Wniosek o wyrażenie zgody na czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu

Warszawa, dnia 2023-10-26

 

                                         Sąd Rejonowy

                                         dla Warszawa

                                         Wydział Cywilny

                                         00-950 Warszawa

                                         ul. Marszałkowska 86

 

                                         Wnioskodawca: Zarząd Wspólnoty

                                         Mieszkaniowej "Słoneczna Polana"

                                         w Warszawie

                                         ul. Kwiatowa 12,

                                         02-200 Warszawa

 

                                         Uczestnicy: 1) Anna Kowalska

                                         ul. Kwiatowa 12/4,

                                         02-200 Warszawa;

                                         2) Jan Nowak

                                         ul. Kwiatowa 12/5,

                                         02-200 Warszawa;

                                         3) pozostali uczestnicy -

                                         właściciele lokali w budynku

                                         przy ul. Kwiatowa 12 w liczbie 10

Opłata stała: 100 zł

 

WNIOSEK

o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd

(art. 24 ustawy o własności lokali)

 

Działając w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej "Słoneczna Polana" w Warszawie, wnosimy o:

1) upoważnienie zarządu do dokonania naprawy dachu budynku przy ul. Kwiatowa 12 w Warszawie według zakresu opisanego w ekspertyzie Adama Wiśniewskiego na koszt właścicieli lokali;

2) zobowiązanie właścicieli lokali budynku przy ul. Kwiatowa 12 do wnoszenia zaliczek na fundusz remontowy w wysokości powiększonej o 150 zł miesięcznie w okresie od 2024-01-01 do 2025-12-31;

3) przeprowadzenie dowodu z załączonej ekspertyzy, zeznań świadka Piotra Zielińskiego oraz zeznań w charakterze stron uczestników: Anny Kowalskiej i Jana Nowaka, zamieszkałych na ostatniej kondygnacji budynku, na okoliczność stanu dachu i konieczności podjęcia działań naprawczych przed okresem zimowym 2023/2024.

 

UZASADNIENIE

 

Budynek przy ul. Kwiatowa 12 w Warszawie ma 30 lat. Więźba dachowa pokryta jest deskami, blachą ocynkowaną i dwiema warstwami papy.

Do roku 1995 budynek był własnością Spółdzielni Mieszkaniowej "Zacisze", a następnie Miasta Stołecznego Warszawy. Do roku 2000 większość lokali została wykupiona przez dotychczasowych najemców i obecnie 11 na 12 lokali jest własnością prywatną.

Przez ponad 15 lat nie była przeprowadzana jakakolwiek solidna konserwacja dachu. W 2010 r. przeprowadzono smołowanie. Mimo tego od wielu lat właściciele mieszkający na ostatnim piętrze skarżyli się, że po deszczach oraz wiosną pojawiają się zacieki na sufitach. Dwukrotnie, w 2018 r. i 2020 r., dekarz uszczelniał silikonem szczeliny w papie. Poinformował on też, że wskutek pęknięć i zużycia papa wymaga całkowitej wymiany. Są też fragmenty skorodowanej blachy (do wymiany) oraz zacieki na elewacji zewnętrznej u styku z dachem, częściowo już zagrzybione i grożące rozwojem pleśni i grzybów w dalszych partiach budynku.

Po raz pierwszy zarząd wystąpił na zebraniu właścicieli z projektem uchwały odnoszącym się do remontu dachu w III kwartale 2022 r. Został przedstawiony na zebraniu protokół oględzin dachu, sporządzony przez zarząd przy udziale Jana Kowalskiego. Załączono też materiał zdjęciowy oraz protokoły z oględzin 3 lokali na ostatnim piętrze.

Niestety, w głosowaniu uchwała nie uzyskała wymaganej większości. Podnoszono, że większość właścicieli to emeryci i renciści i zarząd powinien tymczasowo zabezpieczyć poszycie dachowe ze środków będących na koncie funduszu remontowego, a naprawa dachu powinna obciążać przynajmniej w połowie także Miasto Stołeczne Warszawa, które zachowało własność 1 atrakcyjnych lokali użytkowych na parterze, z których czerpie znaczne zyski.

Podobne stanowisko zajęli właściciele na zebraniu dorocznym w 2023 r.

Niestety, wspólnota mieszkaniowa dysponuje aktualnie środkami zgromadzonymi na funduszu remontowym w kwocie 5000 zł, a przewidywany koszt naprawy dachu zamknie się kwotą 45000 zł.

Ekspertyza, którą sporządził Adam Wiśniewski, nie pozostawia wątpliwości, że naprawa jest niezbędna i powinna być wykonana przed sezonem zimowym 2023/2024.

Zarząd na podstawie zgłoszeń ofertowych ustalił, że jest możliwe przeprowadzenie remontu z rozłożeniem płatności aż do 2025-06-30. Stąd maksymalnie korzystna dla właścicieli lokali propozycja zaliczkowych wpłat na uzupełnienie funduszu remontowego.

Natomiast podnoszone przez niektórych właścicieli argumenty, że Miasto Stołeczne Warszawa powinno przynajmniej w połowie sfinansować planowany remont, nie ma uzasadnienia prawnego. Miasto Stołeczne Warszawa jest w zwiększonym zakresie obciążona kosztami zarządu nieruchomością wspólną, albowiem w zakresie lokali użytkowych ustalone koszty ponosi w podwójnej wysokości, na podstawie art. 12 ust. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.).

Niniejszy wniosek jest uzasadniony stanem faktycznym w sprawie, który w zasadzie jest niesporny. Dalsze utrzymywanie tego stanu rzeczy bezpośrednio zagraża znacznym zniszczeniem 3 lokali położonych na ostatnim piętrze oraz dewastacją całego budynku. W szczególności rozprzestrzenianie się pleśni i grzybów jest groźne dla substancji budynku i zdrowia właścicieli lokali.

Ponieważ nie można uzyskać zgody w tym przedmiocie właścicieli lokali, na podstawie art. 24 ustawy o własności lokali wnosimy jak na wstępie.

 

                                       Za Zarząd:

                                       Maria Nowak, Jan Kowalski

 

Załączniki:

1) ekspertyza Adama Wiśniewskiego,

2) protokoły oględzin dachu z 2022 i 2023 r.,

3) książka napraw i remontów budynku przeprowadzonych w latach 2000-2023,

4) odpisy wniosku z załącznikami dla uczestników.