Wyrok Sądu Okręgowego w sprawie o ustalenie nieważności uchwały

I C 1234/20

WYROKW IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

dnia 20 marca 2024 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, XII Wydział Cywilnyw następującym składziePrzewodniczący Sędzia Anna KowalskaProtokolant sekretarz sądowy Jan Nowak

po rozpoznaniu w dniu 10 marca 2024 r. w Warszawiena rozprawiesprawy z powództwa Janiny Wiśniewskiejprzeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej "Słonecznik" w Warszawieo ustalenie nieważności uchwały

1. oddala powództwo;

2. zasądza od Janiny Wiśniewskiej na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej "Słonecznik" w Warszawie kwotę 3600 (trzy tysiące sześćset) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, do dnia zapłaty;

3. nie obciąża powódki nieuiszczonymi kosztami sądowymi przejmując je na rachunek Skarbu Państwa.

/-/ Sędzia Anna Kowalska

UZASADNIENIE

Janina Wiśniewska w dniu 15 stycznia 2024 r. wniosła przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej "Słonecznik" w Warszawie pozew o ustalenie nieważności uchwały nr 1/2024 w sprawie zatwierdzenia zaliczek miesięcznych na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej na 2024 r. i przyjęcia planu gospodarczego na 2024 dla nieruchomości przy ul. Kwiatowej 12 w Warszawie, w szczególności § 3 i § 5 pkt 2. W uzasadnieniu swojego stanowiska wskazała, że w uchwale drastycznie podniesiono koszty utrzymania nieruchomości, tym samym obarczając każdego z właścicieli nieuzasadnionymi opłatami związanymi z eksploatacją części wspólnych nieruchomości, a mianowicie:1) w zakresie kosztów wody gospodarczej nastąpiła podwyżka o 20% w stosunku do kosztu w 2023 r.,2) w zakresie konserwacji i przeglądów nastąpiła podwyżka o 15%, przy czym zawarto w tej pozycji kosztów koszt monitoringu wizyjnego, którego nie ma, jak również wspólnota utrzymała usługę ochrony, co nie ma ekonomicznego uzasadnienia,3) w pozycji inne koszty ujęto koszt niwelacji ujemnego salda z lat ubiegłych, które zdaniem powódki powstało na skutek wadliwie podpisanej przez zarząd wspólnoty umowy o zarządzanie, tj. w umowie wymieniona została powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych i powierzchni przynależnych 1500 m2 niezgodna z rzeczywistą 1480 m2, zaś wynagrodzenie było oparte o pomnożoną stawkę przez m2. W ocenie powódki konsekwencje finansowe powinni ponieść członkowie zarządu podpisujący umowę.W piśmie procesowym z dnia 20 lutego 2024 r. powódka powołując się na nowe okoliczności wniosła o uchylenie uchwały na podstawie jej niezgodności z przepisami prawa, tj. art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali i art. 58 k.c., uzasadniając że uchwała zawiera niezgodne z faktami dane przyjęte do planu gospodarczego na rok 2024, tj. przyjęcie powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych 1500 m2, podczas gdy zgodnie z arkuszem danych ewidencyjnych budynków łączna powierzchnia użytkowa (powierzchnia lokali plus powierzchnia pomieszczeń przynależnych) wynosi 1480 m2 (pismo k.15-17).Na rozprawie przed Sądem w dniu 10 marca 2024 r. powódka ostatecznie sprecyzowała powództwo, wnosząc o stwierdzenie nieważności uchwały nr 1/2024 z dnia 10 stycznia 2024 r. jako sprzecznej z prawem ( protokół rozprawy k. 25).

