Wyrok Sądu Okręgowego

I C 1234/21 dnia 15.03.2023

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Sąd Okręgowy w Warszawie 15.03.2023 Wydział Cywilny

w następującym składzie:

Przewodniczący: SSO Anna Kowalska

Protokolant: sek. sąd. Jan Nowak

po rozpoznaniu w dniu 15.03.2023 w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa Budmax Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Krakowie

przeciwko Skarbowi Państwa-Prezydentowi miasta Warszawa

o ustalenie

1. ustala, że od dnia 01.01.2024 opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego w Warszawie przy ulicy Marszałkowskiej 12, stanowiącego działki gruntu o numerach 123/4 i 123/5, będącego w użytkowaniu wieczystym Budmax Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Krakowie wynosi 5 000,00 zł ( pięć tysięcy złotych );

2. w pozostałej części powództwo oddala;

3. zasądza od Budmax Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Krakowie na rzecz Skarbu Państwa-Prezydenta miasta Warszawa kwotę 3 600,00 zł ( trzy tysiące sześćset złotych ) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;

4. nakazuje pobrać od powoda Budmax Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Krakowie na rzecz Skarbu Państwa-kasy Sądu Okręgowego w Warszawie kwotę 1 200,00 zł ( jeden tysiąc dwieście złotych) tytułem wydatków poniesionych w toku postępowania, w pozostałym zakresie przejmuje koszty sądowe na rachunek Skarbu Państwa.

(-) SSO Anna Kowalska

I C 1234/21 dnia 15.03.2023

UZASADNIENIE

Skarb Państwa-Prezydent miasta Warszawa złożyła sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 10.02.2023 w sprawie ustalenia wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w Warszawie przy ul. Marszałkowskiej 12, stanowiącej działki gruntu o numerach 123/4 i 123/5 z obrębu Śródmieście o powierzchni 500 m2, będącej w użytkowaniu wieczystym Budmax Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie. Zdaniem pozwanego odmowa przez Prezydenta miasta Warszawa z dnia 20.01.2023, aktualizacji opłaty rocznej od 01.01.2024 za użytkowanie wieczyste była uzasadniona. Powódka Budmax Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie wniosła o ustalenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste powyższej nieruchomości w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, tj. w wysokości 4 000,00 złotych, która to kwota stanowi 1% wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę tj. o ustalenie, że odmowa aktualizacji rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości jest nieuzasadniona oraz przyznanie na rzecz powoda od Skarbu Państwa- Prezydenta miasta Warszawa zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych (sprzeciw k.5, pismo k.10).

Pozwany Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta miasta Warszawa, zastępowany przez Prokuratorię Generalną Skarbu Państwa wnosił o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Zdaniem pozwanego brak było przesłanek do aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, bowiem nie obniżyła się wartość nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Pozwany wskazał jednocześnie, iż brak jest podstaw do uwzględnienia żądania powoda w oparciu o prywatną opinię załączoną przez użytkownika wieczystego (odpowiedź na pozew k. 15).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Wnioskiem z dnia 15.12.2022 Budmax Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie zwróciła się do Skarbu Państwa-Prezydenta miasta Warszawa o dokonanie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w Warszawie przy ul. Marszałkowskiej 12, oznaczonej jako działki o numerach 123/4 i 123/5 z obrębu Śródmieście o powierzchni 500 m2, poprzez obniżenie wartości gruntu zgodnie z załączonym do wniosku operatem szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego. Wartość nieruchomości gruntowej została oszacowana w ww. operacie na kwotę 400 000,00 złotych, a opłata roczna za użytkowanie, stanowiąca 1% wartości gruntu, na kwotę 4 000,00 zł/wniosek wraz z operatem k.20/.

Pismem z dnia 20.01.2023 Prezydent miasta Warszawa odmówił spółce Budmax dokonania od 01.01.2024 aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej przy ul. Marszałkowskiej 12 w Warszawie, przywołując w uzasadnieniu, iż wniosek powoda zawierał uchybienia mające wpływ na wartość nieruchomości ustalonej w procesie wyceny, polegające na niewłaściwym doborze transakcji nieruchomościami przyjętych do porównania z nieruchomością wycenianą (pismo k. 25).

W dniu 10.02.2023 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie na skutek odwołania powoda uznało jego zasadność i ustaliło, że od dnia 01.01.2024 użytkownik wieczysty jest obowiązany wnosić opłatę roczną, z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, w kwocie 4 000,00 złotych. Zdaniem Kolegium przedstawiona ocena operatu szacunkowego nieruchomości, znajdująca się w piśmie o odmowie aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste, nie została przez organ należycie uzasadniona (wniosek k. 30, orzeczenie SKO w Warszawie k. 35).

