przepisów ustawy z 29 sierpnia 1997 r. o podatku rolnym i leśnym (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2652 ze zm.), ustawy z 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2651) i ustawy z 28 września 1991 r. o lasach (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2139 ze zm.),
3) treści art. 922 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), tj. między innymi, że spadkobierca, który spadek przyjął, może sprzedać ten spadek w całości lub w części. To samo dotyczy sprzedaży udziału spadkowego, nabywca wstępuje w prawa i obowiązki, ponosi odpowiedzialność za długi spadkowe w tym samym zakresie co spadkobierca. Ich odpowiedzialność względem wierzyciela jest solidarna, prawa i obowiązki związane z nieruchomościami należącymi do spadku, jak również roszczenia ich właścicieli z tytułu utraty lub uszkodzenia przechodzą na nabywcę z chwilą zawarcia umowy o nabycie spadku, chyba że umówiono się inaczej, do nabycia spadku lub części spadku lub udziału w spadku obejmującym gospodarstwo rolne lub jego część w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 2b, stosuje się przepisy tej ustawy dotyczące nabycia nieruchomości rolnej,
4) treści § 3 rozporządzenia Ministra Finansów z 30 grudnia 2002 r. w sprawie sposobu i trybu składania deklaracji na podatek rolny (Dz.U. z 2023 r. poz. 277 ze zm.),
5) przepisach działu IV ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.).
§ 9. Tytułem podatku od spadków i darowizn pobrano podatek od nabycia spadku na podstawie art. 1 ust 1 pkt. 1 w zw. z art. 4a i art. 6 ust 1 pkt 7 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1044 ze zm.) – 19% od kwoty 100 000 zł, tj. kwotę 19 000 zł.
Tytułem taksy notarialnej zostanie pobrana zgodnie z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1194 ze zm.) – z § 2 pkt 1 lit c – od wartości spadku – kwota 1000 zł oraz podatek VAT w wysokości 23% od sumy taksy notarialnej zgodnie z art. 146a pkt 1 lit a w zw. z art. 146a pkt 1a i art. 146 ust 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.) w kwocie 230 zł, tj. łącznie zostanie pobrana kwota 1230 zł.
Powyższe opłaty nie obejmują wypisów tego aktu, które wraz z kosztami ich pobrania zostaną podane na każdym z wypisów. Ponadto na podstawie art. 27 ust. 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (tj. Dz.U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.) oraz na podstawie § 2 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z 22 sierpnia 2005 r. w sprawie opłaty skarbowej (Dz.U. z 2021 r., poz. 1923) – pobrano opłatę w kwocie 17 zł za złożenie dokumentu stwierdzającego udzielenie pełnomocnictwa w sądzie rejonowym (innym organie) dołączonego do niniejszego aktu notarialnego przeznaczonego dla celów ewidencyjnych, która w całości przekazana zostanie do Urzędu Miasta Legionowo.
Akt ten został odczytany, przyjęty i podpisany.
Podsumowując, umowa sprzedaży udziału w spadku jest istotnym dokumentem służącym do przeniesienia praw do udziału w spadku na inną osobę. Określa ona szczegóły transakcji oraz warunki, na jakich ma ona zostać dokonana. Strony umowy mają obowiązek przestrzegać ustalonych warunków pod groźbą odpowiedzialności prawnej.