Wyrok Sądu Okręgowego w sprawie ustalenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

Sygn. akt I C 1234/23

WYROKW IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

dnia 15 marca 2024 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie w dniu 15 marca 2024 r. Wydział Cywilnyw składzie: Przewodniczący: SSO Anna Kowalska Protokolant: Jan Nowakpo rozpoznaniu w dniu 15 marca 2024 r. w Warszawiena rozprawiesprawy z powództwa Firma "Budowlani" Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawieprzeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi Miasta Warszawao ustalenie

1. ustala, że od dnia 1 stycznia 2024 roku opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego w Warszawie przy ul. Polnej 12, stanowiącego działki ewidencyjne o numerach 123/4 i 123/5 z obrębu 1, będącego w użytkowaniu wieczystym Firma "Budowlani" Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie wynosi 1200 zł (jeden tysiąc dwieście złotych);

2. zasądza od Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta Warszawa na rzecz Firma "Budowlani" Sp. z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie kwotę 2500 zł (dwa tysiące pięćset złotych) tytułem kosztów procesu, w tym kwotę 2000 zł (dwa tysiące złotych) tytułem kosztów zastępstwa procesowego, wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie za czas od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

/-/ SSO Anna Kowalska

Sygn. akt I C 1234/23

UZASADNIENIE

Firma "Budowlani" Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie złożyła sprzeciw odorzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 15 lutego 2024 r. wsprawie ustalenia wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntupołożonego w Warszawie przy ulicy Polnej 12, stanowiącego działki ewidencyjne onumerach 123/4 i 123/5, będącego w użytkowaniu wieczystym spółki. Zdaniem powódkiaktualizacja opłaty rocznej ustalona przez organ w dniu 1 grudnia 2023 r. jestnieuzasadniona bądź też jest uzasadniona w innej wysokości niż zaoferowana przez organoraz ustalona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Następnie powód wniósł oustalenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste powyższej nieruchomości w oparciu ooperat szacunkowy sporządzony przez biegłego sądowego tj. w wysokości 1200 zł,która to kwota stanowi 1% wartości nieruchomości ustalonej przez biegłą, wnosząc ponadto ozasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kosztów postępowania, w tym kosztówzastępstwa procesowego według norm przepisanych (sprzeciw od orzeczenia SKO k. 25,protokół rozprawy k. 50).

Pozwany Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta Miasta Warszawa wnosił ooddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztówpostępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Zdaniempozwanego wypowiedzenie opłaty rocznej zostało dokonane zgodnie z prawem, zzachowaniem wymogów formalnych i od 1 stycznia 2024 r. opłata roczna powinna byćzaktualizowana zgodnie z operatem szacunkowym Maria Wiśniewska sporządzonym na zleceniewłaściciela (pismo procesowe k. 75, 100).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pismem z dnia 1 grudnia 2023 r. Prezydent Miasta Warszawa wypowiedział zeskutkiem na dzień 1 stycznia 2024 r. dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułuużytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w Warszawie przy ul.Polnej 12 stanowiącej własność Skarbu Państwa oznaczonej jako działki o numerach 123/4 i123/5 w obrębie 1 o powierzchni 1000 m2 na skutek zmiany wartości gruntu.Jednocześnie właściciel gruntu ustalił nową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowaniawieczystego przedmiotowej nieruchomości na kwotę 1500 zł. Aktualizacji opłatyrocznej dokonano na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przezrzeczoznawcę majątkowego. Wartość nieruchomości gruntowej została oszacowana na kwotę150 000 zł. Wyliczona opłata roczna stanowiła 1% wartości gruntu (wypowiedzenie k. 125,decyzja nr 1234/2023 k. 150, akt notarialny - umowa sprzedaży k. 175, operat szacunkowysporządzony przez Maria Wiśniewska k. 200).

Firma "Budowlani" Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie jako użytkownik wieczysty otrzymałowypowiedzenie opłaty rocznej w dniu 5 grudnia 2023 r., w związku z powyższym podniosło, iżwypowiedzenie może obowiązywać od 1 stycznia 2024 r. Użytkownik wieczysty wniósł oustalenie opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości w wysokości dotychczasowejewentualnie niższej niż ustalona przez organ, gdyż jest ona zawyżona. Powódka wniosła oustalenie opłaty rocznej według operatu szacunkowego sporządzonego przez Piotr Kowalski,według którego oszacowania wartość nieruchomości wynosi 120 000 zł(pismo powódki k. 225, 250, operat szacunkowy sporządzony przez Piotr Kowalski - wnioski, spis treści k. 275).

Prezydent Miasta Warszawa podtrzymał swoje stanowisko i wniósł o ustalenie od1 stycznia 2024 r. wysokości opłaty rocznej w kwocie wynikającej z wypowiedzenia z dnia1 grudnia 2023 r. (pismo pozwanego k. 300).