Pismem z dnia 20.02.2023 Skarb Państwa-Prezydent miasta Warszawa złożył sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego i wniósł o powołanie biegłego sądowego w celu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości na dzień 01.01.2024 (sprzeciw k.40).

Oszacowana wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej położonej w Warszawie przy ul. Marszałkowskiej 12, stanowiącej działki gruntu o numerach 123/4 i 123/5, będącej w użytkowaniu wieczystym Budmax spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Krakowie wyniosła 500 000,00 złotych, a wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego od 01.01.2024 winna wynosić 5 000,00 złotych. Wyliczona opłata roczna stanowiła 1% wartości gruntu (opinia biegłego z załącznikami, zeznania biegłego Adam Wiśniewski k. 45).

Sąd ustalił stan faktyczny w oparciu o wskazane powyżej dokumenty, z których wynikały stanowiska stron, a w szczególności o dowód z opinii biegłego sądowego. W ocenie Sądu biegły w sposób bezstronny, jasny pokazał wartość nieruchomości objętej postępowaniem. Opinii tej, popartej zeznaniami należało dać w pełni wiarę jako sporządzonej z zachowaniem właściwej metodologii przez doświadczonego specjalistę-biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości.

Sąd zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899) zwanej dalej ustawą, użytkownik wieczysty może żądać od właściwego organu dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie podjął aktualizacji. Doręczenie żądania powinno nastąpić na piśmie do dnia 30 września roku poprzedzającego aktualizację opłaty rocznej. Przepisy art. 72 ustawy stosuje się odpowiednio. Zgodnie z art. 73 ust. 1 ww. ustawy, aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu lub na wniosek użytkownika wieczystego na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Niewątpliwie Budmax sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie miała prawo wystąpić do Skarbu Państwa - Prezydenta miasta Warszawa o aktualizację dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego w Warszawie przy ul. Marszałkowskiej 12, stanowiącego działki gruntu o numerach 123/4 i 123/5. Wartość nieruchomości objętej postępowaniem uległa zmianie, co potwierdzają zarówno operat szacunkowy załączony przez powoda jak i opinia biegłego sądowego. Wniosek powoda z dnia 15.12.2022 spełniał wymogi formalne z art. 77 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z ustawą, jeżeli właściwy organ odmówił aktualizacji opłaty użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania odmowy, skierować sprawę do Samorządowego Kolegium Odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na użytkowniku wieczystym. W przypadku oddalenia wniosku przez kolegium obowiązuje opłata dotychczasowa. Nowa wysokość opłaty rocznej, ustalona przez właściwy organ w wyniku realizacji żądania, albo w wyniku prawomocnego orzeczenia kolegium lub ugody zawartej przed kolegium, obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym użytkownik wieczysty zażądał jej aktualizacji (art. 78 ust. 1 ustawy). Jeżeli sprawę rozstrzygnięto prawomocnym wyrokiem sądu lub zawarto ugodę sądową, w następstwie wniesienia sprzeciwu przepis art. 78 ust. 1 ustawy stosuje się odpowiednio. Od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 30 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. W razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie Kolegium traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia. Kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości zastępuje pozew.

Należy stwierdzić, iż użytkownik wieczysty od odmowy przez pozwanego aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości wniósł odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie. Postępowanie przed Kolegium nie zakończyło się ugodą, lecz orzeczeniem, w którym Kolegium uznało wniosek powoda za zasadny i ustaliło wysokość opłaty rocznej, zgodnie z przedstawionym przez Budmax sp. z o.o. operatem szacunkowym, na kwotę 4 000,00 złotych. Na skutek sprzeciwu pozwanego Skarbu Państwa- Prezydenta miasta Warszawa sprawa została przekazana do sądu powszechnego.

