Wyrok w sprawie uchylenia uchwał wspólnoty mieszkaniowej

Sygn. akt I C 1234/23

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

dnia 15 marca 2024 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie IV Wydział Cywilny

w następującym składzie:

Przewodniczący: SSO Anna Kowalska

Protokolant: Jan Nowak

po rozpoznaniu w dniu 10 marca 2024 roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa Krystyny Wiśniewskiej

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej "Słoneczna Dolina" przy ul. Kwiatowej 12 w Warszawie

o uchylenie uchwał

1. uchyla uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej "Słoneczna Dolina" przy ul. Kwiatowej 12 w Warszawie o numerze 1/2023 z

dnia 20 stycznia 2023 roku w sprawie zatwierdzenia sprawozdania za 2022 rok i udzielenia

absolutorium za 2022 rok,

2. uchyla uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej "Słoneczna Dolina" przy ul. Kwiatowej 12 w Warszawie o numerze 2/2023 z

dnia 20 stycznia 2023 roku w sprawie zatwierdzenia planu gospodarczego na 2023 rok oraz

zatwierdzenia miesięcznych zaliczek na 2023 rok,

3. zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej "Słoneczna Dolina" przy ul. Kwiatowej 12 w Warszawie na rzecz powódki

Krystyny Wiśniewskiej kwotę 1250 złotych z odsetkami ustawowymi za opóźnienie

liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku do dnia zapłaty, tytułem

zwrotu kosztów procesu.

/-/ SSO Anna Kowalska

Sygn. akt I C 1234/23

UZASADNIENIE

W pozwie skierowanym do Sądu Okręgowego w Warszawie Krystyna Wiśniewska wniosła o

uchylenie:

a) uchwały nr 1/2023 podjętej częściowo na zebraniu ogółu właścicieli w dniu 15 stycznia 2023 roku i kontynuowanym 18 stycznia 2023 roku, a częściowo w trybie indywidualnego

zbierania głosów zakończonego 20 stycznia 2023 roku, w sprawie zatwierdzenia

sprawozdania finansowego Wspólnoty Mieszkaniowej "Słoneczna Dolina" za 2022 rok i udzielenia absolutorium

Zarządcy nieruchomości "Zarządzanie Nieruchomościami XYZ" za 2022 rok;

b) uchwały nr 2/2023 podjętej częściowo na zebraniu ogółu właścicieli w dniu 15 stycznia i

kontynuowanym 18 stycznia 2023, a częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów

zakończonego 20 stycznia 2023, w sprawie zatwierdzenia planu gospodarczego na rok 2023

oraz miesięcznych zaliczek na rok 2023;

c) zasądzenie na jej rzecz zwrotu kosztów procesu od pozwanej.

W uzasadnieniu pozwu powódka podniosła, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr 12 położonego w Warszawie przy ulicy Kwiatowej 12, należąc do Wspólnoty mieszkaniowej

budynku "Słoneczna Dolina". Zdaniem powódki uchwała o nr 1/2023 i nr 2/2023 stoją w sprzeczności z

obowiązującymi przepisami, rażąco naruszają zasady prawidłowego zarządzania

nieruchomością wspólną oraz naruszają interes powódki. W szczególności sprawozdanie

finansowe przyjęte uchwałą nr 1/2023 sporządzone zostało w sposób niekompletny, błędny,

nierzetelny, nieczytelny, zastrzeżenie budzi rażąco wysoko kwota konserwacji - 5000

złotych podczas gdy przedmiotowy budynek jest nowy i na gwarancji, ponadto

wynagrodzenie zarządcy za 1m2 stanowi kwotę znacząco przewyższającą ceny rynkowe, co

rażąco narusza zasady prawidłowej gospodarki finansowej i stanowi naruszenie interesu

finansowego powódki. Co do uchwały nr 2/2023 powódka zarzuciła, że jest ona przyjęta na

bazie kwot ujętych w sprawozdaniu finansowym, zawiera nieuzasadnione podwyżki, rażąco

nieprawidłową kalkulację stawek na zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością

wspólną, ponadto powódka podobnie jak inni właściciele garażów zostali podwójnie

obciążeni kosztami utrzymania stanowiska w hali garażowej. Zdaniem powódki biorąc pod

uwagę, iż budynek jest nowy (oddany do użytku w 2021 roku) oraz nowoczesny to

skalkulowane opłaty są rażąco wysokie i pozostają bez związku ze stanem technicznym

budynku i cenami rynkowymi (pozew k.2-9).