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa "Słonecznik" w Warszawie wnosiła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych. Odnosząc się do poszczególnych zarzutów powódki, wskazała, że znacząca podwyżka zaliczki na wodę gospodarczą uzasadniona była koniecznością uwzględnienia kosztów odprowadzania wód opadowych i roztopowych, które nie były uwzględnione w planie na rok 2023, zmianą taryfy, która wprowadziła mniej przewidywalny mechanizm szacowania kosztów, planowanymi zamierzeniami konserwacyjnymi oraz podnoszeniem stawek opłat za wodę. Odnośnie kosztów ochrony pozwany wskazał, że we wspólnocie wygrywa opcja ponoszenia tych kosztów jak również, iż wbrew twierdzeniom powódki usługa monitoringu wizyjnego jest świadczona. Argumenty powódki odnośnie niwelacji ujemnego salda z lat ubiegłych nie zostały poparte żadnymi dowodami oraz są pozbawione podstawy normatywnej, gdyż brak regulacji nakazującej, aby wynagrodzenie za zarządzanie było naliczane wyłącznie w oparciu o powierzchnię użytkową lokali mieszkalnych wraz z pomieszczeniami przynależnymi, zaś kwestia odpowiedzialności członków zarządu leży poza zakresem niniejszej sprawy. Pozwana wskazała ponadto, że w obecnym stanie prawnym możliwe jest tylko uchylenie uchwały wspólnoty, nie zaś ustalenie jej nieważności. Pozwana wniosła o pominięcie jako spóźnionych twierdzeń powódki zawartych w piśmie z dnia 20 lutego 2024 r., uzasadniając, że powódka dysponowała załączoną przez nią kopią odpisu księgi wieczystej już w 2023 roku (odpowiedź na pozew k.20-22, protokół rozprawy k.25).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:W dniu 10 stycznia 2024 r. właściciele lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową "Słonecznik" podjęli uchwałę nr 1/2024 w sprawie zatwierdzenia zaliczek miesięcznych na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej na 2024 r. i przyjęcia Planu Gospodarczego na 2024 dla nieruchomości przy ul. Kwiatowej 12 w Warszawie. Plan Gospodarczego na rok 2024 stanowił załącznik nr 1 do uchwały (uchwała k.10-12). Plan przewidywał koszt wody gospodarczej na kwotę 12000 złotych, co w porównaniu z planem gospodarczym na rok 2023 przewidującym na ten cel kwotę 10000 złotych (k. 8) oznaczało podwyżkę o 20%. Na konserwacje i przeglądy przewidziana została kwota 6000 złotych przy kwocie na rok 2023 - 5200 złotych (podwyżka o 15%). W pozycji nr 7 "pozostałe koszty" zawarto koszty zebrań, usługi prawne, zdarzenia losowe, rezerwę finansową, koszty windykacji oraz niwelację ujemnego salda z lat ubiegłych, co łącznie oszacowano na kwotę 8000 złotych. Plan gospodarczy został sporządzony rzetelnie i prawidłowo (opinia biegłego k. 30-35).W grudniu 2022 pozwana zawarła umowę z Miejskim Przedsiębiorstwem Wodociągów i Kanalizacji w Warszawie, której przedmiotem było odprowadzanie wód deszczowych i roztopowych, przy czym usługi w tym zakresie obejmowały okres od dnia 1 stycznia 2023 r., zaś stawki były każdorazowo określane uchwałą Rady Miejskiej w Warszawie, które to uchwały w zakresie wysokości stawek zmieniały się w ciągu ostatnich 3 lat (uchwały k. 40-45, umowa k. 46-48). Za rok 2023 r. Wspólnota zapłaciła MPWiK kwotę 2400 złotych, z czego 1200 złotych za rok 2023 (faktury 1/2023 k. 49-51), zaś do połowy 2024 r. pozwana uiściła kwotę 1200 złotych (faktury 1/2024 k. 52-54). W sprawozdaniu z realizacji funkcji zarządu nieruchomością wspólną za okres 2022-2023 jako zamierzenia na 2024 r. wskazano m. in. gruntowne czyszczenia wszystkich pionów i poziomów instalacji kanalizacji bytowej i płukanie instalacji c.o. w całym budynku (sprawozdanie k. 55-57).W dniu 1 lutego 2023 r. pozwana zawarła z "Bezpieczny Dom" umowę najmu systemu monitoringu wizyjnego 4 kamer za kwotę 1200 złotych plus 100 miesięcznie. Umowa została zawarta na czas nieokreślony (k. 58-60). W 2023 r. umowa była kontynuowana i opłaty uiszczane (faktura 1/2023 k. 61).Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o załączone dokumenty, których prawdziwość nie została zakwestionowana przez żadną ze stron oraz w oparciu o opinię biegłego sądowego z zakresu zarządzania nieruchomościami i rachunkowości Maria Nowak (k. 30-35), której fachowość i prawidłowość nie budziła wątpliwości Sądu.Sąd pominął umowy o zarządzanie nieruchomością (k. 62-64) jako nieistotne dla sprawy.Sąd nie uwzględnił wniosku pozwanej o pominięcie twierdzeń wskazanych w piśmie z 20 lutego 2024 r. albowiem ich uwzględnienie nie spowodowało zwłoki w rozpoznaniu sprawy.

