Wyrok Sądu Okręgowego w sprawie uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej

I C 2145/19

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

15 maja 2023 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie w następującym składzie: Przewodniczący: Anna Kowalska Protokolant: Jan Nowak po rozpoznaniu w dniu 15 maja 2023 r. w Warszawie na rozprawie sprawy z powództwa Adam Wiśniewski przeciwko Wspólnota Mieszkaniowa "Słoneczna Dolina" ul. Kwiatowa 12, 00-123 Warszawa o uchylenie uchwały

1. uchyla uchwałę numer 12/2023 właścicieli lokali - członków Wspólnota Mieszkaniowa "Słoneczna Dolina" ul. Kwiatowa 12, 00-123 Warszawa z dnia 20 marca 2023 r. w sprawie ustanowienia czynszu za bezumowne korzystanie z części wspólnej przez właściciela lokalu numer 12 w budynku położonym przy ul. Kwiatowa 12, 00-123 Warszawa; 2. zasądza od Wspólnota Mieszkaniowa "Słoneczna Dolina" ul. Kwiatowa 12, 00-123 Warszawa na rzecz Adam Wiśniewski kwotę 1234,56 ( jeden tysiąc dwieście trzydzieści cztery złote pięćdziesiąt sześć groszy ) złotych z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania.

/-/ Anna Kowalska

I C 2145/19

UZASADNIENIE

Pozwem skierowanym do Sądu Okręgowego w Warszawie, Adam Wiśniewski wniósł o uchylenie uchwały nr 12/2023 podjętej przez właścicieli lokali - członków Wspólnota Mieszkaniowa "Słoneczna Dolina" ul. Kwiatowa 12, 00-123 Warszawa podjętej w dniu 20 marca 2023 r. oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu powód podniósł, iż przedmiotowa uchwała dotyczyła ustanowienia stawki czynszu za bezumowne korzystanie przez powoda z samowolnie zabudowanej części korytarza stanowiącego cześć wspólną, a ta opłata nie znajduje uzasadnienia w ustawie o własności lokali natomiast strony procesu nie łączyła umowa najmu. W konkluzji uchwała pomimo podjęcia we właściwej procedurze, nie znajduje uzasadnienia w przepisach prawa materialnego i jako niezgodna z prawem oraz naruszająca interes powoda winna być uchylona (pozew k. 2-4, protokół rozprawy k. 25-27).