W odpowiedzi na pozew Wspólnota Mieszkaniowa budynku "Słoneczna Dolina" przy ulicy

Kwiatowej 12 w Warszawie działająca przez zarządcę Adama Zielińskiego wniosła o oddalenie

powództwa w całości, z zasądzeniem od powódki na rzecz pozwanej kosztów procesu.

W uzasadnieniu pozwana podniosła, iż powódka nie wykazała, że zaskarżone uchwały

naruszają zasady gospodarowania nieruchomością wspólną lub by groziły jej szkodą.

Zdaniem pozwanej ustawa o własności lokali nie wymaga określonej sprawozdawczości,

prowadzenia ksiąg rachunkowych dla zarządu nieruchomością. Koszty konserwacji znajdują

uzasadnienie w wielości instalacji podlegających konserwacji w budynku, natomiast stawka

za zarządzanie zaproponowana i przyjęta w uchwale jest stawką rynkową biorąc pod uwagę

złożoność obiektu i instalacji w nim wykonanych, czego złożone oferty nie uwzględniały. W

podsumowaniu pozwana wniosła o oddalenie powództwa, gdyż sprawozdanie jest czytelne,

rzetelne i zostało przedstawione właściwie, natomiast zaliczki na koszty utrzymania

nieruchomości wspólnej są ustalone prawidłowo, bez żadnej manipulacji (odpowiedź na

pozew k.62-66).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Zarząd nieruchomością wspólną budynku przy ulicy Kwiatowej 12 powierzono na zasadzie

art. 18 ust 1 ustawy o własności lokali aktem notarialnym dokumentującym ustanowienie

odrębnej własności pierwszego lokalu z dnia 10 grudnia 2021 roku - Pani Marii Nowak

na okres 24 miesięcy, która była związana z spółką - deweloperem "Bud-Invest" sprzedającą lokale w

budynku objętym przedmiotową wspólnotą (akt notarialny k.10-21, pismo k.58).

W dniu 15 stycznia 2023 roku na zebraniu ogółu właścicieli, kontynuowanym 18 stycznia 2023

roku, a częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów zakończonego 20 stycznia 2023

roku Wspólnota Mieszkaniowa "Słoneczna Dolina" podjęła uchwałę o nr 1/2023 w sprawie

zatwierdzenia sprawozdania finansowego Wspólnoty za 2022 rok i udzielenia absolutorium

Zarządcy nieruchomości. Za przyjęciem uchwały głosowało 85% udziałów, przy czym

większość udziałów w budynku ma deweloper, który zbudował przedmiotowy budynek.

Sprawozdanie finansowe składa się z 4 tabel, z podaniem tytułu i odpowiadającej im

należności, bez wskazania informacji opisowej czy dodatkowej tabeli, co czyni sprawozdanie

ogólnikowym, trudnym do weryfikacji. Stawka wynagrodzenia zarządcy wyniosła 10 000

złotych dla nieruchomości wspólnej oraz 5000 złotych, co stanowiła stawkę dla zarządcy

za 1m2 na kwotę 2 złotych, co znacząco odbiegało od cen rynkowych - ofert na

zarządzanie przedmiotową nieruchomością (0,80-1,20 złotych). Do chwili zebrania nie było

uchwały ustalającej wysokość wynagrodzenia zarządcy (uchwała k.51, oferty k.26-35,

sprawozdanie k.40-41, bezsporne).

W dniu 15 stycznia 2023 roku na zebraniu ogółu właścicieli, kontynuowanym 18 stycznia 2023

roku, a częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów zakończonego 20 stycznia 2023

roku Wspólnota Mieszkaniowa "Słoneczna Dolina" podjęła uchwałę o nr 2/2023 w sprawie

zatwierdzenia planu gospodarczego na rok 2023 rok oraz miesięcznych zaliczek na rok 2023. Za

przyjęciem uchwały głosowało 85% udziałów, przy czym większość udziałów w budynku

ma deweloper, który zbudował przedmiotowy budynek. Plan gospodarczy został przyjęty na

bazie kwot ujętych w sprawozdaniu finansowym przyjętym uchwałą nr 1/2023. Skalkulowane

koszty utrzymania hali garażowej na poziomie 15000 złotych w stosunku do rzeczywiście

poniesionych w 2022 roku - 7500 złotych stanowią 200% kosztów z roku poprzedniego,

nie posiadając żadnego uzasadnienia. Ponadto koszt stawek na koszty utrzymania

nieruchomości wspólnej są liczone od powierzchni mieszkania z komórką lokatorską razem z

garażem, a następnie osoby posiadające garaże są obciążone kosztami utrzymania stanowiska

w hali garażowej, co skutkuje również nieprawidłową tj. zawyżoną stawką płaconą zarządcy