Sąd zważył, co następuje:Zgodnie z art.22 ust. 3 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.Powódka wnosiła o stwierdzenie nieważności uchwały. Co do dopuszczalności stosowania sankcji bezwzględnej nieważności w stosunku do uchwał wspólnoty istnieją kontrowersje w doktrynie. Z jednej strony konieczność zapewnienia bezpieczeństwa obrotu prawnego uzasadniałaby niemożność zaskarżania uchwał w innym trybie niż przewidziany w art.22 u.w.l., tj. w określonym w tym przepisie 6-tygodniowym terminie. Z drugiej strony zwolennicy sankcji bezwzględnej nieważności podnoszą argumenty słusznościowe, iż w skrajnych przypadkach niezaskarżone uchwały, w sposób rażący naruszające prawo, nadal obowiązywałyby. Kwestia ta była również przedmiotem orzecznictwa. Jak wskazał S.A. w Warszawie w wyroku z dnia 15 stycznia 2020 r., I ACa 123/19, LEX nr 3012345, "ustawodawca przyjął koncepcję tzw. nieważności względnej uchwał wspólnoty mieszkaniowej, z wyłączeniem, co do zasady, możliwości ustalenia ich nieważności, w przypadku sprzeczności z prawem, na podstawie ogólnych norm art. 58 k.c. Dotyczy to w szczególności ewentualnej niezgodności uchwały z typowymi przepisami u.w.l. oraz kodeksu cywilnego, regulującymi funkcjonowanie wspólnoty, w tym tryb podejmowania przez nią czynności (...) Jedyną drogą wzruszenia uchwały wspólnoty właścicieli lokali jest jej zaskarżenie w trybie art. 22 u.w.l. Skorzystanie (lub nie) przez właściciela lokalu z tej drogi wyczerpuje jego interes prawny w podważaniu uchwały na drodze sądowej. Jeżeli zatem właściciel lokalu nie zaskarży uchwały w terminie, nie otwiera się dla niego, co do zasady, dodatkowa możliwość stwierdzenia jej nieważności na podstawie art. 189 k.p.c." Sąd Apelacyjny w Krakowie dopuścił w wyroku z dnia 20 lutego 2021 r., I ACa 234/20, roszczenie na podstawie art.189 k.p.c. po upływie 6-tygodniowego terminu: "6-tygodniowy termin do zaskarżenia uchwały wspólnoty ma charakter zawity. Tym niemniej, w szczególnych wypadkach, gdy dochodzi do naruszenia podstawowych zasad porządku prawnego, za dopuszczalne uznać należy roszczenie oparte na art.189 k.p.c., którego skutkiem będzie wyeliminowanie z prawnego obrotu takiej uchwały".W ocenie Sądu orzekającego w niniejszej sprawie należy uznać, że stwierdzenie nieważności uchwały jest dopuszczalne, ale powinno następować jedynie w rażących sytuacjach, takich jak np. podjęcie uchwały z przekroczeniem kompetencji przysługujących zebraniu właścicieli lokali (czyli poza zakresem spraw dotyczących nieruchomości wspólnej), pod wpływem wady oświadczenia woli powodującej bezwzględną nieważność czynności prawnej, z naruszeniem zasad funkcjonowania wspólnoty. Należy bowiem przyjąć, że zamiarem ustawodawcy było ograniczenie możliwości kwestionowania uchwał poprzez wprowadzenie krótkiego 6-tygodniowego terminu (za: Adam Kowalski, Jan Nowak, Wspólnoty mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2022, str. 234-236).Materialnoprawną podstawą żądania w niniejszej sprawie stanowi art.189 k.p.c. w zw. z art.58 k.c. Zgodnie z art.189 k.p.c. powód może żądać ustalenia przez Sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny, który należy rozumieć jako stan, w którym: po pierwsze, nie istnieje inny środek prawny, przy użyciu którego powód uzyskać może skuteczną ochronę prawną, a po drugie, orzeczenie ustalające wydane w oparciu o art.189 k.p.c. taką skuteczną ochronę prawną powodowi zapewni (wyrok S.A. w Wrocławiu z 10 marca 2019 r. I ACa 123/19). W ocenie Sądu w przedmiotowej sprawie powódka nie miała interesu prawnego w żądaniu stwierdzenia nieważności uchwały, albowiem przysługiwało jej powództwo o uchylenie uchwały na podstawie art.22 u.w.l. i o co zresztą na pewnym etapie niniejszego postępowania wnosiła. Powódka, składając pozew, zmieściła się w 6-tygodniowym terminie przewidzianym w art.22 u.w.l. i brak było potrzeby wnoszenia żądania o stwierdzenie nieważności uchwały.Abstrahując od powyższego, nawet gdyby uznać, że powódka miała interes prawny w ustaleniu, że wskazana przez nią uchwała jest nieważna, w ocenie Sądu brak jest podstaw do stwierdzenia takiej nieważności wobec braku naruszenia przepisów prawnych, w szczególności naruszenia ich w sposób rażący z podstawowymi zasadami porządku prawnego.W pierwszej kolejności należy podkreślić, że plan gospodarczy stanowi jedynie prognozę wydatków na utrzymanie nieruchomości wspólnej, które podlegają rozliczeniu. Wysokość prognozowanych wydatków może się zmieniać i zmienia się na przestrzeni lat, niejednokrotnie drastycznie. Ponadto prognoza może być wyższa niż faktyczne wydatki, a nawet powinna być wyższa tak by saldo na koniec roku obrachunkowego było zerowe lub dodatnie.Odnośnie zarzutów powódki w zakresie drastycznej podwyżki prognozowanych wydatków na wodę gospodarczą, została ona uzasadniona przez pozwaną w odpowiedzi na pozew poprzez wskazanie konieczności odprowadzania wód opadowych i roztopowych, co nie było uwzględniane w prognozach za lata poprzednie, podwyżkami stawek za wodę oraz koniecznymi konserwacjami. Powyższe wyjaśnienia nie zostały przez powódkę zakwestionowane. W zakresie ochrony nieruchomości i jej monitoringu po pierwsze nie potwierdziły się twierdzenia powódki, iż usługa monitoringu nie jest świadczona, zaś co do zasadności utrzymywania ochrony w ogóle, decyzja w tym zakresie należy do większości właścicieli i brak jest podstaw, by ją kwestionować. Poza zakresem przedmiotowej sprawy leży natomiast kwestia ewentualnej odpowiedzialności członków zarządu za podejmowanie decyzji w zakresie zarządzania nieruchomością, w tym zawierania umów jej administrowania, czego skutkiem Sąd nie analizował przyczyn powstania ujemnego salda z lat ubiegłych.Jak wynika z opinii biegłego kwestionowany przez powódkę plan gospodarczy został sporządzony prawidłowo i rzetelnie. Biegła wskazała, że bardzo trudno jest oszacować takie pozycje jak remonty bieżące i konserwacja oraz woda gospodarcza. Plany winny zakładać nadwyżkę, co jest zjawiskiem racjonalnym, zabezpieczającym nieprzewidziane dodatkowe wydatki. Biegła stwierdziła wprawdzie bardzo odważne założenia budżetowe na rok 2024, o czym świadczą w większości dodatnie odchylenia realizacji planu gospodarczego, co