W odpowiedzi na pozew Wspólnota Mieszkaniowa "Słoneczna Dolina" ul. Kwiatowa 12, 00-123 Warszawa wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwana podniosła, iż podniesione przez powoda zarzuty w pozwie przeciwko uchwale należy traktować jako ostateczne (prekluzja dowodowa), co wyklucza powoływanie dalszych podstaw uzasadniających uchylenie uchwały. Ponadto przedmiotowa uchwała dotyczyła części wspólnej nieruchomości, powód nie płaci zaliczek z części własnej i wspólnej, aczkolwiek trudno znaleźć uzasadnienie dla podwójnej stawki czynszu ujętej w uchwale. Podsumowując, pozwana wniosła o oddalenie powództwa, gdyż powód nie wykazał w postępowaniu jaki konkretnie jego interes został naruszony w wyniku podjęcia uchwały (odpowiedz na pozew k. 15-17, protokół rozprawy k. 25-27).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 20 marca 2023 r. właściciele lokali-członkowie Wspólnota Mieszkaniowa "Słoneczna Dolina" ul. Kwiatowa 12, 00-123 Warszawa podjęli uchwałę w sprawie ustanowienia czynszu za bezumowne korzystanie z części wspólnej przez właściciela lokalu nr 12 w budynku przy ul. Kwiatowa 12, 00-123 Warszawa. Mając na uwadze samowolne i bezumowne zabudowanie przez właściciela lokalu nr 12 części korytarza stanowiącego cześć wspólną (przed lokalem nr 12 w budynku przy ul. Kwiatowa 12, 00-123 Warszawa) - uniemożliwiające jednoczesne korzystanie z tej części przez innych właścicieli postanowiono na podstawie art. 12 ust. 2 ppkt 3 ustawy o własności lokali ustanowić z dniem 1 kwietnia 2023 r. stawkę czynszu za bezumowne korzystanie z samowolnie zabudowanej nieruchomości, ustalając jego wysokość jako dwukrotność sumy zaliczek w przeliczeniu na 1 metr kwadratowy samowolnie zajętej powierzchni wspólnej w wysokości obowiązującej w planie gospodarczym wspólnoty mieszkaniowej na dany rok (uchwała k. 5-7). Powód jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr 12 w budynku przy ul. Kwiatowa 12 w Warszawie i przedmiotową uchwałę wraz z zawiadomieniem o nałożonych na niego opłatach za korzystanie z części wspólnej otrzymał w dniu 2 kwietnia 2023 r. (odpis z księgi wieczystej KW WA1M/00123456/7, zawiadomienie z uchwałą k. 8-10). Sąd ustalił stan faktyczny na podstawie złożonych dokumentów i twierdzeń stron. Zasadniczo był on bezsporny, natomiast strony różniła interpretacja prawnych tak ustalonych faktów. Należy zauważyć, iż strony procesu pozostają w sporach sądowych dotyczących korzystania przez powoda z części własnej i wspólnych nieruchomości, co niewątpliwie było podstawą podjęcia zaskarżonej uchwały, ale co nie wpływa na wynik niniejszego postępowania.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2021 roku nr 1048 poz. 1070 ze zm.) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powód jest właścicielem lokalu wchodzącego w skład nieruchomości objętej wspólnotą mieszkaniową. Tym samym powód jest legitymowany czynnie do wytoczenia powództwa w niniejszej sprawie. Sąd rozpatrujący niniejszą sprawę podziela pogląd wyrażony w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 10 stycznia 2020 r., iż przepis art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali nie wprowadza w ramach wskazanej w pozwie podstawy zaskarżenia, prekluzji w zakresie możliwości podnoszenia zarzutów na uzasadnienie skuteczności powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej wniesionego w ustawowym terminie (sygn. I ACa 123/19 publ. LEX nr 3065421). Stosownie do art. 14 cytowanej ustawy o własności lokali właściciele ponoszą koszty utrzymania i zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej, cieplnej, gazu, wody, za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenie i wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu. Ponadto celem pokrycia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej może zostać wyodrębniony przez wspólnotę fundusz remontowy. Określenie zasad korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej może nastąpić w drodze umowy zawartej przez niego ze wspólnotą mieszkaniową. Zdaniem Sądu ustawa o własności lokali limituje przypadki, w których właściciel może być obciążony wydatkami. Pomimo, że w zaskarżonej uchwale opłata, którą został obciążony powód została nazwana "czynszem za bezumowne korzystanie z części wspólnej", stanowczo nie ma takiego charakteru. Powoda z pozwaną nie łączy żaden stosunek obligacyjny, a nie można w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej jednostronnie wykreować stosunku obligacyjnego między wspólnotą a jednym z jej członków. Umowa najmu jest bowiem umową konsensualną, która dochodzi do skutku poprzez złożenie zgodnych oświadczeń woli najemcy i wynajmującego. Nie istnieje przepis prawa, który zezwalałby wspólnocie mieszkaniowej na składanie oświadczeń woli o charakterze władczym, którym poszczególni właściciele mieliby się obowiązek podporządkować. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej, wprowadzająca taki obowiązek, musi być uznana za sprzeczną z prawem i z tej przyczyny podlega uchyleniu (tak Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 15 lutego 2021 r. sygn. I ACa 456/20 publ. LEX nr 3123456). Ponieważ powoda nie łączy z pozwaną umowa najmu, to wspólnota winna wystąpić z odpowiednim powództwem (odszkodowanie winno być dochodzone w innym trybie). Należy również zauważyć, iż nałożona opłata na powoda jest zupełnie dowolnie określona, nie znajdując powiązania z jakąkolwiek szkodą. Z mocy ustawy na powodzie spoczywa obowiązek ponoszenia kosztów związanych jedynie z utrzymaniem lokalu oraz uczestniczenia w kosztach zarządu i utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Nałożona opłata nie ma takiego charakteru. Powyższe rozważania prowadzą do konkluzji, iż zaskarżona uchwała jest niezgodna z przepisami prawa oraz niewątpliwie narusza interesy powoda, co skutkowało jej uchyleniem. O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu.

/-/ Anna Kowalska