(uchwała k.51, plan gospodarczy k.42, zawiadomienie k.52, pismo k.58).

Sąd ustalił stan faktyczny w oparciu o złożone dokumenty i wynikające z nich twierdzenia

stron. Należy zauważyć, iż przedmiotowe dokumenty złożyła powódka pomimo, iż

zobowiązana do ich złożenia była zarządca przedmiotowej wspólnoty. Sąd nie uwzględnił

wniosku zarządcy pozwanej o odroczenie rozprawy, gdyż wskazana przyczyna tego nie

uzasadniała, a pozwana zajęła merytoryczne stanowisko w sprawie. Ponadto należy

zauważyć, iż stan faktyczny w całości wynikał ze złożonych dokumentów.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jedn. Dz. U.

z 2000 roku nr 80 poz. 903 ze zm.) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład

określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może

nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Właściciel lokalu może

zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową

właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością

wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powódka jest właścicielem lokalu

wchodzącego w skład nieruchomości objętej wspólnotą mieszkaniową. Tym samym powódka

jest legitymowana czynnie do wytoczenia powództwa w niniejszej sprawie.

Stosownie do art. 14 cytowanej ustawy o własności lokali właściciele ponoszą koszty

utrzymania i zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się: wydatki na remonty i

bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej, cieplnej, gazu, wody, za antenę

zbiorczą i windę, ubezpieczenie i wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz

wynagrodzenie członków zarządu. Ponadto celem pokrycia wydatków i ciężarów związanych

z utrzymaniem nieruchomości wspólnej może zostać wyodrębniony przez wspólnotę fundusz

remontowy. Na koszty zarządu nieruchomością właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie

bieżących opłat. Określenie zasad korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych

budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej może nastąpić w

drodze umowy zawartej przez niego ze wspólnotą mieszkaniową. Zgodnie z art. 29 cytowanej

ustawy zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością powierzono w sposób określony

w art. 18, jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez

wspólnotę mieszkaniową - ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością

wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych

tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Okresem rozliczeniowym wspólnoty

mieszkaniowej jest rok kalendarzowy. Właściciele podejmują uchwałę w przedmiocie

udzielenia absolutorium zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną

powierzono z prowadzonej przez niego działalności. Prawo kontroli zarządu służy każdemu

właścicielowi lokalu.

Powódka nie przedstawiła argumentów natury proceduralnej, które mogłyby wpłynąć na

treść zaskarżonych uchwał i tym samym spowodować ich uchylenie. Sąd również nie

stwierdził braków proceduralnych wynikających z wadliwego ich podjęcia skutkujących

stwierdzeniem niezgodności uchwał z prawem.

Jest faktem, że w świetle ustawy o własności lokali wspólnota mieszkaniowa nie ma

takich obowiązków w zakresie rachunkowości i sprawozdawczości jak podmioty

gospodarcze. Jednak zarządca winien prowadzić dla nieruchomości wspólnej pozaksięgową

ewidencję kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych

kosztów, w tym rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Ustawa nie

precyzuje jak ma wyglądać taka ewidencja. Ewidencja z jednej strony powinna umożliwić

zarządcy złożenie sprawozdania mającego być podstawą decyzji dotyczących planu

zarządzania i kosztów zarządu w roku przyszłym, z drugiej strony winna umożliwić

właścicielom jej kontrolę, gdyż w istocie dotyczy środków finansowych od nich

pochodzących. Niewątpliwie ewidencja powinna się charakteryzować rzetelnością (oparcie w

załączonych dokumentach), kompletnością i czytelnością. Ewidencja winna być podstawą

rocznego sprawozdania finansowego i odzwierciedlać to co jest ważne dla danej wspólnoty.