wynika ze sprawozdania finansowego za rok 2023 (k. 65-67), jednakże zdaniem Sądu okoliczność założenia wyższych wydatków na np. wodę gospodarczą niż ostatecznie zostały poniesione nie świadczy o niezgodności z prawem uchwały ws. zatwierdzenia planu gospodarczego. Ponadto biegła potwierdziła prawidłowość i racjonalność wyjaśnień pozwanej złożonych w odpowiedzi na pozew, co Sąd również podzielił.Głównym argumentem, na jaki powołała się powódka, uzasadniając sprzeczność z prawem uchwały, jest okoliczność przyjęcia do jego sporządzenia powierzchni 1500 m2, podczas gdy rzeczywista powierzchnia wynosi 1480 m2. Należy zauważyć, że ustawa o własności lokali nie definiuje zasad ani wzoru sporządzenia planu gospodarczego i różne wspólnoty w różny sposób mogą taki plan sporządzać i na różnych założeniach się opierać, co nie oznacza, że mimo różnic plany te są sporządzane niezgodnie z przepisami, albowiem jednoznacznych przepisów w tym zakresie nie ma. Powódka w żaden sposób nie wykazała dlaczego jej zdaniem przyjęcie takiej, a nie innej powierzchni jest sprzeczne z prawem i na czym ta sprzeczność miałaby polegać. Nota bene nie wskazała nawet czy i w jaki sposób narusza to jej interesy. W tym miejscu należy wskazać, że ciężar dowodu w powyższym zakresie spoczywał na powódce na podstawie art.6 k.c. Jeszcze raz trzeba podkreślić, że plan gospodarczy przewiduje jedynie zaliczki, które następnie są rozliczane wg udziałów, co oznacza, że nawet jeśli powódka uiściłaby większą zaliczkę, to zostanie jej również zwrócona wyższa nadpłata. W ocenie Sądu powierzchnia przyjęta do planu gospodarczego nie była zresztą rzeczywistą przyczyną zaskarżenia uchwał przez powódkę. W pozwie bowiem sama wskazywała, że powierzchnia ta wynosi 1500 m2. Jednakże wobec opinii biegłego stwierdzającej prawidłowość i rzetelność sporządzenia planu gospodarczego powódka "wynalazła" nowy argument świadczący jej zdaniem o niezgodności z prawem uchwały.Reasumując, wobec braku interesu prawnego w żądaniu stwierdzenia nieważności uchwały i wobec braku nie tylko rażącej sprzeczności z prawem, ale braku jakiejkolwiek niezgodności uchwały z prawem, powództwo należało oddalić.O kosztach procesu między stronami obejmującymi koszty zastępstwa procesowego Sąd orzekł na podstawie art.98 § 2, § 3 k.p.c. w zw. § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 r. poz. 1800). Od kwoty zasądzonej tytułem zwrotu kosztów procesu zostały zasądzone odsetki, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, do dnia zapłaty.Sąd nie obciążył powódki nieuiszczonymi kosztami sądowymi w oparciu o art.102 k.p.c., który przewiduje, iż w wypadkach szczególnie uzasadnionych Sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. Powódka była zwolniona od kosztów sądowych w zakresie opłaty od pozwu. Biorąc pod uwagę sytuację rodzinną, osobistą, majątkową i dochody powódki, które to okoliczności legły u podstaw zwolnienia Sąd nie obciążył jej nieuiszczonymi kosztami sądowymi pomimo, że była stroną przegrywającą postępowanie, o czym orzeczono w punkcie 3-im sentencji wyroku.

/-/ Sędzia Anna Kowalska