W dniu 15 lutego 2024 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie na skutekwniosku powódki uznało jego zasadność i ustaliło, że od 1 stycznia 2024 r. użytkownikwieczysty jest obowiązany wnosić opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystegoprzedmiotowej nieruchomości w kwocie 1350 zł. Zdaniem Kolegium oba operatyszacunkowe będące podstawą stanowisk stron zostały sporządzone przez uprawnionychbiegłych, z zastosowaniem metod zgodnych z prawem, co skutkowało przyjęciem średniejstatystycznej obu wartości nieruchomości i w konsekwencji wysokości opłaty rocznej(orzeczenie SKO w Warszawie z dnia 15 lutego 2024 r. k. 325).

Wartość rynkowa działek gruntu oznaczonych numerami 123/4 i 123/5 położonych wWarszawie przy ulicy Polnej 12 według stanu i cen aktualnych na datę1 stycznia 2024 r. wynosiła 120 000 zł, a wysokość opłaty rocznej za użytkowaniewieczyste według tej wartości wynosiła 1200 zł (opinia biegłego k. 350,bezsporne).

Sąd ustalił stan faktyczny w oparciu o złożone dokumenty powołane wyżej, z którychwynikały stanowiska stron, a w szczególności o dowód z opinii biegłego sądowego, któregoustaleń nie kwestionowała żadna ze stron, a która zdaniem Sądu w sposób bezstronny, jasnypokazuje wartość nieruchomości objętych postępowaniem. Opinii tej należało dać w pełniwiarę jako sporządzonej z zachowaniem właściwej metodologii przez doświadczonegospecjalistę-biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości.

Sąd zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 71 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarcenieruchomościami, zwanej dalej ustawą, wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowaniawieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 5 i 6, podlega aktualizacji nieczęściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowanąopłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartościnieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Aktualizacji opłaty rocznej dokonujesię z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, napodstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Zgodnie z art. 72 ust. 1 ustawy właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę rocznąz tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć napiśmie wysokość opłaty dotychczasowej do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego,przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należywskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty rocznej i pouczyć użytkownikawieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia.

Niewątpliwie właściciel miał prawo wypowiedzieć wysokość dotychczasowej opłatyrocznej powodowej spółce - użytkownikowi wieczystemu. Wartość nieruchomości objętychpostępowaniem uległa zmianie, co potwierdzają operaty szacunkowe załączone przez strony,jak i opinia biegłego. Wypowiedzenie pozwanego z dnia 1 grudnia 2023 r. spełniałowymogi formalne, choć doręczone po dniu 31 grudnia było skuteczne dla ustaleniaopłaty rocznej począwszy od dnia 1 stycznia 2024 r.

Użytkownik wieczysty może w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia złożyćdo samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenianieruchomości wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jestuzasadniona w innej wysokości. Od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownikwieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 30 dni od dnia doręczenia orzeczenia.Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądupowszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. W raziewniesienia sprzeciwu orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do częściorzeczenia. Wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo uzasadnionaw innej wysokości w innej wysokości, w takiej sytuacji zastępuje pozew.

Należy stwierdzić, iż użytkownik wieczysty od dokonanego wypowiedzenia wniósłwniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innejwysokości. Postępowanie przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym w Warszawie niezakończyło się ugodą lecz orzeczeniem, w którym kolegium uznało zasadność wniosku iustaliło wysokość opłaty rocznej wyciągając średnią arytmetyczną z wartości nieruchomości -z obu przedstawionych przez strony operatów szacunkowych. Na skutek sprzeciwuużytkownika wieczystego sprawa zastała przekazana do sądu powszechnego.

Kwestią sporną w niniejszym postępowaniu była wartość nieruchomości, od której byłauzależniona wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Na wniosek stron Sąddopuścił dowód z opinii biegłego, który ustalił wartość nieruchomości na kwotę 120 000zł. Opinia ta została sporządzona zgodnie z powołanymi w niej przepisami, była logiczniespójna, jasna i w sposób jednoznaczny określiła wartość nieruchomości z uwzględnieniemczynników korzystnych i niekorzystnych wpływających na jej wartość. Opinia ta nie byłakwestionowana przez strony.

Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od cenynieruchomości gruntowej (art. 73 ustawy). Poza sporem było, że wysokość stawkiprocentowej dla nieruchomości objętych postępowaniem wynosi 1% ceny. Tym samymopłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowych nieruchomości, począwszyod dnia 1 stycznia 2024 roku wynosi 1200 zł (120 000 zł x 1%), co było zgodne zestanowiskiem procesowym powódki. Powyższe skutkowało orzeczeniem jak w punkciepierwszym wyroku.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. zgodnie z zasadąodpowiedzialności za wynik procesu. Wobec przegrania procesu przez pozwanego Sądobciążył jego obowiązkiem zwrotu kosztów procesu powódce (opłata od pozwu – 250 zł,koszty opinii biegłego - 300 zł, koszty zastępstwa procesowego powódki – 2000 zł),o czym orzeczono w punkcie drugim wyroku.

/-/ SSO Anna Kowalska