Należy zgodzić się ze stanowiskiem powódki, iż sprawozdanie finansowe za 2022 rok tych

warunków nie spełnia. Jest ono ogólnikowe, nieczytelne, nieznajdujące oparcia w

dokumentach (skąd wynikają poszczególne pozycje), niespójne, trudne do weryfikacji. Przede

wszystkim należy zauważyć, iż nie istniała do chwili podjęcia przedmiotowej uchwały nr

1/2023 żadna postawa prawna ustalająca wysokość zarządcy. Należy zgodzić się ze

stanowiskiem powódki, że w sprawozdaniu została umieszczona pozycja wynagrodzenie

zarządcy w wysokości rażąco wygórowanej, co niewątpliwie narusza zasady prawidłowej

gospodarki finansowej i bezpośrednio interes powódki. Należy przecież zauważyć, iż są to

środki pochodzące od właścicieli nieruchomości. Z załączonych przez powódkę ofert na

zarządzanie nieruchomością przy ulicy Kwiatowej 12 wynika jednoznacznie i bezspornie, że

ceny rynkowe w zakresie stawki dla zarządcy za 1m2 oscylują pomiędzy 0,80-1,20 złotego,

natomiast stawki wynagrodzenia zarządcy za 1m2 wskazana w sprawozdaniu wynosi 2

złotych. Nie można się zgodzić ze stanowiskiem zarządcy, że oferenci złożyli swoje oferty

prawdopodobnie bez zapoznania się z dokumentacją techniczną budynku. Jak wynika z

załączonych pism, oferty złożyli zarządcy administrujący wieloma nieruchomościami, na tą

konkretną nieruchomość objętą postępowaniem, z określeniem czynności, cen. Bez znaczenia

dla faktu uchylenia jest to, że uchwała 1/2023 została przegłosowana 85% udziałami, skoro

narusza ona niewątpliwie zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną oraz interes

powódki. Należy natomiast zauważyć, iż uchwała została przegłosowana udziałami

należącymi do spółki, która zbudowała budynek, a zarządca jeśli nie jest, to był związany z tą

spółką (vide wydruk strony internetowej k.58). Powyższe skutkowało orzeczeniem jak w

punkcie pierwszym wyroku.

Ponieważ u podstaw podjęcia uchwały nr 2/2023 w sprawie zatwierdzenia planu

gospodarczego na 2023 rok oraz zatwierdzenia miesięcznych zaliczek na rok 2023 legło

sprawozdanie finansowe przyjęte w uchwale nr 1/2023, argumenty za jej uchyleniem

należałoby powtórzyć. Ponadto należy zgodzić się ze stanowiskiem powódki odnośnie

nieprawidłowego naliczania kosztów garażu, do czego zarządca nie odniósł się w swojej

odpowiedzi n pozew. Mianowicie całkowita powierzchnia budynku wynosi 5000 m2, z

czego 4000 m2 stanowi powierzchnia użytkowa, a 1000 m2 stanowi powierzchnia

garażu wielostanowiskowego. W tabeli A "koszty utrzymania nieruchomości wspólnej" w

kolumnie "planowane koszty miesięczne w zł" w kwocie 10000 stanowi wynik

przemnożenia stawki 2 złotych przez powierzchnię całkowitą budynku (2 zł/m2 x

5000 m2 = 10000 zł), w związku z tym zawiera już w sobie część kosztów planowanych

przypadających na garaż. W tabeli D "utrzymanie stanowiska w hali garażowej" w kolumnie

"planowane wydatki miesięczne w zł" koszty garażu są ponownie kalkulowane, gdyż kwota

miesięcznych kosztów 2000 złotych stanowi przemnożenie stawki 2 zł/m2 x 1000

m2 = 2000 złotych. To zaś skutkuje nieprawidłowym rozliczaniem kosztami utrzymania

garaży, gdyż jedni właściciele mający garaże są obciążeni podwójnie, a inni nie mający

garażu są obciążeni utrzymaniem garaży (vide plan k.42, zawiadomienie k.52). Podobnie jak

uchwała nr 1/2023, również uchwała nr 2/2023 narusza z powyższych względów zasady

prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz finansowy interes powódki. W

konkluzji należało przedmiotową uchwałę uchylić, o czym Sąd orzekł w punkcie drugim

wyroku.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. zgodnie z zasadą

odpowiedzialności za wynik procesu.

/-/ SSO Anna Kowalska