Kwestią sporną w niniejszym postępowaniu była wartość nieruchomości, od której uzależniona była wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Jak stwierdzono wyżej aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Na wniosek pozwanego Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego, który ustalił wartość nieruchomości gruntowej na kwotę 500 000,00 złotych. Opinia ta została zakwestionowana przez obie strony, w wyniku czego Sąd wezwał biegłego na rozprawę w dniu 10.03.2023 w celu jej uzupełnienia. Powód na rozprawie wniósł o powołanie innego biegłego (k. 50) w celu skonfrontowania z pierwotną opinią. Sąd oddalił wniosek dowodowy uznając go za bezzasadny. W ocenie Sądu brak było podstaw do uwzględnienia powyższego wniosku. Zdaniem Sądu zarówno pierwotnie złożona przez biegłą opinia jak i opinia uzupełniająca była wystarczająca dla ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości. Opinii tej należało dać w pełni wiarę, jako sporządzonej z zachowaniem właściwej metodologii przez doświadczonego specjalistę - biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości. Opinia została sporządzona zgodnie z powołanymi wyżej przepisami, była logiczna spójna, jasna i w sposób jednoznaczny określiła wartość nieruchomości z uwzględnieniem czynników korzystnych i niekorzystnych wpływających na jej wartość. Zdaniem Sądu zastosowane przez biegłego kompilacji podejścia porównawczego i metody porównania parami jest prawidłowe. Jego wybór był racjonalny, uzasadniony zasadami szacowania nieruchomości. Biegły wskazał dlaczego zastosował takie podejście (k. 55). Biegły uwzględnił stan zagospodarowania nieruchomości (jej kształt, rodzaj nieruchomości, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, położenie), przeznaczenie nieruchomości, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, przeprowadził analizę i charakterystykę rynku lokalnego (ceny rynkowe).W konkluzji stwierdził, że przedmiotowa nieruchomość gruntowa posiada cechy sytuujące ją wśród nieruchomości o dość wysokiej atrakcyjności na rynku lokalnym (ograniczone możliwości inwestycyjne). Lokalizacja nieruchomości, atrakcyjne przeznaczenie gruntów przyległych, dostępność sieci miejskich i dojazd utwardzonymi drogami wpływa na podwyższenie atrakcyjności działki, a uciążliwości są charakterystyczne dla tego terenu. Sąd uznał opinię biegłego za wiarygodną i na jej podstawie określił wartość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Nieuzasadniony był zarzut pozwanego, że aktualizacja opłaty rocznej dotyczyła części działki. W istocie postępowanie dotyczyło początkowo działki oznaczonej nr 123, która w następstwie podziału po 2010 r. odpowiadała działkom 123/4 i 123/5. Powierzchnia działek powstałych w następstwie podziału, była taka sama jak działki 123.

W ocenie Sądu w zaistniałej sytuacji dopuszczenie dowodu z opinii kolejnego biegłego prowadziłoby do zbędnego przedłużania niniejszego postępowania. Przedstawiona przez biegłego opinia jest na tyle kategoryczna i przekonująca, że wystarczająco wyjaśnia zagadnienia wymagające wiadomości specjalnych. Okoliczności sprawy wskazują, że nie ma potrzeby powoływania innego biegłego, a samo niezadowolenie strony z dotychczasowej opinii, nie może stanowić powinności powołania innego biegłego do szacowania wartości.

Zgodnie z art. 71 ww. ustawy, opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej. Poza sporem było, że wysokość stawki procentowej dla nieruchomości objętej postępowaniem wynosi 1% ceny. Tym samym opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, począwszy od 01.01.2024 wynosi 5 000,00 zł (500 000,00 zł x 1%). Powyższe skutkowało na podstawie ww. przepisów ukształtowaniem orzeczenia jak w punkcie 1-szym i 2-gim wyroku.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c. zgodnie z zasadą stosunkowego rozdzielenia kosztów procesu. Wartość przedmiotu sporu wynosiła 10 000,00 złotych (60 000,00 - 50 000,00 = 10 000,00). Sąd ustalił opłatę roczną na kwotę 5 000,00 złotych, co oznaczało, że powód wygrał sprawę co do kwoty 1 000,00 złotych, stanowiącej 10% wartości przedmiotu sporu. Obie strony poniosły koszty zastępstwa procesowego wg norm przepisanych tj. po 3 600,00 złotych (łącznie 7 200,00 złotych), co skutkowało obowiązkiem zwrotu przez powoda kosztów zastępstwa procesowego pozwanego w kwocie 3 600,00 złotych (punkt 3 wyroku). Na koszty sądowe złożyła się opłata od pozwu (500,00 złotych) uiszczona przez powoda w części tj. w kwocie 50,00 złotych, koszty biegłego w kwocie 1750,00 złotych. Biorąc pod uwagę wynik sprawy Sąd obciążył powoda przypadającymi na niego nieuiszczonymi kosztami sądowymi z tytułu wydatków poniesionych w toku postępowania tj. kwotą 1 200,00 złotych, nakazując pobranie powyższej kwoty od powoda na rzecz Skarbu Państwa-Sądu Okręgowego w Warszawie. W pozostałym zakresie dotyczącym części nie uiszczonej przez powoda opłaty od pozwu, wobec zwolnienia przez Sąd powoda od kosztów sądowych i oddalenia powództwa w większej części, brak było podstaw do obciążenia którejkolwiek ze stron tymi kosztami, które poniesie Skarb Państwa.

(-) SSO Anna Kowalska.