Wniosek o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu

Warszawa, dnia 20.06.2023 r.

 

 

 

Sąd Rejonowy

dla Warszawy-Śródmieścia

ul. Marszałkowska 86

00-001 Warszawa

 

 

Wnioskodawca: Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej

„Słoneczny Zakątek” w Warszawie

ul. Kwiatowa 15

Uczestnicy: 1) Jan Kowalski

ul. Kwiatowa 15 m. 10;

2) Anna Nowak

ul. Kwiatowa 15 m. 25;

3) pozostali uczestnicy – właściciele lokali w

budynku przy ul. Kwiatowa 15 w Warszawie w liczbie 30

 

Opłata stała: 100 zł

 

 

 

WNIOSEK

o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd (art. 24)

Działając w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej „Słoneczny Zakątek” w Warszawie przy ul. Kwiatowa 15, wnosimy o:

1) upoważnienie zarządu do dokonania naprawy dachu budynku przy ul. Kwiatowa 15

  według zakresu opisanego w ekspertyzie inż. Adam Małecki na koszt

  właścicieli lokali;

2) zobowiązanie właścicieli lokali budynku przy ul. Kwiatowa 15 do wnoszenia zaliczek na

  fundusz remontowy w wysokości powiększonej o 150 zł miesięcznie w okresie od

  01.08.2023 r. do 31.12.2024 r.;

3) przeprowadzenie dowodu z załączonej ekspertyzy, zeznań świadka – inż. Adam Małecki

  oraz zeznań w charakterze stron uczestników: Jan Kowalski i Anna Nowak

  – zamieszkałych na ostatniej kondygnacji budynku, na okoliczność stanu dachu i

  konieczności podjęcia działań naprawczych przed okresem zimowym 2023/2024.

UZASADNIENIE

Budynek przy ul. Kwiatowa 15 ma 40 lat. Więźba dachowa pokryta jest deskami, blachą ocynkowaną i dwiema warstwami papy.

Do roku 1995 budynek był własnością Spółdzielni Mieszkaniowej "Zrzeszenie", a następnie Miasta Stołecznego Warszawy. Do roku 2000 większość lokali została wykupiona przez dotychczasowych najemców i obecnie na 32 lokale – 30 jest własnością prywatną.

Przez ponad 15 lat nie była przeprowadzana jakakolwiek konserwacja dachu. W 2008 r. przeprowadzono smołowanie. Mimo tego od wielu lat właściciele mieszkający na ostatnim piętrze skarżyli się, że po deszczach oraz wiosną pojawiają się zacieki na sufitach. Dwukrotnie, w 2021 r. i 2022 r., dekarz uszczelniał silikonem szczeliny w papie. Poinformował on też, że wskutek pęknięć i zużycia papa wymaga całkowitej wymiany. Są też fragmenty skorodowanej blachy (do wymiany) oraz zacieki na elewacji zewnętrznej u styku z dachem, częściowo już zagrzybione i grożące rozwojem pleśni i grzybów w dalszych partiach budynku.

Po raz pierwszy zarząd wystąpił na zebraniu właścicieli z projektem uchwały odnoszącym się do remontu dachu w 2022 r. Został przedstawiony zebraniu protokół oględzin dachu, sporządzony przez zarząd przy udziale inż. Adam Małecki. Załączono też materiał zdjęciowy oraz protokoły z oględzin 5 lokali na ostatnim piętrze.

Niestety, w głosowaniu uchwała nie uzyskała wymaganej większości. Podnoszono, że większość właścicieli to emeryci i renciści i zarząd powinien tymczasowo zabezpieczyć poszycie dachowe ze środków będących na koncie funduszu remontowego, a naprawa dachu powinna obciążać przynajmniej w połowie także Miasto Stołeczne Warszawa, która zachowała własność 2 atrakcyjnych lokali użytkowych na parterze, z których czerpie znaczne zyski.

Podobne stanowisko zajęli właściciele na zebraniu dorocznym w 2023 r.

Niestety, wspólnota mieszkaniowa dysponuje aktualnie środkami zgromadzonymi na funduszu remontowym w kwocie 15 000 zł, a przewidywany koszt naprawy dachu zamknie się kwotą 45 000 zł.

Ekspertyza, którą sporządził inż. Adam Małecki, nie pozostawia wątpliwości, że naprawa jest niezbędna i powinna być wykonana przed sezonem zimowym 2023/2024.

Zarząd na podstawie zgłoszeń ofertowych ustalił, że jest możliwe przeprowadzenie remontu z rozłożeniem płatności aż do 31.12.2024 r. Stąd maksymalnie korzystna dla właścicieli lokali propozycja zaliczkowych wpłat na uzupełnienie funduszu remontowego.

Natomiast podnoszone przez niektórych właścicieli argumenty, że Miasto Stołeczne Warszawa powinno przynajmniej w połowie sfinansować planowany remont nie ma uzasadnienia prawnego. Miasto Stołeczne Warszawa jest w zwiększonym zakresie obciążona kosztami zarządu nieruchomością wspólną, albowiem w zakresie lokali użytkowych ustalone koszty ponosi w podwójnej wysokości, na podstawie art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali.

Niniejszy wniosek jest uzasadniony stanem faktycznym w sprawie, który w zasadzie jest niesporny. Dalsze utrzymywanie tego stanu rzeczy bezpośrednio zagraża znacznym zniszczeniem 5 lokali położonych na ostatnim piętrze oraz dewastacją całego budynku. W szczególności rozprzestrzenianie się pleśni i grzybów jest groźne dla substancji budynku i zdrowia właścicieli lokali.

Ponieważ nie można uzyskać zgody w tym przedmiocie właścicieli lokali, na podstawie art. 24 ustawy o własności lokali wnosimy jak na wstępie.

 

 

 Za Zarząd:

Maria Zielińska, Piotr Wiśniewski

 

Załączniki:

1) ekspertyza inż. Adam Małecki,

2) protokoły oględzin dachu z 15.05.2022 r. i 20.04.2023 r.,

3) książka napraw i remontów budynku przeprowadzonych w latach 2000-2023,

4) odpisy wniosku z załącznikami dla uczestników.